361-07-08

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Решение

26 апреля 2007 года       г. Тирасполь       дело № 361/07-08

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики, в составе судьи Шидловской О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании иск предпринимателя без образования юридического лица Чебан А.И., г. Бендеры, ул. 40 лет Победы, д.44, кв. 19, к компании KLEG INVESTMENTS LIMITED, в лице принципала ИООО «Истеэйт Менеджмент», г. Бендеры, ул. Лазо, 37, о понуждении к заключению договора аренды, при участии:

от истца:  Балик Н.Н.- по доверенности о 03.04.2007г. № 3/1-2421;

от ответчика: Горб И.А.- директор;

Установил:

предприниматель без образования юридического лица Чебан А.И.  обратилась в арбитражный суд к компании KLEG INVESTMENTS LIMITED, в лице принципала ИООО «Истеэйт Менеджмент», о понуждении к заключению договора аренды.

Определением суда от 12 апреля 2007 года указанный иск был принят к производству и назначен к судебному разбирательству. В связи с непредставлением истцом оригинала Свидетельства о государственной регистрации ее в качестве индивидуального предпринимателя, без образования юридического лица, судебное разбирательство по настоящему делу один раз было отложено.

Окончательно спор рассмотрен и разрешен судом по существу 26 апреля 2007 года.

В судебном заседании представитель истца поддержала требования, заявленные в иске, и пояснила:

22 апреля 2006 года между предпринимателем без образования юридического лица Чебан А.И. и ООО «ДенРо» был заключен договор аренды. В соответствии с пунктом 5.1. указанного договора срок действия договора составлял 1 календарный год с момента подписания.

В соответствии с пунктом 2 договора на арендатора были возложены обязанности использовать арендованное имущество по его прямому назначению для реализации непродовольственных товаров.

До настоящего времени Чебан А.И. систематически выполняла обязанности, предусмотренные пунктом 4 договора, уплачивая арендную плату до 15 числа текущего месяца, в размере  100 долларов США по курсу ПРБ в рублях ПМР на момент оплаты. Это подтверждается квитанциями об оплате и другими платежными поручениями.

29 ноября 2006 года в адрес Чебан А.И. ответчиком было направлено письмо, с просьбой освободить торговую площадь – бутик № 124, в связи с изменением собственника торгового центра «Элит». Также в нем указывалось, что договор аренды с ней перезаключаться не будет.

Подобные письма об освобождении торговой площади получались неоднократно.

В связи с истечением срока действия договора 22 апреля 2007 года Чебан А.И., на основании статьи 642 ГК ПМР, как арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, считает, что по истечения срока действия договора она имеет право, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. 

Требование освободить торговую площадь (бутик № 124)  в связи с изменением собственника она считает не законным. Тем более, что на основании статьи 638 ГК ПМР переход права собственности на сданное в аренду имущество, к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

26 марта 2007 года Чебан А.И. письменно уведомила ответчика о желании заключить договор аренды на новый срок в соответствии с Соглашением №1 об изменении условий договора аренды № 173 от 22.04.2006г. То есть до окончания действия договора, как предусмотрено законом. Таким образом, полагает истица, она выразила намерение заключить с новым арендодателем договор аренды на новый срок. Однако ей было категорически отказано в заключении договора аренды на новый срок.

По этим причинам истица считает действия ответчик не законными и необоснованными, и просила суд обязать ответчика заключить в принудительном порядке договор аренды на новый срок с 22 апреля 2007 года.

Ответчик не признал исковых требований истца и просил суд отказать в их удовлетворении, по следующим основаниям:

С ноября 2006 года ТЦ «Элит» перешел в собственность компании KLEG INVESTMENTS LIMITED.  ИООО «Истеэйт Менеджмент», по агентскому договору от 9 ноября 2006 года действует от собственного имени, но за счет принципала  компании KLEG INVESTMENTS LIMITED. Согласно п. 1.1. агентского договора ИООО «Истейт Менеджмент» вправе заключать договоры аренды помещений ТЦ «Элит».

Между бывшим собственником ТЦ «Элит» - ООО «ДенРо» и предпринимателем Чебан А.И. был заключен договор аренды № 173 от 22.04.2006г. Согласно п.5.1. данного договора срок его действия истек 22 апреля 2006 года. Согласно п.5.2. изменение условий договора аренды, его продление или расторжение производится по согласованию сторон.

В соответствии с п.2. ст. 1 ГК ПМР юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, считает ответчик, он, как Арендодатель, вправе самостоятельно принимать решения о необходимости и целесообразности заключения договора аренды с тем или иным лицом, если это не противоречит действующему законодательству.

Пользуясь своим законным правом ИООО «Истейт Менеджмент», как лицо, уполномоченное на заключение договоров аренды, не имеет намерений заключать новый договор, либо пролонгировать предыдущий с Чебан А.И. Администрация ИООО «Истейт Менеджмент» 25 марта 2007 года заключила предварительный договор на аренду части имущества с 23 апреля 2007 года с другим арендатором, на более выгодных для него, как для арендодателя, условиях.

