530-09-08,03,05

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Решение

7 июля 2009 года                          г. Тирасполь                дело №530/09-08,03,05

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики, в коллегиальном составе судей: Шидловской О.А. (председательствующая коллегиальным составом), Костяновского Е.А., Сибирко Г.П., рассмотрев в открытом судебном заседании  иск ООО «Ферон», г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 37 «а», к ГА г. Тирасполь и г. Днестровск, г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 101, о признании недействительными ненормативных актов государственного органа, при участии:

от истца: Паскарь А.М.- по доверенности от 24.11.2008г., Николаев С.И.- по доверенности от 20.05.2009г.;

от ответчика: Штырбу В.В. – по доверенности от 26.12.2008г.;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика- ООО «Тиан-Групп» (г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 19): Ковалева О.И.- по доверенности №20/05 от 20.05.2009г., ордер №6735 от 21.05.2009г., Жильцов В.Э.- по доверенности от 09.04.2009г.;

Установил:

ООО «Ферон», отказавшись в порядке статьи 29 АПК ПМР от части исковых требований, о чем вынесено соответствующее определение виде отдельного процессуального акта,  обратилось в арбитражный суд с иском к Государственной администрации г. Тирасполь и г. Днестровск о признании недействительными ненормативных актов государственного органа, а именно: Решения №1701 от 25.04.2006г., с учетом изменения внесенного Решением №3437 от 07.09.2006г., Решения №4222 от 01.11.2006г., Решения №2581 от 23.06.2008г. и Государственного акта на право пользования землей ТР №000910.

Определением от 24 апреля 2009 года указанный иск был принят судом к производству и назначен к судебному разбирательству.

В связи с удовлетворением ходатайств сторон, а также ввиду истребования у лиц, участвующих в деле дополнительных документов, имеющих значение для разрешения спора по существу, слушание по делу несколько раз откладывалось.

Окончательно спор рассмотрен и разрешен судом по существу 7 июля 2009 года.

В судебном заседании истец, поддержал требования, заявленные в иске, с учетом отказа от части исковых требований, и с учетом изменения оснований иска, окончательно изложенных в письменных пояснениях от 3 июля 2009 года. При этом он просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, по следующим основаниям:

В собственности ООО «Ферон» согласно договору купли-продажи № 335 с ГА на­ходится нежилое здание по ул. 25 Октября д.84. Согласно инвестиционным условиям данного Договора, ООО «Ферон» должно построить новый объект, с благоустройством и озеленением прилегающей территории. Из-за решений главы государственной админист­рации №№ 4222 от 01.11.2006г., 1701 от 25.04.2006г., 3437 от 07.09.2006г., 2581 от 23.06.2008г.. ООО «Ферон» приступить к строительству не может, так как прилегающая к его территории земля передана в долгосрочное пользование ООО «Тиан-Групп».

Согласно подпункту ж) пункта 1 статьи 48 ЗК ПМР, землевладельцы, землепользователи и аренда­торы земельных участков обязаны вести строительство в соответствии с действующим земельным законодательством Приднестровской Молдавской Республики, а также архитектурно-планировочными,строительными,экологическими,санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными специальными требованиями (нормами, правилами, норма­тивами).

В соответствии со строительными нормами (СНиП ПМР 12-04-02 Техника безо­пасности при строительстве Глава 2 «Организация строительной площадки, участков ра­бот и рабочих мест») ООО «Ферон» должно иметь строительную площадку, которая должна быть огорожена и предназначена для размещения строительных объектов. Эти объекты должны быть непосредственно размещены на участке земли, который был выде­лен ООО «Тиан-Групп».

В силу вышеизложенного, при приобретении  ООО «Ферон» описанного объ­екта недвижимости предполагалось, что участок земли расположенный под домом № 84 и участок земли, выделенный ООО «Тиан-Групп» будет отведен ему, поскольку согласно статьи 6 ЗК данный участок является неделимым.

