1486-08-08

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Решение

18 ноября 2009 года       г. Тирасполь       дело № 1486/08-08

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики, в составе судьи Шидловской О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании иск МУП «Бендерырыноктрог», г. Бендеры, ул. Лазо, 35, к ООО «Вювсин», г. Бендеры, ул. 40 лет Победы, 21/7, об изменении договоров, при участии:

от истца: Тьер А.В.- по доверенности от 22.04.2009г. № 01/130;

от ответчика: Гуцан О.И.- по доверенности от 21.04.2008г.;

Установил:

МУП «Бендерырынокторг» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Вювсин» об изменении условий договора долгосрочной аренды имущества № 55 от 1 декабря 2004г. на  основании Решений Бендерского городского Совета народных депутатов №15 от 31 января 2008 года 25-й сессии 23 –го созыва «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменений в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры, утвержденное Решением № 13 от 14.03.2000г. 33-й сессии 21-го созыва» и  Решения № 16 от 29 мая 2008 года 28-й сессии 23 созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры, утвержденное Решением № 15 от 31.01.2008г 25-й сессии 23-го созыва».

Определением от 4 сентября 2008 года указанный иск был принят судом к производству и назначен к судебному разбирательству.

В последующем, ввиду обжалования ответчиком названных правовых актов Бендерского городского Совета народных депутатов в Бендерский городской суд, производство по делу приостанавливалось.

По миновании обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, оно было возобновлено и назначено к судебному разбирательству.

Окончательно спор рассмотрен и разрешен судом по существу 18 ноября 2009 года.

В судебном заседании истец поддержал требования, заявленные в иске, и пояснил:

 Между МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Вювсин» был заключен договор долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29 (помещение в крытом рынке под бар), № 55 от 1 декабря2004 г. сроком с 1 декабря2004 г. по 30 ноября2014 г.

В настоящий момент размер арендной платы за арендуемое имущество устанавливается дополнительным соглашением № 2 от 10 апреля2006 г. к указанному выше договору, и составляет 860,70 рублей ПМР в месяц, а также эксплуатационные расходы в размере 160,62 рублей ПМР в месяц. Размер арендной платы в 2007-2008 годах не изменялся.

Согласно статье 225 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 11 Закона Приднестровской Молдавской Республики «Об органах местной власти, местном самоуправлении и государственной администрации в Приднестровской Молдавской Республике» городской Совет народных депутатов владеет на праве собственности имуществом соответствующего Совета, а в соответствии с пунктом 16 статьи 19 настоящего Закона к исключительной компетенции Совета относится установление размера платы за аренду имущественных объектов, входящих в состав местной собственности.

Пункт 1 статья 77 указанного выше Закона гласит, что решения местных Советов народных депутатов и государственной администрации, принимаемые в пределах полномочий, установленных настоящим Законом, другими законами Приднестровской Молдавской Республики, обязательны для исполнения всеми расположенными на подведомственной территории организациями, учреждениями и предприятиями всех форм собственности, общественными организациями и их органами, должностными лицами и гражданами.

МУП «Бендерырынокторг» как муниципальное унитарное предприятие в соответствии с Законом Приднестровской Молдавской Республики «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» также обязано руководствоваться решениями собственника (учредителя).

Бендерский городской Совет народных депутатов Решением № 15 от 31 января2008 г. 25-й сессии 23-го созыва «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением № 13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21-го созыва» определил порядок расчета арендной платы для применения муниципальными учреждениями, финансируемыми из местного бюджета, внебюджетных фондов, а также муниципальными унитарными предприятиями при сдаче в аренду недвижимого муниципального имущества.

Решением №16 Бендерского городского Совета народных депутатов от 29 мая2008 г. 28-й сессии 23-го созыва внесены изменения и дополнения в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденное Решением № 15 от 31.01.2008 г. 25 сессии 23 созыва». Размер арендной платы в результате произведенных расчетов по договору долгосрочной аренды имущества № 55 от 1 декабря2004 г. изменился и составил 4366,30 рублей ПМР, эксплуатационные расходы составили 247,94 рублей ПМР.

Таким образом, произошли изменения регулируемых государством цен при сдаче в аренду муниципального имущества, а также платежей в бюджет. Настоящие изменения обязательны для исполнения МУП «Бендерырынокторг», а обязанность возложена на законодательном уровне.

Следует отметить, что пунктом 3.4 договора долгосрочной аренды имущества № 55 от 1 декабря2004 г. также предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в случае изменения регулируемых государством цен, тарифов, налогов и платежей в бюджет и т.п.

