632-12-12

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

24 июня 2013 года                                                                                  Дело № 632/12-(05)(04)12

 г.Тирасполь

Арбитражный Суд  Приднестровской Молдавской Республики в составе  судьи  Урской  Г.В., рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по иску ООО « Ауреола-2»,  г. Днестровск, ул. Строителей, 26  к  Государственной администрации г. Тирасполя и г. Днестровска, г. Тирасполь, ул.  25  Октября, 101 к Индивидуальному предпринимателю  Ищенко Марии Даниловны ,  г. Днестровск, ул. Строителей, д. 22, кв. 42 о признании сделки недействительной

         При участии в судебном заседании представителей:

         Истца – Барышников В.А. по доверенности

         Ответчика ( Госадминистрация) – Братух И.В., Струсевич Л.В.( 21,24 июня2013 г.)  по доверенностям

         Ответчика ( ИП Ищенко М.Д.) – Козленков Д.С. по доверенности

УСТАНОВИЛ :

 В  арбитражный суд обратилось ООО « Ауреола-2» с иском к Государственной администрации г. Тирасполь и г. Днестровск  и к Индивидуальному предпринимателю Ищенко М.Д. , в котором просит признать недействительным Договор аренды муниципального  имущества № 89 от 15.01.2008 года и дополнительное Соглашение к нему №1 от 04.07.2011 года.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 154  АПК ПМР с  учетом указаний  Постановления кассационной инстанции Арбитражного суда ПМР № 30/13-01к от 22 апреля 2013 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал  исковые требования по доводам, изложенным в иске и пояснил, что  в соответствии с п.5 ст.465 ГК ПМР лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона иликонкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В то же время, договор №89 от 15 января 2010 года аренды объекта муниципального имущества не содержит условий об инвестициях, указанных  в протоколе №2 заседания комиссии по разгосударствлению путем сдачи в аренду муниципального имущества г.Днестровск объекта муниципального имущества «Часть здания литер А, состоящая из помещений 1-го этажа№№5,23-26,33 общей площадью 58,9 кв.м, по адресу :г.Днестровск, ул.Строителей, д.26 «Д»»

Таким образом, без наличия на то законных оснований, в нарушение действующего законодательства, стороны договора освободили себя от обязанностей исполнять инвестиционные обязательства, заявленные одной сторон при проведении конкурса.

Исходя из вышеизложенного, к данной сделке должен быть применен правовой режим ст.184 ГК ПМР.

 Решением Государственной администрации г. Тирасполь и г.Днестровск от 04 июля 2011 № 2308 «Об оформлении права собственности на арендуемый объект» был оформлен переход права собственности на арендуемый объект «Часть здания лит.А состоящая из здания первого этажа №№5.23.24.25,26.33. общей площадью 58,9 кв.м. по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей №26 «Д» путем заключения к вышеуказанному договору аренды дополнительного соглашения №1 от 4 июля 2011года.

В то же время  согласно текста соглашения, данное дополнительное соглашение заключено к договору от 15.12.10года, а не от 15.01.2010года, срок действия установлен до 15.12.15года.

Данное дополнительное было соглашение зарегистрировано в органах регистрации и нотариата.

  Исходя из вышеизложенного, ввиду отсутствия правовых оснований (отсутствия договора от 15.12.10года) для заключения данного дополнительного соглашения к нему применим правовой режим ст.184 ГК ПМР.

В нарушение абз.2 ст.20-1 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации» дополнительное соглашение к договору аренды №89 от 15.01.2010года устанавливает срок действия договора до 15.12.2015 года и тем самым в нарушение действующего законодательства необоснованно увеличивает срок действия договора аренды.

В  нарушение п.2 ст.8, ст.142,п.1 ст225 ГК ПМР, п.8 ст.20-1 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации (где установлен запрет на передачу в аренду без правоустанавливающих документов) объект был передан Пантелееву Д.В.15.01.2010г. (Приложение №1 к договору), который прошел регистрацию.

Исходя из изложенного , истец считает, что договор аренды № 89 от 15.01.2010 года  следует признать недействительным, как несоответствующий  закону и иным правовым актам, на основании ст. 184 ГК ПМР.

 Ответчик – Государственная администрация г. Тирасполь и г. Днестровск иск признала полностью и просит его удовлетворить ( заявление  №1997/01-23 от 10.06.2013 года). В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что при изготовлении Дополнительного соглашения № 1 от 04.07. 2011 года была допущена техническая ошибка в части даты заключения Договора аренды и срока заключения Договора аренды. Фактически Договор аренды заключен 15.01.2010 года со сроком до 15.01.2015 года. Договора аренды от 15.12.2010 года со сроком до 15.12.2015 года в природе не существует. Гражданско-правовых отношений  по указанному договору не возникало.

