470-10-07

Именем Приднестровской Молдавской Республики

РЕШЕНИЕ

 г. Тирасполь

1 июля  2010 г.                                                                                                               Дело №470/10-07

Арбитражный суд ПМР, в составе судьи Кириленко А.В.     рассмотрел в открытом судебном  заседании дело по иску  ООО «Корпил», г. Бендеры, ул. Советская, 29 к МУП «Бендерырынокторг», г. Бендеры, ул. Лазо, 35, об изменении условий договора аренды

при участии в заседании

истца: Гуцан О. И. – дов. от 21.04.2008г., Пилич Н. Н. - руководитель

ответчика: Тьер А. В. – дов. №01/03 от 11.01.2010г.

Установил:

ООО «Корпил» обратилось в Арбитражный Суд с иском к МУП «Бендерырынокторг», об изменении условий Договора долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г., заключенного между МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Корпил», в отношении объекта недвижимости (встроенное помещение с подвалом секции павильона «Халы») расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29, общей площадью418,7 кв. м.

Свои исковые требования истец мотивировал следующим.

Между ООО «Корпил» и МУП « Бендерырынокторг» заключен договор долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г., по которому Истец арендует встроенное помещение с подвалом секции павильона «Халы», расположенное по адресу: г.Бендеры, ул. Советская,29, общей площадью 418,7 кв.м.

В соответствии с условиями п.1.2. данного договора было установлено, что «Арендуемое имущество будет использоваться для реализации товаров непродовольственной группы». При заключении договора аренды стороны согласились о данном условии, в связи с тем, что данное условие не было существенным. Фактическое использование площадей не соответствует установленному между сторонами договором, о чем ООО Корпил» неоднократно ставил в известность  «Бендерырынокторг», указывая, что в арендуемых помещения, переданных арендатором в субаренду, реализуются живые цветы.

Помимо этого, согласно Решения №15 Бендерского городского Совета народных депутатов №15 от 31 января 2008 года 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29 мая 2008 года: «Об утверждении Положения « О Порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося   на   территории   г.Бендеры»   и    изменениям   в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г.Бендеры», утвержденным Решением №13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21 созыва,  П. 3.2. Решения установлено «пересмотреть договоры аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, действующие на 01.01.2008г., в части приведения расчета арендной платы в соответствие с требованиями Положения согласно Приложения №1 к настоящему решению

Таким образом, произошло существенное изменение обстоятельств, так как размер арендной платы изменился. Если бы ООО « Корпил» могло это разумно предвидеть, договор вообще был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Кроме, того в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

С 2008г. согласно Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденного Решением Бендерского городского Совета народных депутатов №15 от 31 января 2008 года 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29 мая 2008 года изменяется метод исчисления размера арендной платы, в результате чего размер арендной платы с суммы 3326,77 руб. в месяц изменяется на 10075,85 руб.

П.8 вышеуказанного положения определен коэффициент, учитывающий характер предполагаемой к осуществлению потенциальным арендатором деятельности на объекте, который указывается потенциальным арендатором в его заявке (в коммерческом предложении) К2,  п.п. 3 определен характер деятельности осуществляемой арендатором на объекте с Коэффициентом: Торговля: Непродовольственными товарами 1,5, Сельхозпродукцией 1,0.

В переданном в аренду помещении реализуются цветы, которые относятся к сельхозпродукции. Таким образом, Арендатор в значительной степени лишится того, на что было в праве рассчитывать при заключении договора. Размер арендной платы по коэффициенту 1,5 для торговли непродовольственных товаров приведет к значительно большой обременительности.

ООО «Корпил» приняло на себя  риск возможного повышения размера арендной платы, исходя из разумной оценки обстоятельств при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 438 ГК ПМР стороны свободны в заключении договора и должны исходить из обязательных для них правил, изменение этих обязательственных правил рассматривается в качестве существенного изменения обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора.