В связи с этим в адрес ООО «Вювсин», уже согласно Решения № 16 от 29 мая2008 г. 28-й сессии 23-го созыва, было направлено письмо № 01/192 от 14 июля2008 г. с предложением внести изменения в части арендной платы в договор аренды имущества № 55 от 1 декабря2004 г. К письму также прилагались проект дополнительного соглашения к договору и расчет арендной платы.

На предложения об изменении размера арендной платы от ООО «Вювсин» поступило письмо № 28 от 14 августа2008 г. с предложением об установлении размера арендной платы, не соответствующего требованиям Решения № 15 от 31 января2008 г. 25-й сессии 23-го созыва и Решения № 16 от 29 мая2008 г. 28-й сессии 23-го созыва, т.е. отказались вносить изменения как того требуют Решения городского Совета. ООО «Вювсин» также и не отказалось от дальнейшего использования арендуемого имущества.

МУП «Бендерырынокторг» считает, что для внесения изменений в договор имеются как законные, так и договорные основания.

На основании вышеизложенного, истец просил суд изменить пункт 3.1. договора аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29, № 55 от 1 декабря2004 г., изложив его в следующей редакции: «Арендная плата с 1 апреля2008 г. устанавливается в размере 4366,30 рублей ПМР в месяц. Помимо арендной платы «Арендатор» оплачивает эксплуатационные расходы в размере 247,94 рублей ПМР».

Ответчик не признал исковых требований МУП «Бендерырынокторг» в полном объеме, по следующим основаниям:

Между ООО «Вювсин» и МУП «Бендерырынокторг» был заключен договор долгосрочной аренды имущества №55 от 1 декабря 2004 года, по которому ООО «Вювсин» арендует помещение в крытом рынке под бар, расположенное по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29, общая площадь 107,8 кв.м., в т.ч. антресоль площадью 25,1 кв.м.  Размер арендной платы за имущество устанавливается дополнительным соглашением №2 от 10.04.2006г. и составляет 860,70 руб. ПМР в месяц, а также эксплуатационные расходы в размере 160,62 руб. ПМР в месяц.

Исковые требования Истца МУП «Бендерырынокторг» основаны на Положении «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры, утвержденном Решением №15 от 31.01..2008г. 25-й сессии 23 созыва, в которое внесены изменения и дополнения Решением №16 от 29.05.2008г. 28-й сессии 23 созыва.

В соответствии п. 12 Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры, утвержденного Решением №15 от 31.01..2008г. 25-й сессии 23 созыва «При сдаче в аренду нескольких помещений с разными условиями размещения, технического обустройства или при их использовании в разных целях, общий размер арендной платы складывается из сумм платежей, рассчитанных за каждое помещение или группу помещений в отдельности. В п. 12 Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры Решением №16 от 29.05.2009г. вносится изменения «исключаются слова техническое обустройства». В силу данного пункта общий размер арендной платы должен рассчитываться за каждое помещение или группу помещений в отдельности в зависимости от осуществления арендатором деятельности на объекте, в зависимости от которой определяется применяемый при расчете коэффициент К2, согласно которого Истец просит внести изменения в п. 3.1. договора. Ответчик считает не обоснованным расчет размера арендной платы предложенным Истцом.

Техническая характеристика помещений договором не определялась. Дополнительным соглашением к договору аренды имущества № 55 от 01.12.2004г. в пункт 1.1. внесено изменение, а именно: « Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду имущество, далее по тексту «Арендуемое имущество», а именно: помещение в крытом рынке под бар «Леон», расположенное по адресу:3200, г.Бендеры, ул.Советская,29, общей площадью 107,8 кв.м. в т.ч. антресоль площадью 25,1 кв.м. В следствие чего, в расчет арендной платы вносились изменения, а именно в основную площадь, подсобное помещение, места общего пользования. Порядок пользования помещениями договором №55 от 01.12.2004г. не установлен.

30.09.2005г. зарегистрировано право арендатора на объект: часть здания - встроенное помещение№№4,12,15,16,22,23,24, 107,8 кв.м., в т.ч. антресоль - 25,1 кв.м. (согласно поэтажному плану). Подтверждающими документами являются свидетельство о государственной регистрации прав от 30.09.2005г. серия АН № 0078909  и технический паспорт. В предлагаемом Истцом дополнительном соглашении № 4 к договору аренды имущества №55 от 01.12.2004г. арендная плата устанавливается в сумме 4366,30 рублей ПМР в месяц (Приложение №3 к договору аренды имущества №55 от 01.12.2004г.). Следует, что Расчет является неотъемлемой частью договора. В расчете в графе показатели «помещение» выделено основная площадь, кухня (производство), вспомогательное помещение, основная площадь, 2 этаж, места общего пользования.