Ответчик -  Индивидуальный предприниматель Ищенко М.Д.(  свидетельство о государственной регистрации № 18819 от 04.07.2007г.)  исковые требования не признала, просит в  удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.

В силу требований п. 2 ст. 672 ГК ПМР  договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года , считается заключенным с момента государственной регистрации, а на момент регистрации ( 23.06.2010 года) право собственности муниципального образования было зарегистрированным, соответственно имелись правоустанавливающие документы на объект имущества переданный в аренду.

Законодательство не содержит  норм, обязывающих включать в условия договора аренды, инвестиционные обязательства, которые были отражены в протоколе конкурсной комиссии .

При изготовлении документа ( дополнительного соглашения № 1 от  04.07.2011 года) была допущена техническая ошибка в части даты Договора аренды. Вместо 15.01.2010 года, указано 15.12.2010 года. Соответственно неверно указана дата окончания срока действия Договора аренды. Вместо 15.01.2010 года указано 15.12.2010 года.

Ответчик считает, что доводы истца относятся к  оспариванию результатов торгов в виде конкурса, и не относятся  собственно к самой совершенной сделке –Договору аренды, действительность  которой является предметом рассматриваемого судом иска.

Арбитражный суд, заслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства в форме, соответствующей требованиям ст. 52 АПК ПМР, оценив доказательства в соответствии со ст. 51 АПК ПМР,  установи фактические обстоятельства дела и давая им правовую оценку,  считает, что  иск подлежит  удовлетворению  исходя из следующего  .

В соответствии со ст. 184 ГК ПМР сделка, не соответствующая требованиям закона или  иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительности судом . Однако гражданское законодательство не исключает возможность предъявления иска о признании ничтожной сделки недействительной . Из смысла ст. 182 ГК ПМР следует, что   требование о  признании недействительной  ничтожной сделки ( в случае ее оспаривания в суде ) может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

 Истец, пользовавшийся   недвижимым имуществом на протяжении длительного времени ( с 1984 года)  на условиях аренды , а с 01.02.2008 года на  условиях субссуды, в 2000 году  произвел капитальный ремонт помещения, заменил окна, двери, поддерживал в хорошем состоянии   коммуникации и прилегающую территорию. Истец полагал, что  указанные выше обстоятельства,  а также предложенные им условия на конкурсе на право заключения договора аренды будут учтены комиссией. Однако, истец не был признан   победителем конкурса на право на заключение договора аренды ( Протокол № 2 от 08.07.2008 г.),  

Суд считает, что в данном случае истец является заинтересованным лицом, поскольку оспариваемый Договор аренды заключенный между ответчиками по делу, явился для истца  препятствием по  купли-продажи недвижимого имущества в рамках приватизации, так как комиссия предоставила преимущественное право покупки недвижимости арендатору ( частному лицу Пантелееву Д.В., правопреемницей которого является Ищенко М.Д.) ( протокол от 11.11.2011 года). Данный вывод суда основан на установленных судом  следующих  фактических обстоятельствах  дела

22 мая 2008 года решением №9/2 21-ой сессии XXIII созыва Тираспольского городского совета народных депутатов объект «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., Днестровск, ул.Строителей, 26» включено в перечень малых объектов разгосударствления муниципальной собственности г.Днестровск путем сдачи в аренду по конкурсу.

Решением ГА г.Днестровск от 04.06.2008г №68 помещению «магазин «Ауреола» присвоен почтовый адрес – ул.Строителей, 26Д.

08 июля 2008 года комиссией по разгосударствлению путем сдачи в аренду муниципального имущества г.Днестровск проведен конкурс по разгосударствлению (сдаче в аренду) объекта «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., Днестровск, ул.Строителей, 26» . Участником конкурса на ряду с другими лицами,  являлось ООО « Ауреола-2» ( истец по данному делу).  Победителем конкурса признан Пантелеев Д.В., предложивший  предложивший лучшие условия ( наивысшая арендная плата- 25,13 руб. за кв.м.,,  инвестиционные вложения в размере 35000  дол. США).

15 января 2010 года между Пантелеевым Д.В. (арендатор) и ГА г.Тирасполя и г.Днестровск (арендодатель) подписан договор аренды объекта муниципального имущества №89 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование объект «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д».

23 июня 2010 года в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №01/2010-4946 о регистрации права собственности Муниципального образования г.Тирасполь в лице государственной администрации г.Тирасполь и г.Днестровск на объект «Часть здания, состоящая из помещений №5,23-26,33 первого этажа площадью 58,9 кв.м., по адресу: Днестровск, ул.Строителей, 26Д».