Эти предположения обосновывались тем, что перед приобретением объекта были изучены необходимые документы, в том числе технический паспорт от 06.10.1993г. на жи­лой дом, расположенный по улице 25 Октября № 84. В соответствии с этими документами данный объект представлял собой ранее здание площадью застройки387 м.кв., состояв­шее из жилых (8 квартир и 13 комнат) и нежилых помещений (сарая, подвала и уборной), расположенное на земельном участке, и соответственно своей несущей стеной граничив­шее со стеной ЗАО «Квинт - Маркет».

Таким образом, данный земельный участок под домом № 84 весь был закреплен за данным жилым домом. Из чего следует, что его жильцы являлись фактическими земле­пользователями.

Этому можно найти подтверждение и в листе согласования к проекту решения № 1701 Главы госадминистрации от 25.04.2006г., в котором требовалось согласие жильцов этого дома.

Согласование с жильцами этого дома обусловлено требованиями статьи 58 ЗК ПМР, согласно которой органы государственного управления или местные органы власти  информируют землевладельцев и землепользователей, арендаторов земель, интересы ко­торых могут быть затронуты возможным изъятием находящихся в их пользовании зе­мельных участков в связи с их предоставлением для размещения объектов. Местные орга­ны власти письменно информируют землевладельцев, землепользователей и арендаторов о назначении размещаемого объекта, об испрашиваемой площади, в том числе по угодьям, о возможном ограничении прав пользователей земли, об установлении санитарной или защитной зоны, о расчетах и размерах убытков. Землевладелец, землепользователи, арен­даторы в месячный срок сообщают в местный орган власти о согласии или об отказе в размещении объекта.

Согласия на строительство объекта на земельном участке прилегающего к дворо­вой территории и тем более находящегося под домом, жильцы дома по улице 25 Октября, № 84 не давали о чем свидетельствуют их письменные заявления.

Следовательно, решение ГА №1701 противоречит закону, так как содержит подпи­си жильцов на дачу согласия на застройку, которые они не ставили. Об этом свидетельст­вует возбужденное 29.06.2009г. уголовное дело №209060746 по признакам состава пре­ступления предусмотренного ст. 324 ч.1 УК ПМР подделка официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использова­ния.

Согласно договора купли-продажи №335 от 20.03.2007г. ООО «Ферон» с ГА, ООО «Ферон» стало собственником нежилого здания. Статья 289 ГК говорит о том, что при пе­реходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, т.е. ООО «Ферон» стало правопреемником бывших жильцов данного дома. Из чего можно сделать однозначный вывод, что, нарушив законные права и интересы бывших жильцов и землепользователей д. 84 по ул. 25 Октября при изъятии у них земельного участка с на­рушением требований ст. 58 ЗК ПМР, в последующем были нарушены и наши права и ин­тересы как собственника и правопреемника.

Согласно статье 291 ГК ПМР при переходе права собственности на здание или со­оружение, принадлежавшее пользователю и (или) владельцу земельного участка, на кото­ром оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят соответствующие права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не преду­смотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право землепользования на ту часть земельного участка, которая необходима для его ис­пользования.

Государственная администрация г. Тирасполя нарушила требования ст. 6 ЗК ПМР, признав этот участок земли делимым и издав оспариваемые решения, которые противоре­чат вышеуказанной норме права. Это выразилось в том, что указанная норма имеет отсы­лочный характер к требованиям противопожарных, санитарных, экологических и градо­строительных норм. Из этого следует, что в том случае, если указанные решения ГА про­тиворечат требованиям СНИП ПМР, САН ПиН ПМР, ППБ ПМР, а значит эти решения противоречат и требованиям ст. 6 ЗК ПМР.

