617-06-02

Именем  Приднестровской  Молдавской  Республики

РЕШЕНИЕ

            12 июля 2006 года                                                                              Дело № 617/06-02

г.  Тирасполь        

Арбитражный  Суд  Приднестровской Молдавской Республики в составе судьи  Лука Е.В.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ТИРЭСТО», ул.К.Либкнехта, д.300, кв.38 к Государственной администрации г.Тирасполь,  г.Тирасполь, ул.25 Октября, 101 о переводе прав и обязанностей по заключенному договору

/третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: ООО «Фантастика», г.Тирасполь, ул.Манойлова, 50, кв.14 и МУП «ПЖЭУ-1», г.Тирасполь, ул.К.Либкнехта, 201/2

при участии:

от истца: Шубодерова Е.А. – представитель по доверенности исх. № 26 от 06.04.06 г., Зибели Г.В. – руководитель ООО «ТИРЭСТО» /выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 21.01.2003 года;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - ООО «Фантастика»: Демина Т.А. - представитель по доверенности от 23.06.2006 г., Рулле Л.Л. - представитель по доверенности от 23.06.2006 г..

Представители Государственной администрации г.Тирасполь и МУП «ПЖЭУ-1» в судебное заседание не явились, при надлежащем уведомлении о времени и месте судебного заседания.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью  /далее ООО/ «ТИРЭСТО» обратилось в Арбитражный Суд ПМР с иском к Государственной администрации г.Тирасполь о переводе прав и обязанностей арендатора по договору № 120113 аренды объекта муниципального имущества от 31.01.2006 г. заключенного между Государственной администрацией по г.Тирасполь /арендодатель/ и ООО «Фантастика» /арендатор/.

Определением арбитражного суда от 05 июня 2006 года указанный иск был принят к производству и дело назначено к судебному разбирательству на 22.06.06 г..

Определениями от 22.06.06 г. и 06.07.2006 г. слушание дела откладывалось, в связи с удовлетворением ходатайства ответчика о привлечении и допросе в качестве свидетелей специалистов МУП «Тираспольское МБТИ» Бабак и Хоменко, и в связи с назначением строительно-технической экспертизы.

Окончательно спор рассмотрен и разрешен по существу 12 июля 2006 года.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, полагая, что в соответствии с п.1 ст.642  ГК ПМР, как арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, ООО «Тирэсто» имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Возражая против доводов представителей ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, представители пояснили, что ремонтные работы, отраженные в акте экспертизы, действительно проводились в середине 2004 г., когда ООО «Лидер», занимающее смежные помещения проводило капитальный ремонт у себя. Письменное согласие арендодателя получено не было. Однако, истец считает себя арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, поскольку арендатор знал о проводимых ООО «Тирэсто» работах и отношения сторон сложились таким образом, что все вопросы решались в устной форме. Кроме того, государственная администрация 21.03.05 г. проводила проверку ООО «Тирэсто» и никаких указаний на то, что необходимо  получить разрешительные документы не было. Помещение арендовалось истцом длительное время и претензий со стороны арендодателя к нему не было. Поэтому ООО «Тирэсто» исходя из положений абзаца 3 п.1 ст.642 ГК ПМР вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с другим лицом договору, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок.

Учитывая изложенное, истец просит удовлетворить исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал и просит отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве, полагая, что истец, не является арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, так как нарушил одну из  обязанностей, предусмотренных пунктом 8 договора от 02.10.2000 г. на аренду нежилых зданий и помещений, в соответствии которым арендатор обязан не производить капитальный ремонт и переоборудование арендуемого здания, помещения без письменного разрешения арендодателя. При этом в подтверждение возражений на иск представлены письма СВПЧ-1 от 11.05.06 г. № 2/718, ГУ «РЦГиЭ» от 12.05.2006 г. № 02/891, Управления архитектуры и градостроительства от 16.05.2006 г., выкопировкой МУП «Тираспольское МБТИ» из плана строения помещения по ул.К.Либкнехта, 189.