23 июня 2010 года Министерством юстиции Приднестровской Молдавской Республики произведена государственная регистрация договора №89 аренды объекта муниципального имущества – «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д», сторонами которого являлись ГА г.Тирасполя и г.Днестровск и Пантелеев Д.В.   (№ регистрации 01/2010-4880).

04 июля 2011 года ГА г.Тирасполя и г.Днестровска и Ищенко М.Д. (ставшая правопреемницей Пантелеева Д.В., умершего 08.12.2010г) на основании свидетельства о праве на наследство по закону подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды №89 от 15.12.2010г. При этом указание даты заключения договора №89 – 15.12.2010г; является ошибочным, поскольку, во-первых, данное соглашение находится в регистрационном деле договора аренды №89 от 15.01.2010г. Во-вторых, и иных договоров аренды с объектом: «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д» ГА г.Тирасполя и г.Днестровск не заключало. В-третьих, решением ГА г.Тирасполя и г.Днестровск от 04.07.2011г №2308, на основании которого заключено данное соглашение, утверждено само дополнительное соглашение №1 к договору аренды №89 от 15.01.2010г муниципального имущества – «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д».

29 июля 2011 года Министерством юстиции Приднестровской Молдавской Республики произведена государственная регистрация дополнительного соглашения №1 к договору №89 аренды объекта муниципального имущества – «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д», сторонами которого в результате правопреемства стали ГА г.Тирасполя и г.Днестровск и Ищенко М.Д.   (№ регистрации 01/2011-5351).

11 ноября 2011 года  были проведены  торги ( конкурс) по приватизации  недвижимого имущества в виде;  «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д». Победителем конкурса признана Ищенко М.Д.  воспользовавшаяся преимущественным правом арендатора на выкуп арендованного имущества, при равных условиях с другими претендентами   на выкуп имущества, в том числе ООО « Ауреола-2» ( истец по данному делу)

15 ноября 2011 года ГА г.Тирасполя и г.Днестровска (продавец) и Ищенко М.Д. (покупатель) заключен договор №656 «купли-продажи муниципальной собственности г.Тирасполя и г.Днестровск» по условиям которого продавец передает в собственность покупателя муниципальное имущество: «Часть здания, состоящая из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д».

09 декабря 2011 года Министерством юстиции Приднестровской Молдавской Республики произведена государственная регистрация права собственности на объект – «Часть здания, лит.А, состоящая из помещений №5,23,24,25,26,33 первого этажа, общей площадью 58,9 кв.м., по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д» (№ записи регистрации 01/2011-9360).

Суд считает, что оспариваемый Договор аренды № 89 от 15.01.2008 года  заключенный между Госадминистрацией г. Тирасполя и г. Днестровска в лице уполномоченного должностного лица и Пантелеевым Д.М. ( правопреемник Ищенко М.Д.) является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, как несоответствующий Закону ПМР « О разгосударствлении и приватизации» ( далее Закон), поскольку законодательство, регулирующее порядок передачи  государственной и муниципальной собственности в аренду, предусматривает одним из обязательных условий передачи  такого имущества в аренду наличие правоустанавливающих документов на передаваемой имущество ( ч.1 п. 8 ст. 20-1 Закона).

Более того, в развитие названной выше нормы, законодатель обязал государственные администрации обеспечить наличие правоустанавливающих документов в течении 30 дней со дня  поступления первой заявки на аренду  имущества ( ч. 2 п. 8 ст. 20-1 Закона).

Государственная администрация г. Тирасполя и г. Днестровска в судебном заедании признала факт нарушения  указанных нормоположений.

Доводы ответчика ( ИП Ищенко) со ссылкой на ст. 672 ГК ПМР несостоятельны, поскольку не имеют отношения к рассматриваемому  предмету  иска.   Предметом иска является проверка законности уже заключенной сделки, о чем указывает истец, не подвергая  сомнению собственно факт заключения Договора аренды.

Суд считает, что оспариваемый Договор аренды № 89 от 15.01.2008 года является недействительной сделкой  в силу ее ничтожности  так же по основанию несоответствия его требованиям  п. 5 ст. 465  ГК ПМР, п. 4 ст. 20-1 Закона, п.п.д) п.15  Положения « О порядке организации и проведения конкурса по сдаче в аренду муниципального имущества»,  утвержденного Решением № 22 от 16 февраля 2006 года седьмой сессии 23 созыва Совета народных депутатов г. Тирасполя.