Однозначный вывод о противоречии указанных решений главы госадминистрации ПМР правилам противопожарной безопасности можно сделать из ответа УПАСС МВД ПМР. В соответствии с полученным ответом из УПАСС МВД ПМР участок, разделяю­щий двухэтажное здание, принадлежащее на праве собственности ООО «Ферон» и здание магазина ЗАО «Квинт» согласно СНиП ПМР 30-01-02 прил.1 и ППБ 01-06 п.22, является противопожарным расстоянием, равным 6 м- это расстояние служит в целях предотвра­щения распространения пожара между зданиями и сооружениями и этот участок застрой­ке не подлежит. Таким образом эти решения противоречат требованиям ст. 6 ЗК ПМР.

У ООО «Ферон» нарушено право собственности, закрепленное в статье 225 ГК ПМР, согласно которому собственнику принадлежат права владения, пользования и рас­поряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Кроме этого, указанные решения госадминистрации посягают на право пользова­ния всем земельным участком.

Основания на приобретение такого права у ООО « Ферон» есть как у собственника здания в силу статей 285, 289 ГК ПМР.

Таким образом, считаем, что решения ГА посягнули на право собственности ООО «Ферон», что мешает осуществлению нормальной предпринимательской деятельности и выполнению инвестиционных условий предусмотренных договором № 335. Согласно ста­тье 27 ЗК ПМР юридические лица, которым земельные участки принадлежат на праве долго­срочного пользования или в результате сделок с недвижимостью, вправе осуществлять застройку земельного участка, снос или реконструкцию приобретенных ими строений в соответствии с градостроительным, жилищным и другим законодательством Приднест­ровской Молдавской Республики при условии выполнения обязательств обременения зе­мельного участка, сохранения его целевого назначения. Следовательно ООО «Ферон» не может реализовать возложенные на него обременения предусмотренные договором №335.

На основании изложенного считаем, что данные ненормативные правовые акты противоречат ст.6,48,58 ЗК ПМР, ст. ст.225, 285, 289ГК ПМР, и нарушают право собст­венности, пользования и интересы ООО «Ферон» в части осуществления предпринима­тельской деятельности, выполнения инвестиционных условий по договору.

С учетом изложенного истец просил суд удовлетворить его требования в полном объеме.

Ответчик не признал исковых требований ООО «Ферон» и возражал против них, как необоснованных, ввиду следующего:

решением Государственной администрации г. Тирасполя №1701 от 25.04.2006 года, с внесенными в него решением Государственной администрации г. Тирасполя №3437 от 07.09.2006 года изменениями, ООО «Тиан-групп» в порядке ст. 57 ЗК ПМР было разрешено проектирование 2-3х этажного здания на земельном участке между домами №82 и №84 по ул. 25 октября в г. Тирасполе.

Ранее, обратил внимание суда ответчик, данный земельный участок уже был занят капитальным строением, которое по состоянию на 2006 год было разрушено. Данные обстоятельства не требуют доказывания, поскольку на них также ссылается истец в своем заявлении.

Вместе с тем, сам факт изготовления ООО «Тиан-Групп» проекта здания не влечет за собой нарушения чьих-либо прав и законных интересов, в том числе прав и интересов истца. Тем не менее, в оспариваемых ненормативных актах предписано ООО «Тиан-групп» учесть при подготовке проекта необходимость реконструкции входного узла квартир второго этажа, перенос водопровода, запитывающего жилые дома данного района.

Таким образом, требование истца о признании недействительными решения Государственной администрации г. Тирасполя №1701 от 25.04.2006 года, решения Государственной администрации г. Тирасполя №3437 от 07.09.2006 года, не соответствуют норме ст. 13 ГК ПМР.

В части требований истца о признании недействительным решения ГА №4222 от 01.11.2006г. «О предоставлении ООО «Тиан-групп» в долгосрочное пользование земельного участка по ул. 25 октября» ответчик пояснил, что в указанный акт 24.04.2009г. решением Государственной администрации г. Тирасполя и г. Днестровска №1416 внесены изменения в части размеров предоставляемого в пользование земельного участка, а именно: в долгосрочное пользование ООО «Тиан-групп» предоставлен земельный участок площадью0,0150 га.

Таким образом, считает ответчик, довод истца о том, что часть предоставленного земельного участка находится под фундаментом принадлежащего ему в настоящий момент здания, действительности не соответствует.