В соответствие с договором аренды №55 от 01.12.2004г. и правоустанавливающими документами, помещения бара «Леон» не выделено по зонам: основная площадь, кухня (производство), вспомогательное помещение, основная площадь, 2 этаж, места общего пользования, как предлагает Истец в своем расчете арендной платы к договору № 55 от 01.12.2004г. Приложение №3. Порядок пользования помещениями договором №55 от 01.12.2004г., не установлен.

Следовательно, и применение установленного расчета арендной платы не возможно, так как порядок пользования помещениями не определен между сторонами, кроме того, он не может быть установлен согласно представленному расчету. Также, в техническом паспорте не установлены характеристика помещений и порядок пользования объектом недвижимости, и новых предложений со стороны Истца о внесении изменений в п. 1.1. договора аренды согласно Решениям №15 и №16 не поступало.

С учетом изложенного ответчик просил суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, проверив обоснованность исковых требований и возражений на иск, заслушав доводы представителей сторон, пришел к выводу о том, что исковые требования МУП «Бендерырынокторг» не правомерны и не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между сторонами по делу МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Вювсин» 01.12.2004 г. заключен договор № 55 долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29, а именно: помещения в крытом рынке под бар «Леон», сроком с 1 декабря 2004г. по 30 ноября2014 г. с правом продления.

01.09.2005г., 10.04.2006г., сторонами заключены, последовательно, дополнительные соглашения № 1, № 2, к указанному договору аренды № 55 в части изменения размера площади переданного в аренду имущества, а также в части размера арендной платы.

На момент возникновения спора и последующего судебного разбирательства размер арендной платы за арендуемое имущество устанавливается дополнительным соглашением №2 от 10 апреля2006 г. к указанному договору, и составляет: 860,70 рублей ПМР в месяц, а также эксплуатационные расходы в размере 160,62 рублей ПМР в месяц. С 10.04.2006 г. стороны не изменяли размер арендной платы.

Решением № 15 от 31 января2008 г. 25-й сессии 23-го созыва Бендерского городского Совета народных депутатов «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением №13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21-го созыва», с изменениями и дополнениями, внесенными Решением №16 от 29 мая 2008 года 28-ой сессии 23-го созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», утвержденное Решением №15 от 31.01.2008г. 25 сессии 23 созыва», определен порядок расчета арендной платы для применения муниципальными учреждениями, финансируемыми из местного бюджета, внебюджетных фондов, а также муниципальными унитарными предприятиями при сдаче в аренду недвижимого муниципального имущества.

МУП «Бендерырынокторг» письмом № 01/192 от 14 июля2008 г. направило в адрес ООО «Вювсин» на подпись в срок до 1 августа 2008 года дополнительное соглашение № 4 от 4 июля2008 г. и расчет арендной платы с 1 апреля2008 г. к договору аренды имущества №55 от 1 декабря2004 г. Указанное действие истца, по мнению суда, свидетельствует о соблюдении им требований пункта 3 статьи 633 ГК ПМР в части изменения размера арендной платы не более одного раза в год, поскольку предусматривает введения нового расчета размера арендной платы согласно п. 3.4. договора аренды № 55.

ООО «Вювсин», в ответ на предложение МУП «Бендерырынокторг» от 14 июля 2008 года, 14 августа 2008 года письмом №28, направило встречные предложения об изменении размера арендной платы, тем самым, выразив отказ в согласовании изменения условий договора в части установления нового размера арендной платы, в размере, предложенном истцом.

Согласно пункту 2 статьи 467 ГК ПМР договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 1 статьи 468 ГК ПМР существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, является основанием для его изменения.

В соответствии со статьей 11 Закона ПМР «Об органах местной власти, местном самоуправлении и государственной администрации в Приднестровской Молдавской Республике» городской Совет народных депутатов владеет на праве собственности имуществом соответствующего Совета, а в соответствии с пунктом 16 статьи 19 настоящего Закона к исключительной компетенции Совета относится установление размера платы за аренду имущественных объектов, входящих в состав местной собственности. Пункт 1 статьи 77 данного Закона гласит, что решения местных Советов народных депутатов и государственной администрации, принимаемые в пределах полномочий, установленных настоящим Законом, другими законами Приднестровской Молдавской Республики, обязательны для исполнения всеми расположенными на подведомственной территории организациями, учреждениями и предприятиями всех форм собственности, общественными организациями и их органами, должностными лицами и гражданами.