Коэффициент, учитывающий характер предполагаемой к осуществлению потенциальным арендатором деятельности на объекте (К2), как следует из пункта 8 названного Положения, указывается потенциальным арендатором в его заявке (в коммерческом предложении). При этом арендатор обязан осуществлять на объекте  аренды именно тот вид деятельности, который указан им в его заявке (коммерческом предложении) и исходя из которого, был осуществлен расчет величины арендной платы (п.8).

Таким образом, при определении размера арендной платы Арендодатель обязан применить коэффициент К2, в зависимости от деятельности, которую Арендатор осуществляет на объекте, переданном в аренду, в целом, либо исходя из целей использования помещений, переданных в аренду.

Вид деятельности, осуществляемый Арендатором на объекте аренды, подлежит указанию именно Арендатором, а не Арендодателем.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.438, ,439, 468, 469 ГК ПМР, истец просит суд внести в Договор аренды №4 от 21.03.2005г. следующие изменения: п.1.2 Договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендуемое имущество будет использоваться для реализации сельхозпродукции (растениеводство, цветоводство)».

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Ссылка ООО «Корпил» на тот факт, что новый расчёт арендной платы не соответствует Решению Бендерского городского Совета народных депутатов № 15 от 31 января2008 г. 25-й сессии 23-го созыва, так как применению подлежит коэффициент 1,0 (торговля сельхозпродукцией), не соответствует пункту 1.2 договора аренды. Так, пунктом 1.2 договора № 4 от 21 марта2005 г. установлено, что арендуемое имущество будет использоваться для реализации товаров непродовольственной группы.

Необоснованны утверждения ООО «Корпил», что пункт 1.2 договора аренды № 4 от 21 марта 2005 г. в части целевого использования объекта аренды (для реализации товаров непродовольственной группы) был несущественным условием договора. Для МУП «Бендерырынокторг» как арендодателя данное обстоятельство является существенным условием договора.

Согласно п.1 ст.634 ГК ПМР, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора. Следовательно, именно арендодатель определяет характер использования арендуемого объекта при заключении договора аренды и передаче его арендатору. При этом арендодатель наделён полномочиями по контролю за использованием арендатором  арендуемых помещений по целевому назначению.

В иске указано, что характер предполагаемой арендатором деятельности указывается арендатором в его заявке (коммерческом предложении). Однако в Решении Бендерского городского Совета народных депутатов № 15 от 31 января 2008 г. 25-й сессии 23-го созыва установлен порядок заключения новых договоров, а договор аренды № 4 с ООО «Корпил» был заключен с 21.03.2005 г.

ООО «Корпил» не осуществляет на арендуемом объекте деятельность по реализации сельхозпродукции. Арендатор ООО «Корпил» осуществляет деятельность по сдаче объекта аренды по частям в субаренду, а не для реализации сельхозпродукции.

По изложенным основаниям ответчик просит суд в удовлетворении иска отказать.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, суд пришел к выводу о не  обоснованности исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст.4 АПК ПМР, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Таким образом, истец вправе был требовать внесения изменения в договор аренды, если не внесение указанных изменений нарушит его права и законные интересы как арендатора.

Истец требует внести изменение в договор аренды в части целевого использования арендуемого помещения.

При этом, истец не использовал арендуемое помещение в тех целях, которые указаны в п. 1.2 Договора долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г. (для реализации товаров непродовольственной группы) и не собирается использовать в соответствии с теми изменёнными условиями, на которых он настаивает в исковом заявлении (для реализации сельхозпродукции (растениеводство, цветоводство).

Так, исходя из  письменных пояснений к исковому заявлению, а так же исходя из писем ООО «Корпил» в адрес ответчика №04 от 26.02.2010г. и №06 от 06.02.2009г., следует, что  полученные ООО «Корпил» по Договору долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г. в аренду помещения используются ООО «Корпил» и будут использоваться после возможного изменения договора, в целях последующей передачи этих помещений в субаренду субарендаторам, а не в целях первоначально определённых 1.2 Договора долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г. или целях, на которых настаивает истец в требовании об изменении условий договора аренды.