 Из приведенных правовых норм следует, что  победителем торгов в  виде  конкурса является лицо, которое предложило лучшие условия  на торгах. Условия торгов ( конкурса) отражаются в протоколе о результатах торгов, который имеет силу договора, в случае подписания его победителем торгов и организатором торгов, либо в протоколе  указываются условия на которых должен заключаться договор.

Как следует из материалов дела, Протокол  № 2 от 8 июля 2008 года  заседания комиссии по разгосударствлению  путем передачи в аренду  муниципального имущества г. Днестровск не подписано  победителем торгов, и не содержит указания на условия, на которых должен быть заключен договор аренды имущества.

Оспариваемый Договор аренды, заключенный с победителем торгов Пантелеевым Д.М. не содержит ни одного условия , предложенного Пантелеевым Д.М. и рассмотренного комиссией. Напротив,  размер арендной платы значительно ниже предложенного не только Пантелеевым Д.М., но   и ниже  публичных условий конкурса, опубликованных в газете « Днестровская правда « от 17.06.2008 года. Размер  инвестиций  в сумме 30 000 дол. США так же не нашел своего отражения в Договоре аренды.   Названные условия явились основанием для признания Пантелеева Д.М. победителе торгов. В силу названных выше правовых норм , условия конкурса являются обязательными для включения их в условия договора на право заключения договора аренды.

В судебном заседании Государственная администрация г. Тирасполя и г. Днестровска признала факт нарушения указанных нормоположений.

Исходя из изложенного выше, не соответствует законодательству довод ответчика ИП Ищенко М.Д. об отсутствии правовых норм, обязывающих включать в договор условия конкурса.

При таких обстоятельствах, Договор  № 89 от 15.01.2008 года аренды объекта муниципального имущества в виде части здания, состоящей из помещений первого этажа №5,23,24,25,26,33, общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Днестровск, ул.Строителей, 26Д»,  и Дополнительное  соглашения № 1 от 7.07.2011 года следует признать недействительной сделкой,  в силу ее ничтожности, не влекущей юридических последствий ( ст. 183 , 184 ГК ПМР).

Как указывалось выше, суд признает  технической ошибкой , допущенной при изготовлении Дополнительного соглашения № 1 от 04.07.2011 года  указание на дату  заключения Договора  аренды 15.12.2010 года вместо 15.01.2010 года  и срок действия Договора аренды 15.12.2015 года вместо 15.01.2015 года.

Суд находит не соответствующими фактическим обстоятельствам дела возражения ответчика ( ИП ИщенкоМ.Д.) касающиеся  отсутствия связи  между доводами  истца и предметом рассматриваемого иска. Истец не оспаривает результат  торгов, истец  просит проверить законность уже совершенной ( заключенной ) сделки по результатам торгов на право   заключения договора аренды муниципального имущества.

Госпошлина распределяется между сторонами по правилам ст. 84 АПК ПМР и подлежит взысканию с ответчиков с учетом позиции Госадминистрации г. Тирасполя и г. Днестровска по признанию иска. Госпошлина в сумме  4 200 руб. складывается из следующих сумм. 2 100 руб. – должна быть уплачена при  подаче иска ( предоставлена отсрочка), 1 050 руб – должна  быть оплачена первая кассационная жалоба, 1050 руб. – должна быть оплачена вторая кассационная жалоба. Госпошлину распределить между сторонами следующим образом:  3 150 руб. взыскать с ИП Ищенко М.Д., 1050 руб. взыскать с Госадминистрации г. Тирасполя и г. Днестсровка. Поскольку в соответствии со ст. 5 Закона « О госпошлине» госадминистрация освобождена от уплаты госпошлины, то госпошлина по данному делу с Госадминистрации по г. Тирасполю и г. Днестровску взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст. 113-116, 122-123 АПК ПМР арбитражный суд

РЕШИЛ :

Иск ООО « Ауреола-2» удовлетворить полностью.

Признать недействительным Договора № 89 от 15.01.2008 года аренды муниципального имущества, заключенный между Госадминистрацией г. Тирасполя и г. Днестровска и Пантелеевым Д.М.

Признать недействительным  Дополнительное соглашение №1 от 04.07.2011 года между Государственной администрацией г. Тирасполя и г. Днестровска и индивидуальным предпринимателем Ищенко Марией Даниловной.

Взыскать и Индивидуального предпринимателя Ищенко М.Д., 1952 года рождения, место рождения с. Незавертайловка, Слободзейского района, проживающей по адресу : г. Днестровск, ул. Строителей, д. 22, кв. 42 через НИ по г. Тирасполь в доход Республикансокго бюджета ПМР госпошлину в сумме  3 150 руб.

Решение может быть обжаловано в течении 20 дней с момента принятия.

Судья                                                                                                  Г.В.Урская