803-12-04

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

06 ноября  2012 года                                                                  Дело № 803/12-04

г.Тирасполь 

Арбитражный суд Приднестровской Молдавской Республики в составе судьи Романенко А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Прокурора Приднестровской Молдавской Республики (г.Тирасполь, ул.К.Либкнехта, 383) о признании договора незаключенным, сделки недействительной в силу ничтожности и возврате неосновательного обогащения, предъявленного в интересах Совета народных депутатов Рыбницкого района и г.Рыбница (г.Рыбница, Проспект Победы, 4) к ООО «Ержово» (Рыбницкий район, с.Ержово, ул.Колхозная, д.4) и Колхозу «Родина» (Рыбницкий район, с.Ержево), при участии в судебном заседании представителей:

от Прокурора - Тумба А.И. по доверенности от 11.09.2012 №488-04/2012;

от ООО «Ержево» - Урсатий В.Ф. по доверенности от 22.10.12г №51

Прокурор Приднестровской Молдавской Республики обратился с иском в интересах Совета народных депутатов Рыбницкого района и г.Рыбница к ООО «Ержово» и Колхозу «Родина» о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, сделки недействительной (ничтожной) и возврате неосновательного обогащения.

Исковые требования Прокурора Приднестровской Молдавской Республики мотивированы следующим. Согласно ст.180 ГК ПМР сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.142 ГК ПМР и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в отношении сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, п.2 ст.574 ГК ПМР, устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор купли-продажи № 36/11-07-01 от 12 ноября 2007 года, заключенный между колхозом «Родина»  и ООО «Ержово», государственную регистрацию не проходил. Несоблюдение императивного требования законодательства о государственной регистрации в силу п.1 ст.181 ГК ПМР влечет недействительность сделки  в виду её ничтожности. При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от 12 ноября 2007 года № 36/11-07-01 считается незаключенным и не  порождает  для его сторон юридических последствий. Помимо вышеизложенного, были допущены и иные нарушения законодательства Приднестровской Молдавской Республики. В частности, на момент подписания – 12.11.07г договора, колхозу «Родина», в силу требований Постановления Правительства ПМР №346 от 05.10.99г, надлежало произвести передачу жилого дома № 33 по ул.Колхозная, с.Ержово в муниципальную собственность. При таких обстоятельствах, ООО «Ержово» приобрело указанный жилой дом без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований и обязано его возвратить в муниципальную собственность в силу ст.1136 ГК ПМР. На основании изложенного, с учетом уточнения в судебном заседании 06.11.12г в порядке ст.29 Арбитражного процессуального кодекса Приднестровской Молдавской Республики части требований, Прокурор Приднестровской Молдавской Республики просит признать договор от 12 ноября 2007 года купли-продажи жилого дома №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района между Колхозом «Родина» и ООО «Ержово» незаключенным, а сделку недействительной в силу ее ничтожности. Обязать ООО «Ержово» в 10-тидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить в муниципальную собственность, а именно в собственность Совета народных депутатов г.Рыбница и Рыбницкого района жилой дом №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района.

Представители истца – Совета народных депутатов Рыбницкого района и города Рыбница, в судебное заседание не явились, направив ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. В ходатайстве также указано, что истец поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Ответчик – ООО «Ержово», требования не признало, указав в отзыве на иск следующее. Договор купли-продажи спорного жилого дома заключен на основании решения общего собрания колхозников Колхоза «Родина». На основании этого решения, договора купли-продажи, акта зачета взаимных требований от 12.11.07г колхоз передал в собственность ООО «Ержово» двухквартирный жилой дом №33, летнюю кухню и сарай, расположенные по ул.Колхозная в с.Ержово Рыбницкого района. Договор является действительным, подписи и печати подлинные, вступил в силу с момента его подписания. МУ БТИ г.Рыбница и Рыбницкого района изготовлен технический паспорт с долей владения ООО «Ержово» - 1,0. Просит отказать в иске.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

установил:

12 ноября 2012 года между Колхозом «Родина» (продавец) и ООО «Ержово» (покупатель) подписан договор купли-продажи №36/11-07 по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество согласно приложения №1 к договору. Из приложения №1 к указанному договору следует, что предметом купли-продажи является, в том числе: дом, летняя кухня, сарай при доме по улице Колхозная. Приложением №2 к договору купли-продажи является акт приема-передачи имущества, из которого следует, что в этот же день, 12 ноября 2007 года, Колхоз «Родина» передал ООО «Ержово» указанные дом, летнюю кухню и сарай при доме.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленным ответчиком оригиналом договора №36/11-07. При этом, суд отмечает, что имеющаяся в распоряжении Прокурора Приднестровской Молдавской Республики копия договора купли-продажи, снятая с заверенной ООО «Ержово» копии, отличается по своему содержанию от оригинала. Так, Прокурором Приднестровской Молдавской Республики представлена копия договора купли-продажи от 12 ноября 2007 года №36/11-07-01, по условиям которого Колхоз «Родина» обязуется передать в собственность ООО «Ержово» имущество согласно приложению №1 (п.1.1. договора) стоимость которого составляет 37 439 рублей (п.2.1 договора). В перечень имущества подлежащего передаче в собственность ответчика (приложение №1 к копии договора №36/11-07-01) входит только двухквартирный жилой дом с.Ержево, ул.Колхозная, д.33, Летняя кухня и сарай. Однако в оригинале договора стоимость имущества согласована в размере 39 486 рублей, а в перечень подлежащего передаче имущества, помимо указанного дома и построек включены также автотранспорт и сельхозтехника (Приложение №1 к оригиналу договора №36/11-07-01). Как пояснила представитель ответчика, договор №36/11-07-01 был подписан сторонами позже для оформления права собственности на объекты недвижимости (жилой дом, летнюю кухню и сарай), что подтверждается и отличным от первоначального (общего) договора номером.