При таких обстоятельствах у ООО «Корпил» отсутствует нарушенное гражданское право или законный интерес, защита которого  может заключаться в изменении правоотношения с арендодателем, осуществляемом путём внесения изменений в договор аренды (п.к ст.12 ГК ПМР), в предлагаемой истцом редакции.

Требования истца основаны на ст.468 ГК ПМР (уточнения правовых основания содержатся в протоколе судебного заседания) – изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу ч.2 п.1 ст.468 ГК ПМР, изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В то же время, возможность изменение размера арендной платы в связи с изменением регулируемых цен, тарифов.., изменения нормативных актов ПМР, изменений в правилах арендной платы и т.д. стороны предвидели и урегулировали п.3.4 Договора аренды №4 от 21.03.2005г., в связи с чем, довод истца, о том, что изменения размера арендной платы (введение разных коэффициентов при разном целевом использовании объекта аренды), носит непредвиденный характер, не обоснован.

Кроме итого, в силу п.4 ст.468 ГК ПМР, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец, не исполняет условия Договора аренды №4 от 21.03.2005г., в части целевого использования имущества, и не собирается исполнять его в соответствии с изменёнными условиями, на которых он настаивает в исковом заявлении.

В связи с чем, требование об изменении условий договора необоснованно, т.к. истец не собирается реально следовать изменённым условиям договора, а изменение договора в порядке ст.468 ГК ПМР закон связывает только с реальной необходимостью исполнения договора на измененных судом условиях, в целях недопущения причинения стороне договора ущерба, значительно превышающего затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Не обоснован довод истца о том, что условие о цели использования арендованного имущества (п.1.2. Договора долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г.) не было существенным.

В силу ч.2 п.1 ст.449 ГК ПМР, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Стороны в п.1.2. Договора достигли соглашения по целевому использованию имущества. В п.2.2.3. арендатор обязался использовать имущество в этих целях. Таким образом, указанное условие (об использовании арендованного имущества в соответствии с условиями договора) является существенным и его неисполнение может повлечь последствия, предусмотренные п.2  ст.634 ГК ПМР.

Так же не обоснован довод истца о том, что цели использования имущества должны определяться арендатором.

В силу ст.627 ГК ПМР, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному на это в силу закона или  собственником. Согласно п.2 ст.225 ГК ПМР, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Исходя из указанных правомочий собственника, именно собственник вправе определять способы использования своего имущества, в том числе и передачу его в аренду в тех или иных целях. Как следует из представленного ответчиком Свидетельства о государственной регистрации права от 25.08.2005г. Серии АН №0078483 собственником имущества, арендованного по Договору долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г., является муниципальное образование г. Бендеры. Ответчик, является лицом, уполномоченным собственником на сдачу указанного имущества в аренду.

Согласно п.1 ст.634 ГК ПМР, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора. Следовательно, именно арендодатель определяет характер использования арендуемого объекта при заключении договора аренды и передаче его арендатору. При этом арендодатель наделён полномочиями по контролю за использованием арендатором  арендуемых помещений по целевому назначению.

Таким образом, суд констатирует, что исходя из требований п.1 ст.449 ГК ПМР, стороны договора аренды должны были прийти к соглашению о целевом использовании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны в Договоре долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г. к указанному соглашению пришли в п.1.2. договора. Правовых и фактических оснований указанных в ст.468  ГК ПМР  для изменения указанного соглашения истец не представил, а суд не усматривает.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

В связи с тем, что при подаче искового заявления истцом произведена оплата государственной пошлины, а в удовлетворении исковых требований отказано, возврат государственной пошлины не производится, т.к. в силу ст.84 АПК ПМР, судебные расходы возлагаются на истца.

      На основании изложенного, руководствуясь ст.12; 225; 449; 468; 627; 634 ГК ПМР; ст. 84, ст.113-116, 122 АПК ПМР, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований  ООО «Корпил» - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней с момента принятия.

Судья                                                                                                                 А.В. Кириленко