Итак, решением ГА №4222 от 01.11.2006г. с изменениями, внесенными решением ГА №1416 от 24.04.09г. в порядке ст.ст. 23, 123 ЗК ПМР ООО «Тиан-групп» был предоставлен в долгосрочное пользование земельный участок, площадью 150 кв.м. по ул. 25 Октября, 84а. Решение о предоставлении земельного участка принималось с учетом согласования СВПЧ-1 УПАСС МВД ПМР схемы границ проектирования 2-3-х этажного здания бизнес- развлекательного комплекса по ул. 25 Октября от 09.02.06г., и заключения ГУ РЦГиЭ по отводу земельного участка под строительство №26 от 22.05.2006г.

Предоставленный земельный участок являлся и является свободным от прав третьих лиц, в том числе и от прав ООО «Ферон», поскольку данный земельный участок в пользование истцу, либо иному лицу в качестве придомовой территории в порядке ст. 127 ЗК ПМР не выделялся.

Относительно довода истца о том, что у него возникло право пользования земельным участком из права собственности на здание №84 по ул. 25 Октября, ответчик пояснил, что в соответствии со ст. 53 ЗК ПМР, ст. 291 ГК ПМР при переходе права собственности на здание к приобретателю переходят соответствующие права на земельный участок. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания, к приобретателю переходит право землепользования на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Таким образом, у ООО «Ферон» в связи с приобретением дома №84 по ул. 25 Октября возникло право пользования лишь тем земельным участком, на котором непосредственно расположено приобретенное здание, и не возникло прав на смежный земельный участок, находящийся в пользовании ООО «Тиан-групп».

Следовательно, оспариваемое решение ГА №4222 от 01.11.06г. с учетом изменений, внесенных решением ГА №1416 от 24.04.09г., принято в соответствии с нормами действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов истца.

Так же следует отметить, что 04.05.09г. ГА г. Тирасполя и г. Днестровска было согласовано устройство металлической калитки шириной1,0 м. в существующем каменном ограждении участка согласно схеме выноса в натуру для обеспечения собственнику здания беспрепятственного доступа к его имуществу.

Относительно требований истца о признании недействительным решения ГА г. Тирасполя от 23.06.08г. «О разрешении ООО «Тиан-групп» строительства 2-3-х этажного комплекса по ул. 25 октября 84а» ответчик обратил внимание суда на то, что в данное решение также внесены изменения решением ГА г. Тирасполя и г. Днестровска №1484 от 30.04.09г. в части указания площади земельного участка, предоставленного под строительство и иных рекомендаций третьему лицу по организации строительства объекта.

Оспариваемое решение ГА г. Тирасполя №258, считает ответчик, принято в соответствии со ст. 57 ЗК ПМР. Принятие данного решения с учетом внесенных изменений также не нарушает прав и законных интересов собственника здания №84, поскольку согласно разработанному проекту здания комплекса и последующего акта приемки геодезической разбивочной основы для строительства, здание комплекса должно быть возведено на расстоянии1,69 метровот границ здания ООО «Ферон».

Таким образом, опасения ООО «Ферон», с точки зрения ответчика, о возможном разрушении принадлежащего ему здания являются безосновательными.

По доводам истца о нарушении его права на строительство, ответчик обратил внимание суда на, что в соответствии с п.3 ст. 27 ЗК ПМР право на строительство у субъекта земельных правоотношений возникает после согласования в установленном порядке проекта и получения разрешения на строительство.

Ввиду того, что ООО «Ферон» не согласовывал какую-либо проектную документацию, не получал разрешений на строительство, правом на строительство истец не обладает, следовательно данное право не может быть нарушенным.

Из вышеуказанного следует вывод, что признание решения ГА №2581 противоречит ст. 13 ГК ПМР.