Истец, обратил внимание суда ответчик, не уместно ссылается на п.1 статьи 642 ГК ПМР, по следующим основаниям:

- во-первых, арендатор не исполнял условия договора надлежащим образом (несвоевременно вносил арендную плату, не соблюдал режим работы ТЦ «Элит»);

- во-вторых, преимущественное право согласно закону арендатор имеет лишь при прочих равных условиях. В данном случае, указанное условие не приемлемо, по той причине, что на сегодняшний день для арендодателя сложились такие обстоятельства, при которых он не может предложить прежние условия в связи с изменением коньюктуры рынка, существенным повышением стоимости коммунальных платежей. Действительно, в декабре 2006 года истице было предложено увеличить размер арендных платежей до 200 у.е. Однако для арендодателя такие условия на сегодняшний день являются не приемлемыми. В связи с чем новый договор аренды не подразумевает такого понятия, как прочие равные условия.

- в –третьих, истица не уведомила нас в разумный срок о намерении продлить действие договора. ИООО «Истейт Менеджмент» исходило из понятия разумности сроков, уведомив истицу об окончании срока аренды и необходимости освобождения арендованного помещения не менее чем за 1 месяц (19 марта 2007 года). Только 26 марта 2007 года истица предъявила нам письменное требование о намерении заключить новый договор.

На основании изложенного ответчик просил истцу в иске отказать.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, основываясь на нормах действующего гражданского законодательства, находит требования истца незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 22 апреля 2006 года между ООО «ДенРО», бывшим собственником Торгового Центра «Элит», как Арендодателем, и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица Чебан А.И., как Арендатором, был заключен договор аренды № 173. Срок действия договора с 22 апреля 2006 года по 22 апреля 2007 года (п.5.1.). Изменение условий договора аренды, его продление или расторжение, как указано в пункте 5.2., производится по согласованию сторон.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 30 октября 2006 года, передаточного акта от 15 ноября 2006 года право собственности на объект недвижимости- здание торгового комплекса «Элит» перешло к компании KLEG INVESTMENTS LIMITED, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства о государственной регистрации права от 6 декабря 2006 года, серия АН №0111645.

Согласно  статье 638 ГК ПМР переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду (наем) имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (имущественного найма).

В силу приведенных фактических обстоятельств и законодательного положения суд, находит возможным констатировать, что договор аренды № 173 от 22 апреля 2006 года, не смотря на смену собственника сданного в аренду имущества, продолжал действовать по 22 апреля 2007 года включительно, как указано в пункте 5.1. данного договора.

По окончании срока действия договора, то есть после 22 апреля 2007 года, вопрос о его продлении, должен был решаться сторонами путем согласования (п.5.2. договора).

Однако, как было установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, этот вопрос обсуждался сторонами еще до истечения срока действия договора. Причем ответчик однозначно высказался против продления договора с истцом на новый срок.  Так,  19 марта 2007 года ответчиком в адрес истца было направлено письмо  №117, в котором последний уведомлялся об истечении срока действия договора 22 апреля 2007 года и о необходимости освободить арендуемое помещение 23 апреля 2007 года.

В месте с тем 26 марта 2007 года истец направил ответчику уведомление, которым выразил свое намерение заключить с ним договор аренды на новый срок и просил в течение 5 дней сообщить ему о принятом решении.

В ответ на уведомление истца, ответчик 29 марта 2007 года  (исх. № 126) повторно поставил его в известность о том, что не намерен заключать с ним новый договор.

Таким образом, вопрос о продлении действия договора аренды № 173 от 22 апреля 2006 года на новый срок путем согласования данного вопроса, как-то указано в пункте 5.2. договора, решен не был.

Требование же истца об обязании судом ответчика в принудительном порядке заключить с ним договор на новый срок со ссылкой на статью 642 ГК ПМР суд находит незаконным, по следующим основаниям:

Статья 438 ГК ПМР определяет, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом ПМР, законом или добровольно принятым обязательством. В силу статьи 462 ГК ПМР сторона по договору вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, когда заключение такого договора является обязательным, в соответствии с ГК ПМР, для другой стороны, и она уклоняется от его заключения.

Договор же аренды, как вытекает из содержания главы 34 ГК ПМР, не является договором, заключение которого является обязательным для какой-либо одной из его сторон.

В силу статьи 642 ГК ПМР арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право по истечении срока действия договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение 1 (одного) года со дня истечения срока действия договора с ним заключил договора аренды с другим лицом на прежних или более льготных условиях, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных ему отказом возобновить с ним договор. 

Исходя из изложенного и принимая во внимание то обстоятельство, что предметом иска предпринимателя без образования юридического лица Чебан А.И. является именно понуждение ответчика заключить договор аренды, а не перевод прав и обязанностей по договору аренды, заключенному ответчиком с другим лицом, суд находит ссылку истца на статью 642 ГК ПМР не уместной и не соответствующей характеру заявленных им требований.

Таким образом, исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Арбитражный Суд ПМР, рассмотрев в открытом судебном заседании иск предпринимателя без образования юридического лица Чебан А.И. к компании KLEG INVESTMENTS LIMITED, в лице принципала ИООО «Истеэйт Менеджмент», руководствуясь статьями 113-116 АПК ПМР,-

Решил:

Исковое требование предпринимателя без образования юридического лица Чебан А.И. об обязании ответчика заключить в принудительном порядке договор аренды на новый срок с 22 апреля 2007 года, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней после принятия.

Судья                                                        О.А. Шидловская