Представитель МУП «ПЖЭУ-1» поддержал позицию государственной администрации г.Тирасполь и просят отказать в удовлетворении исковых требований, представив соответствующий отзыв на исковое заявление, в котором помимо доводов приведенных ответчиком указывается на то, что ООО «Тирэсто» в нарушение п.1 ст.643 ГК ПМР до настоящего времени не вернуло помещение в состоянии в котором его получило с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором.

Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, -  ООО «Фантастика», также поддержали позицию государственной администрации г.Тирасполь и просят отказать в удовлетворении исковых требований, изложив свои доводы в отзыве, имеющемся в материалах дела. Пояснив при этом, что ООО «Фантастика» является арендатором помещений о которых идет речь в иске на основании договора аренды объекта муниципального имущества № 12013 от 13.01.2006 г., заключенному государственной администрацией г.Тирасполь с ООО «Фантастика», как с лицом выигравшим конкурс. ООО «Тирэсто» не имеет права требовать перевода обязательств по договору на себя, так как не является арендатором,   надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, поскольку в период действия договора аренды нарушал гражданское, трудовое и налоговое законодательство, самовольно переоборудовал помещение, а в настоящее время в нарушение ст.643 ГК ПМР не освободило помещение и препятствует ООО «Фантастика» реализовать свое право пользования арендованным имуществом. В связи с чем, ООО «Фантастика» обратилось в суд с соответствующим иском. Кроме того,  согласно абзацу 3 п.1 ст.643 ГК ПМР арендатор вправе требовать в суде перевода прав и обязанностей, если с другим лицом договор заключен на прежних или более льготных условиях, а договор, заключенный с ООО «Фантастика» содержит более жесткие условия.

Свидетель Хоменко Н.С. пояснила, что работает инженером-технологом МУП «Тираспольское МБТИ» с 14.10.1975 года. Ею проверялись правильность расчетов площадей и составления выкопировки из плана строения по ул.К.Либкнехта, 189 от 10.05.2006 г.. На выкопировке красной ручкой отмечено все то, что изменено – перепланировано. При этом, разрешительные документы технику представлены не были.  Изменения площадей помещений имели место, однако точно сказать, с чем это связано в настоящий момент не представляется возможным. В некоторых помещениях возможно изменение площадей за счет утепления или иных подобных работ со стенами.

Свидетель Балан Т.А., также допрошенная в качестве свидетеля пояснила, что работает в  МУП «Тираспольское МБТИ» техником-инвентаризатором с 01.08.1984 г.. 28.11.05 г. она выходила по адресу г.Тирасполь, ул.К.Либкнехта, 189 для выполнения замеров площадей в целях изготовления копий для предоставления в Управление архитектуры. По результатам замеров был составлен рабочий абрис от 28.11.2005 г., имеющийся в инвентарном деле. Изменение площадей за счет перепланировки /реконструкции/ было очевидно. При ознакомлении в камеральных условиях с планом в инвентарном деле от 26.06.1967 г. установлено, что размеры стен некоторых помещений не совпадали с размерами стен, определенными при замерах в ноябре 2005 г..

Суд, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, показания свидетелей Хоменко Н.С. и Балан Т.А., исследовав материалы дела, в том числе заключение № 03-03/105 судебной строительно-технической экспертизы от 10.07.2006 г., а также инвентарное дело МБТИ по объекту, расположенному по адресу: г.Тирасполь, ул.К.Либкнехта, 189 /реестр. .№ 318/ в том числе подшивку с 25.01.1997 г. по 19.01.2001 г., представленное по запросу суда, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и пояснениями сторон, истец арендовал помещения №№ 1, 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г.Тирасполь, ул.К.Либкнехта, 189, на основании  договора на аренду нежилых зданий и помещений от 02 октября 2000 года. Договор заключен на основании решения государственной администрации г.Тирасполь от 02.10.2000 г. № 17 между МУП «ПЖЭУ-1» и ЧП «Тирэсто», реорганизованным 17.01.01 г. в форме преобразования в ООО «Тирэсто». Срок аренды определен со 02 октября 2000 г. по 02 октября 2005 года.