Также несостоятельными являются доводы истца о несоответствии оспариваемых ненормативных актов требованиям СНиП ПМР 21-01-03, СНиП ПМР 30-01-02 прил.1 и ппб 01-06 п.22, СанПиН МЗ и СЗ ПМР №2.1.2.1002-07г. так, как:

Во-первых, СанПиН МЗ и СЗ ПМР №2.1.2.1002-07г. устанавливает санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к жилым зданиям и помещениям.

Однако, обращаю внимание Суда, что по договору купли-продажи Дв35 ООО «Ферон» приобрело нежилое здание д. 84 по ул. 25 октября.

ООО «Тиан-групп», в свою очередь, разрешено проектирование и строительство также нежилого здания бизнес комплекса.

Во- вторых, п. 22 ППБ запрещает использовать противопожарное расстояние между зданиями под строительство других зданий и сооружений. Величину противопожарного расстояния устанавливает приложение №1 к СНиП 30-01-02. Согласно п.8 данного приложения расстояние между зданиями допускается предусматривать менее6 м. при условии, если стена более высокого здания, расположенного напротив другого, является противопожарной.

На основании всего вышеизложенного ответчик просил суд в удовлетворении заявленных исковых требований ООО «Ферон», отказать.

ООО «Тиан-групп», привлеченное к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика, считает исковые требований ООО «Ферон» необоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям:

1) Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии АН №0192127 от 13.05.2009г. за правообладателем ООО «Тиан-Групп» зарегистрировано право долгосрочного пользования земельным участком общей площадью150 кв. м. (кадастровый номер: 33-01-000999).

Право на застройку предоставленного ООО «Тиан- Групп» в долгосрочное пользование земельного участка возникло в силу требований ст. 27 Земельного Кодекса ПМР. Для указанных целей была получена разрешительная документация в полном объеме, в том числе:

-решение госадминистрации г. Тирасполя № 1701 от 25.04.2006г. «О разрешении ООО «Тиан- Групп» проектирования 2-х-3-х этажного здания бизнес- развлекательного комплекса по ул. 25 Октября»;

-решения госадминистрации г. Тирасполя №3437 от 07.09.2006г. «О внесении изменений в решение Государственной администрации г. Тирасполя №1701 от 25.04.2006г.

-решение госадминистрации г. Тирасполя №4222 от 01.11.2006г. «О предоставлении ООО «Тиан- Групп» в долгосрочное пользование земельного участка по ул. 25 Октября»;

-решение Государственной администрации г. Тирасполя №1416 от 24.04.2009г. «О внесении изменений в решения Государственной администрации от 01.11.2006г. №4222 и от 01.11.2006г. №4244»;

-решение Государственной администрации г. Тирасполя №2581 от 23.06.2008г. «О разрешении ООО «Тиан- Групп» строительства 2-3-х этажного здания бизнес развлекательного комплекса по ул. 25 Октября, 84 «а»;

-решение государственной администрации г. Тирасполя № 1484 от 30.04.2009г. «О внесении изменений и дополнений в решение государственной администрации от 23.06.2008 № 2581»;

- Государственный акт на право пользования землей TP №000910;

-Разрешение №36 от 23.09.2008г. инспекции государственного архитектурно-строительного контроля;

2) Доводы истца о том, что граница отведенного ООО «Тиан-Групп» земельного участка совпадает с входом в дом №84 по ул. 25 Октября в г. Тирасполь, что делает вход в дом невозможным, а также, что60 см. земельного участка, отведенного ООО «Тиан- Групп», находится под фундаментом дома, принадлежащего ООО «Ферон» являются несостоятельными.

Согласно решению государственной администрации г. Тирасполя №1484 от 30.04.2009г. «О внесении изменений и дополнений в решение Государственной администрации от 23.06.2006г. №2581» ООО «Тиан-Групп» разрешено строительство 2-3-х этажного здания бизнес центра на ранее предоставленном в долгосрочное пользование земельном участке площадью0,0150 гапо ул. 25 Октября, 84 «а» и на ООО «Тиан-Групп» возложена дополнительная обязанность по реконструкции входного узла квартир второго этажа дома № 84 по ул. 25 Октября г. Тирасполь, данные условия ООО «Тиан- Групп» выполнило на момент обращения ООО «Ферон» с иском в Арбитражный суд ПМР.