 Таким образом, требования МУП «Бендерырынокторг» по изменению размера арендной платы вытекают из обязательных для исполнения положений Решения № 15 от 31 января2008 г. 25-й сессии 23-го созыва Бендерского городского Совета народных депутатов «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением №13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21-го созыва», с изменениями и дополнениями, внесенными Решением №16 от 29 мая 2008 года 28-ой сессии 23-го созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», утвержденное Решением №15 от 31.01.2008г. 25 сессии 23 созыва».

Согласно пункту 6 Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденного Решением Бендерского городского Совета народных депутатов №15 от 31 января 2008 года, месячный размер арендной платы объекта недвижимости определяется исходя из базового размера арендной платы, площади арендуемого объекта, величины коэффициентов, рассчитанных на основе следующих критериев: размещения объекта, характера предполагаемой к осуществлению потенциальным арендатором деятельности на объекте, технического обустройства объекта, территориального расположения с учетом его рыночной привлекательности.

 Коэффициент, учитывающий характер предполагаемой к осуществлению потенциальным арендатором деятельности на объекте (К2), как следует из пункта 8 названного Положения, указывается потенциальным арендатором в его заявке (в коммерческом предложении). При этом арендатор обязан осуществлять на объекте аренды именно тот вид деятельности, который указан им в его заявке (коммерческом предложении) и исходя из которого, был осуществлен расчет величины арендной платы (п.8).

При сдаче в аренду нескольких помещений с разными условиями размещения, при их использовании в различных целях, общий размер арендной платы складывается из сумм платежей рассчитанных за каждое помещение или группу помещений в отдельности (п.12 Положения).

Таким образом, при определении размера арендной платы Арендодатель обязан применить коэффициент К2, в зависимости от деятельности, которую Арендатор осуществляет на объекте, переданном в аренду, в целом, либо исходя из целей использования помещений, переданных в аренду.

Вид деятельности, осуществляемый Арендатором на объекте аренды, подлежит указанию именно Арендатором, а не Арендодателем.

Следовательно, исключается, при определении размера арендной платы, самостоятельное установление Арендодателем целей использования помещений, переданных в аренду, поскольку противоположенное действие с его стороны подлежит определению как вмешательство в хозяйственную деятельность Арендатора.

Расчет арендной платы, представленный истцом в обоснование заявленных им исковых требований, произведен в соответствии с формулой, установленной Положением «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденным Решением Бендерского городского Совета народных депутатов  №15 от 31 января 2008 года 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29 мая 2008 года, в том числе с применением коэффициента К2, учитывающего характер деятельности, осуществляемой арендатором в арендуемом помещении (п.8).

При этом, как пояснил в судебном заседании представитель истца, он использовал показатели коэффициента К2, в зависимости от того, какой характер носит деятельность, осуществляемая Арендатором в помещениях, взятых в аренду и входящих в состав единого объекта арендных отношений- помещение в крытом рынке под бар «Леон», расположенном по адресу: г.Бендеры, ул. Советская, 29.

  Вместе с этим, определение характера деятельности, осуществляемой Арендатором во взятых в аренду помещениях, произведено Арендодателем самостоятельно, путем составления одностороннего акта распределения арендуемых площадей от 11 июня 2008 года. В то время, как ни в содержании договора долгосрочной аренды №55 от 1 декабря 2004 года, ни в правоустанавливающих документах на объект аренды, помещение, используемое Арендатором, не выделено по зонам, как указывает истец в своем расчете

Таким образом, по мнению суда, налицо отступление истцом от требований, касающихся порядка определения размера арендной платы, утвержденного Решением Бендерского городского Совета народных депутатов  №15 от 31 января 2008 года 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29 мая 2008 года.

Ввиду названного обстоятельства размер арендной платы, указанный истцом в редакции пункта 3.1. договора аренды имущества от 1 декабря 2004 года №55, с требованием об изменении которого МУП «Бендерырынокторг» обратился в суд, не обоснован и не соответствует нормам права, закрепленным Положением «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденным Решением Бендерского городского Совета народных депутатов  №15 от 31 января 2008 года 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29 мая 2008 года.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования истца не подлежащими удовлетворению.

Арбитражный Суд ПМР, руководствуясь статьями 113-116 АПК ПМР,-

Решил:

Исковое требование МУП «Бендерырынокторг», оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней после принятия.

Судья                                                                            О.А. Шидловская