Данные обстоятельства подтверждаются вышеназванными решением ГА и договором, актом  от 23.10.2000 г. на проверку использования и состояния нежилой площади в аренду по адресу: ул.К.Либкнехта 189, актом от 23.10.2000 г. об изменении площади сдаваемого в аренду помещения по вышеуказанному адресу и соглашением к договору об изменении арендуемой площади /121,1 кв.м./ от 23.10.2000 г., а также пояснениями представителей лиц, участвующих в деле. Факт реорганизации истца подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 21.01.03 г., копия которой, имеется в материалах дела.

  Как следует из пояснений представителя истца, ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, и подтверждается материалами дела, на указанное выше нежилое помещение, площадью 121,1 кв.м., 31.01.2006 г. Государственной администрацией г.Тирасполь был заключен договор №120113 аренды объекта муниципального имущества с ООО «Фантастика», как с лицом признанным победителем конкурса по передаче в аренду нежилого помещения по ул.К.Либкнехта, 189.

Требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору № 120113 аренды объекта муниципального имущества от 31.01.2006 г. заключенного между Государственной администрацией по г.Тирасполь /арендодатель/ и ООО «Фантастика» /арендатор/ истец основывает на положениях ст.642 ГК ПМР.

   В соответствии с п.1 ст.642 ГК ПМР, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Исходя из данной нормы, и ст.326 ГК ПМР, истец, требуя защиты данного права путем предъявления иска о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, т.е. надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору на аренду нежилых зданий и помещений от 02 октября 2000 года, заключенным между ним и МУП «ПЖЭУ-1».

Как указано в данном договоре, арендатор обязан «не производить капитальный ремонт и переоборудование арендуемого здания, помещения без письменного разрешения арендодателя». Однако, данное обязательство истцом нарушено, что подтверждается заключением № 03-03/105 судебно-технической экспертизы от 10.07.2006 г., назначенной определением суда от 06.07.2006 г. исследованным в судебном заседании. Так, на основании произведенных исследований экспертом установлено, что в период с октября 2002 г. по момент экспертизы было произведено переустройство помещений, занимаемых ООО «Тирэсто», включающее в себя перепланировку помещений и их переоборудование. Выполненные работы, согласно Приложению № 2 к Приказу Министерства промышленности ПМР от 17.09.01 г. № 845 об утверждении «Перечня работ по текущему и капитальному ремонту зданий и сооружений»  относятся к категории работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. Переустройство нежилых помещений 1 этажа дома 189 по ул.К.Либкнехта в г.Тирасполе, повлекшее за собой выполнение работ, относящихся к категории работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, включает в себя:

-перепланировку помещений – перенос и разборку перегородок, перенос /закладку старых и устройство новых/ дверных проемов и изменение объемно-планировочного решения помещений;

- переоборудование помещений – перенос сантехнических приборов и коммуникаций и устройство дополнительного санузла за счет объема помещений 5 и 7.

При этом, как следует из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, помещения в период с 2000 г. по момент экспертизы и на день вынесения решения находились в пользовании истца.

На наличие переоборудования и перепланировки при отсутствии разрешительной документации,  указывают и свидетели, допрошенные в судебном заседании. Так, свидетель Балан Т.А., выходившая на место и  составившая рабочий абрис в частности пояснила, что «изменение площадей за счет перепланировки /реконструкции/ было очевидно».  Свидетель Хоменко Н.С. указала на не представление необходимой разрешительной документации. Не представлены какие-либо разрешительные документы истцом и в судебном заседании. При этом, следует обратить внимание, что в п. 2 решения государственной администрации г.Тирасполь от 02.10.2000 г. № 17 на основании которого помещения сдавались в аренду и на которое имеется ссылка в самом договоре, содержится ряд требований,  которые необходимо выполнить в случае необходимости перепланировки, перестройки, капитального ремонта, реконструкции арендуемого помещения.