Право собственности ООО «Ферон» на недвижимое имущество не нарушается.

В соответствии с приложением к решениям государственной администрации от 01.11.2006г. №4222 и от 28.05.2009г. №1812 длина отведенного ООО «Тиан- Групп» под строительство земельного участка составляет10,790 мпо фасадной линии со стороны ул. 25 Октября г. Тирасполь. Согласно разработанному проекту комплекса, а также акта приемки геодезической разбивочной основы для строительства предусмотренные архитектурные параметры объекта строительства ООО «Тиан- Групп» (здания бизнес центра по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84 «а») по фасаду составляют9,90 м. Таким образом, объект недвижимости, строительство которого разрешено ООО «Тиан- Групп», четко вписывается в границы земельного участка, предоставленного Обществу для вышеуказанных целей. Угроза разрушения собственности истицы отсутствует. ООО «Ферон» не лишено возможности владеть и пользоваться принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости.

По заказу ООО «Тиан- Групп» МУП Проектный институт «Тирпроект» выполнил проект строительства объекта по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84 «а», согласно которого длина объекта по фасадной линии составляет9,90 м.

3) Не могут быть приняты во внимание и доводы истца относительно того, что ООО «Тиан-групп» начало строительные работы без наличия соответствующих согласований с ГУ РЦГиЭ и УПАСС МВД ПМР, а также не соблюдены противопожарные требования по размещению объекта строительства. Проектно-сметная документация на строительство объекта по вышеуказанному адресу выполнена в соответствии с действующими нормами и правилами и предусматривает мероприятия, обеспечивающие взрывную, взрывопожарную и пожарную безопасность при эксплуатации здания, что удостоверено соответствующей записью главного инженера проекта Кожечкина А. М., и в соответствии с нормами СНИП ПМР 11-01-02 не подлежит согласованию с органами государственного надзора. Аналогичные требования предусмотрены п. 2 Приложения к Приказу МВД ПМР от 18.07.2005г. №242 (зарегистрирован МЮ ПМР 10.08.2005г.. регистрационный №3304) «Об утверждении и введении в действие порядка согласования органами государственного пожарного надзора ПМР проектно-сметной документации на строительство).

4) Права граждан и юридических лиц на землю предусмотрены ст. 21 Земельного Кодекса ПМР. Порядок возникновения и регистрации прав на землю определены правилами Главы 4 (ст. ст. 40-45 Земельного Кодекса ПМР). ООО «Ферон», обосновывая заявленные исковые требования, допускает ссылку о нарушении права пользования ООО «Ферон» земельным участком как собственника недвижимости. Вместе с тем, истцом не представлены суду правоустанавливающие документы на землю, предусмотренные ст. 44 Земельного Кодекса ПМР.

С учетом изложенного ООО «Тиан-групп» просило суд отказать ООО «Ферон» в удовлетворении исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, а также  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, основываясь на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах, установленных в ходе судебного разбирательства, находит исковые требования ООО «Ферон» правомерными и подлежащими   удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела ООО «Тиан» (правопреемником которого является ООО «Тиан-Групп»), обратилось в Государственную администрацию г. Тирасполь с заявлением от 13 мая 2004 года №14 о выделении земельного участка, расположенного по адресу: ул. 25 Октября, между жилыми строениями №84 и №82, для постройки бизнес-жилищно-развлекательного комплекса.

Данное заявление, как следует из штампа ГА г. Тирасполь, поступило на рассмотрение 13 мая 2005 года вход. № 01-27-2039 (копия указанного обращения приобщена к материалам дела). По результатам его рассмотрения  ГА г. Тирасполь, как указано в преамбуле ненормативного акта, руководствуясь статьей 57 Земельного Кодекса ПМР,  вынесла Решение от 25 апреля 2006 года №1701 «О разрешении ООО «Тиан» проектирования 2-х-3-х этажного здания бизнес-развлекательного комплекса по ул. 25 Октября».