В связи с установленными фактическими обстоятельствами дела суд рассматривает спор исходя из содержания и условий, содержащихся в оригинале договора купли-продажи №36/11-07, подписанного Колхозом «Родина» и ООО «Ержово» 12 ноября 2007 года.

В условиях договора №36/11-07 от 12 ноября 2007 года (как и в копии договора №36/11-07-01) отсутствуют сведения о лицах, которые в нем проживают. Вместе с тем, как следует из справки, выданной Ержовским сельским Советом – администрацией, в жилом доме № 33 по ул.Колхозная в с.Ержово проживают: Захарян Юрик Навасардович1950 года рождения; Данилян Рита Сергеевна1956 года рождения; Захарян Карина Юрьевна1982 года рождения; Иордан-Дович Александр2010 года рождения. Данный факт, как и то обстоятельство, что указанные лица проживали и в момент приобретения жилого дома, ответчиком признан в отзыве и подтвержден представителем ответчика в судебном заседании. Кроме того, представитель ответчика пояснила, что данным лицам предоставлена жилая площадь в спорном доме как работникам Колхоза «Родина», а после его ликвидации они перешли на работу в ООО «Ержово». Их право пользования жилым помещением (проживания) ООО «Ержово» не оспаривает и требования о выселении не предъявляет.

Как следует из ответа Государственной службы регистрации и нотариата Министерства юстиции Приднестровской Молдавской Республики (исх.№5-09/3441-1 от 27.08.12г) на запрос Прокуратуры Приднестровской Молдавской Республики в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится сведений о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома №33, расположенного в с.Ержево по ул.Колхозной, а также летней кухни и сарая.

Рассмотрев спор, суд находит заявленные требования Прокурора Приднестровской Молдавской Республики законными, обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

В силу п.1 ст.449 ГК ПМР договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем закон (п.1 ст.574 ГК ПМР) называет перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как установлено судом, в жилом доме №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района в момент заключения договора купли-продажи №36/11-07 от 12 ноября 2007 года проживали (обладали правом пользования), и продолжают проживать в настоящий момент, граждане Захарян Юрик Навасардович1950 года рождения; Данилян Рита Сергеевна1956 года рождения; Захарян Карина Юрьевна1982 года рождения; Иордан-Дович Александр2010 года рождения. Факт проживания указанных лиц на момент рассмотрения спора позволяет сделать вывод о том, что за ними после продажи дома сохранилось право пользования жилым помещением после приобретения ответчиком жилого дома. Однако в условиях договора №36/11-07 от 12 ноября 2007 года (как и в копии договора №36/11-07-01) купли-продажи жилого дома №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района отсутствует перечень указанных лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Таким образом, в рассматриваемом договоре отсутствует существенное условие, которое названо таковым в п.1 ст.574 ГК ПМР, а, следовательно, данный договор, в силу указания п.1 ст.449 ГК ПМР, является незаключенным и, соответственно, не повлекшим возникновения прав и обязанностей у сторон его подписавших.

О незаключенности договора №36/11-07 от 12 ноября 2007 года купли-продажи жилого дома №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района между Колхозом «Родаина» и ООО «Ержово» свидетельствует и следующее.

Момент заключения договора, в отношении которого законом установлено требование о его государственной регистрации, связан с моментом такой регистрации. В частности, установленное п.3 ст.450 ГК ПМР общее положение, определяет, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иного в отношении договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры законом не установлено, напротив, в п.2 ст.574 ГК ПМР указано, что такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Факт отсутствия государственной регистрации рассматриваемого договора, подтверждается сведениями Государственной службы регистрации и нотариата Министерства юстиции Приднестровской Молдавской Республики (исх.№5-09/3441-1 от 27.08.12г) об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок записей о его регистрации. Следовательно, в силу указания п.2 ст.574 ГК ПМР, договор №36/11-07 от 12 ноября 2007 года купли-продажи жилого дома №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района является незаключенным и ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В связи с изложенным, доводы иска Прокурора Приднестровской Молдавской Республики в части незаключенности спорного договора ввиду отсутствия существенного условия, указанного законом для такого вида договоров, и несоблюдения требований закона о его государственной регистрации, суд находит обоснованными, а обстоятельства, положенные в их обоснования доказанными.