 Факт осуществления переоборудования и работ по капитальному ремонту без письменного разрешения арендодателя, подтверждается и пояснениями истца, данными в судебном заседании. Так, на вопрос третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - ООО «Фантастика», представители истца пояснили, что ремонтные работы, отраженные в акте экспертизы, проводились в середине 2004 г.. На проведение работ по капитальному ремонту и переоборудованию истец указывает и в исковом заявлении /л.д.9/.

Ссылки истца, на то, что арендатор знал о его действиях, указание на длительный срок в течение которого арендовалось помещение и претензий со стороны арендодателя, равно как и государственной администрации по г.Тирасполь, не предъявлялось, не свидетельствуют об отсутствии нарушения договора аренды от 02.10.2000 г.. 

Так, как следует из договора, право арендатора производить капитальный ремонт и переоборудование арендуемого здания, помещения возникает исключительно при наличии письменного разрешения арендодателя. Какие-либо оговорки в договоре отсутствуют.

Таким образом, производство капитального ремонта и переоборудования без письменного разрешения арендодателя является безусловным нарушением обязанности, предусмотренной договором. В связи с чем, истец не является арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, и,  следовательно, в силу абзаца 1 пункта 1 статьи 642 ГК ПМР не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок и соответственно требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. 

Исходя из изложенного и вышеназванных норм права, иск ООО «Тирэсто» удовлетворению не подлежит.

Суд считает не относящимися к предмету исковых требований доводы истца о том, что государственная администрация провела конкурс в нарушение правил, установленных Законом ПМР «О разгосударствлении и приватизации» и незаконность решения государственной администрации о заключении договора аренды на нежилое помещение по ул.К.Либкнехта, 189, площадью 121,1 кв.м. с ООО «Фантастика», поскольку признание торгов недействительными и признание недействительным ненормативного акта, в данном случае решения государственной администрации, не являются  предметом иска, предъявленного ООО «Тирэсто». При этом, суд обращает внимание, что при предъявлении и удовлетворении иска о признании торгов недействительными, недействительным в силу п.2 ст.466 ГК ПМР, признается и договор, заключенный с лицом выигравшим торги. Истцом же напротив предъявлено и является предметом рассмотрения в суде, требование о переводе на ООО «Тираэсто» прав и обязанностей арендатора по договору № 120113 от 31.01.2006 г., заключенному по результатам торгов.

Суд считает не относящимися к предмету разбирательства доводы ответчика и ООО «Фантастика» о нарушении истцом административного, налогового и трудового законодательства, поскольку обстоятельствами подлежащим  доказыванию по данному иску являются надлежащее либо ненадлежащее исполнение обязательств вытекающих из договора аренды, как сделки гражданско-правового характера.

В соответствии со ст. 84 АПК ПМР судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Учитывая, что исковые требования удовлетворению не подлежат, судебные расходы в виде суммы подлежащей выплате за проведение экспертизы, назначеной арбитражным судом, в размере 288 руб., относятся на истца.

Арбитражный суд ПМР, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ТИРЭСТО» к Государственной администрации г.Тирасполь  о переводе прав и обязанностей по заключенному договору, руководствуясь статьями 113-116 АПК ПМР,

Решил: 

1. Исковые требования ООО «Тирэсто» оставить без удовлетворения.
2. Взыскать с ООО «Тирэсто» в доход Республиканского бюджета судебные расходы в виде суммы, подлежащей выплате за проведение экспертизы, назначенной арбитражным судом, в размере 288 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней после принятия.

Судья Арбитражного Суда ПМР                                                                           Е. В. Лука