При этом, как указано в подпункте в) пункта 2 постановляющей части Решения, ООО «Тиан» обязывалось, в установленном порядке, выполнить проектные работы по объекту в течение одного года, а в случае не выполнения пункта 2 в установленный срок, решение утрачивает силу (п.3).

Суд находит Решение  ГА г. Тирасполь от 25 апреля 2006 года №1701 «О разрешении ООО «Тиан» проектирования 2-х-3-х этажного здания бизнес-развлекательного комплекса по ул. 25 Октября» не соответствующим требованиям действующего, на момент его принятия, земельного законодательства, а также законодательства в сфере архитектуры и градостроительства, в связи со следующим:

Согласно пункту 1 статьи 58 Земельного Кодекса ПМР, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридические лица, заинтересованные в выделении земельного участка для строительства (создания) объекта, обращаются соответственно в органы государственного управления или в местные органы власти, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков, с заявлением, в котором должно быть указано назначение объекта, дано его технико-экономическое обоснование  либо соответствующие расчеты и испрашиваемое право на земельный участок.

Содержание заявления ООО «Тиан» от 13 мая 2004 года №14, по итогу рассмотрения которого, ГА г. Тирасполь и был вынесен оспариваемый ненормативный акт, не в полной мере соответствует правоустановлениям п.1 статьи 58 Земельного Кодекса ПМР. Так, в нем отсутствует четкое указание назначения объекта, который планирует строить заявитель, его технико-экономическое обоснование, а так же не указано испрашиваемое право на земельный участок.  

Помимо прочего, органы государственного управления или местные органы власти по представлению соответствующей межведомственной комиссии по размещению производительных сил, с учетом социальных, экономических, экологических, градостроительных (в городах и других поселениях) и иных условий, перспектив использования соответствующей территории  и ее недр, принимают решение о целесообразности размещения объекта. Решение является основанием для выбора в установленном порядке земельного участка, определения границ этого участка в натуре (на местности) и оформления акта о предварительном согласовании места размещения объекта (п.2 ст. 58).

Как указано в пункте 4 статьи 58 Земельного Кодекса ПМР, органы  государственного управления или местные органы власти в двухмесячный срок рассматривают материалы по выбору участка по представлению соответствующих органов, к ведению которых отнесены вопросы землеустройства, и их заключения, и принимают решение о даче разрешения на проведение проектных работ по размещению объекта по одному из вариантов или об отказе в этом.

Решение органа государственного управления или местного органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для разработки проектной документации и действует в течение 2 (двух) лет, если самим решением не установлено иное (п.7 ст. 58 ЗК ПМР).

Таким образом, в силу приведенных законодательных положений, принятию ГА г. Тирасполь решения о разрешении проектирования строительства ООО «Тиан» 2-х-3-х этажного бизнес-развлекательного комплекса №1701 от 25 апреля 2006 года, должно было предшествовать принятие ею решения о предварительном согласовании места размещения объекта, в виде отдельного ненормативного акта, который, как следует из положений пункта 10 статьи 58 ЗК ПМР, может быть отменен судом, арбитражным судом.

Ввиду отсутствия предусмотренного земельным законодательством решения ГА г. Тирасполь о предварительно согласовании ООО «Тиан» места размещения объекта, как документа, предшествующего началу проектирования объекта строительства, произошло нарушение и всех последующих установленных земельным законодательством процедур по выделению земельного участка под строительство, а также предусмотренных законодательством о градостроительстве и архитектуре процедур по получению разрешения на начало строительства объекта, а именно:

Нарушена статья 59 Земельного Кодекса ПМР, в соответствии с которой после согласования и утверждения проекта строительства граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, и юридические лица, на основании разрешения о предварительном согласовании места размещения объекта или генеральных планов и проектов застройки (в городах и других населенных пунктах) обращаются в органы государственного управления или местные органы власти, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков с ходатайством (заявлением) о предоставлении испрашиваемого участка.