Доводы иска Прокурора Приднестровской Молдавской Республики в части недействительности (ничтожности) спорного договора ввиду несоблюдения требований о его государственной регистрации суд находит необоснованными и отклоняет, поскольку незаключенный договор это несостоявшаяся сделка, не влекущая возникновения у ее сторон каких-либо прав и обязанностей. Недействительная сделка (п.1 ст.182 ГК ПМР) – состоявшаяся сделка, но имеющая пороки содержания, субъекта либо волеизъявления. Несостоявшаяся сделка, как несуществующий юридический факт, не может соответствовать или не соответствовать требованиям закона, а, следовательно, ее невозможно признать недействительной.

Требования Прокурора Приднестровской Молдавской Республики в части понуждения ответчика возвратить жилой дом как неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащения) суд удовлетворяет по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.1136 ГК ПМР лицо, которое без установленных актами законодательства или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных ст.1143 ГК ПМР.

Судом установлено, что договор №36/11-07 от 12 ноября 2007 года купли-продажи жилого дома №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района является незаключенным, соответственно, не повлекшим для его сторон возникновения прав и обязанностей. Следовательно, на ответчике лежит обязанность, установленная ч.1 ст.1136 ГК ПМР, а именно: обязанность возвратить неосновательно приобретенный жилой дом №33 по ул.Колхозной в с.Ержово Рыбницкого района лицу, за счет которого он приобрел указанный дом.

Согласно Постановлению Правительства Приднестровской Молдавской Республики № 346 от 05 октября 1999г. «О передаче объектов ведомственного жилищного фонда (жилых домов), социально-культурного и бытового назначения, находящихся на балансе предприятий всех форм собственности» (в редакции Указов Президента Приднестровской Молдавской Республики от 12.01.04г №7, от 13.07.04г №358, от 07.02.06г №57) в муниципальную собственность с баланса сельскохозяйственных предприятий подлежали передаче объекты жилищного фонда (жилых домов), социально-культурного и бытового назначения в существующем техническом состоянии по фактическому наличию правоустанавливающей и технической документации. Таким образом, у Колхоза «Родина» существовала обязанность передать спорный жилой дом в муниципальную собственность, которая исполнена не была. Напротив, как установлено судом, спорный жилой дом, по незаключенному договору купли-продажи Колхозом «Родина» передан ООО «Ержово». Соответственно, ООО «Ержово» неосновательно обогатилась за счет имущества, которое должно принадлежать Совету народных депутатов Рыбницкого района и города Рыбница. В этой связи и на основании ст.ст.1136, 1138 ГК ПМР суд удовлетворяет требование Прокурора Приднестровской Молдавской Республики о понуждении ООО «Ержово» возвратить неосновательно приобретенное имущество.

По правилам ст.84 Арбитражного процессуального кодекса Приднестровской Молдавской Республики расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика. Взысканию подлежит государственная пошлина за требования нематериального характера (о признании договора незаключенным) и требования имущественного характера (о понуждении возвратить неосновательно приобретенное имущество). Требования неимущественного характера, согласно п.2 ст.4 Закона ПМР «О государственной пошлине», подлежат оплате в размере 315 рублей. При определении размера государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО «Ержово» в доход Республиканского бюджета, по требованию имущественного характера, суд исходит из балансовой стоимости подлежащего возврату имущества, указанной в приложении №1 к договору  №36/11-07 от 12 ноября 2007 года, которая составляет 35656 рублей (госпошлина 1526 рублей 24 копейки). Всего с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1841 рубль 24 копейки. Поскольку в удовлетворении требований  Прокурора Приднестровской Молдавской Республики о признании сделки недействительной отказано, с него подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1050 рублей. Но учитывая, что Прокурор Приднестровской Молдавской Республики, в силу ст.5 Закона ПМР «О государственной пошлине» освобожден от ее уплаты, таковая не взыскивается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 113-116, 122 Арбитражного процессуального кодекса Приднестровской Молдавской Республики Арбитражный суд Приднестровской Молдавской Республики

решил:

Исковые требования Прокурора Приднестровской Молдавской Республики удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи жилого дома №36/11-07-01 от 12 ноября 2007 года между колхозом «Родина» и обществом с ограниченной ответственностью «Ержово»  незаключенным.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ержово» в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу возвратить в муниципальную собственность, передав Рыбницкому городскому и районному Совету народных депутатов жилой дом, расположенный по адресу: Рыбницкий район, село Ержово, ул.Колхозная, дом 33, состоящего из: жилого дома лит.А, с пристройкой лит.а, двумя террасами лит.а1, а2, летней кухней лит.1, двумя сараями лит.2,3, уборной лит.III, двумя навесами лит.V,VI.

В удовлетворении требований Прокурора Приднестровской Молдавской Республики о признании договора купли-продажи жилого дома №36/11-07-01 от 12 ноября 2007 года между колхозом «Родина» и обществом с ограниченной ответственностью «Ержово» недействительным в силу ничтожности отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ержово» в доход Республиканского бюджета  через Налоговую инспекцию по городу Рыбница и Рыбницкому району государственную пошлину в размере 1841 рубль 24 копейки.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней с момента принятия.

Судья Арбитражного суда

Приднестровской Молдавской Республики                                                 А.П. Романенко