Указанные уполномоченные органы, по представлению соответствующих органов, к ведению которых отнесены вопросы землеустройства, рассматривают подготовленные в установленном порядке материалы по представлению испрашиваемого участка, и принимают решение об условиях его представления  гражданам и юридическим лицам, заинтересованным в строительстве (создании) объекта.

То есть, без наличия согласованного и утвержденного проекта строительства, а также без наличия решения о предварительном согласовании места размещения объекта или генерального плана и проектов застройки, ООО «Тиан-Групп» не имело право на обращение в государственную администрацию г. Тирасполь с ходатайством о предоставлении земельного участка под строительство. Государственная администрация г. Тирасполь, соответственно, не имела законных оснований для принятия второго из оспариваемых решений- Решения  № 4222 от 1 ноября 2006 года «О предоставлении ООО «Тиан-Групп» в долгосрочное пользование земельного участка по ул. 25 Октября».

В связи с этим, суд находит целесообразным обратить внимание на то, что даже в случае, если Решение ГА г. Тирасполь от 25 апреля 2006 года №1701 «О разрешении ООО «Тиан» проектирования 2-х-3-х этажного бизнес-развлекательного комплекса по ул. 25 Октября» рассматривать как документ, в котором одновременно содержатся элементы решения о предварительном согласовании места размещения объекта и элементы решения о разрешении разработки проектной документации, не имелось законных оснований для принятия Решения ГА г. Тирасполь №4222 от 1 ноября 2006 года, так как:

- в течение одного года со дня принятия Решение ГА г. Тирасполь от 25 апреля 2006 года №1701, с учетом изменений, внесенных Решением ГА г. Тирасполь №3437 от 7 сентября 2006 года, ООО «Тиан-Групп» не были выполнены проектные работы по объекту, вследствие чего, данное решение утратило силу (см. п.3 решения).

Представленные же третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, в виде копии материалы для согласования к рабочему проекту бизнес –развлекательного комплекса по ул. 25 Октября, архитектурно-строительные решения, шифр Т 1387-352-А-001-АР, не могут рассматриваться как проект строительства, о котором идет речь в статье 59 Земельного Кодекса ПМР, поскольку этот документ, в силу статьи 3 (абз. 2 п.3, п.6, п.7) Закона ПМР «Об архитектурной деятельности», статьи 7 Закона ПМР «Об основах градостроительства», не является проектом, согласованным и утвержденным в  установленном законом порядке. В пользу этого вывода говорит и совершенная на названном документе надпись заместителя главы ГА г. Тирасполь- главного архитектора города от 20 октября 2006 года «Заключение», согласно которого данный материал подлежал доработке. В то время, как проект строительства подлежит утверждению этим должностным лицом, а также подлежит экспертизе, в порядке, установленном статьей 7 Закона ПМР «Об основах градостроительства».

Помимо этого, не может рассматривать как согласованный и утвержденный проект, требуемый для принятия уполномоченным органом решения о выделении земельного участка,  и материал для согласования к рабочему проекту «Бизнес-развлекательный комплекс по ул. 25 Октября», с учетом замечаний УГА, на котором имеется запись главного архитектора г. Тирасполь от 15 августа 2008 года о согласовании архитектурного решения (копия приобщена к материалам дела), так как: данный документ был согласован главным архитектором г. Тирасполь после истечения срока действия Решения ГА г. Тирасполь от 25 апреля 2006 года №1701, а именно, 15 августа 2008 года и после вынесения Решения ГА г. Тирасполь №4222 от  1 ноября 2006 года «О предоставлении ООО «Тиан-Групп» в долгосрочное землепользование земельного участка по ул. 25 Октября». Кроме того, отсутствует утверждение данного документа в ГАСК.

Следовательно, земельный участок по ул. 25 Октября, 84 «А», был предоставлен ООО «Тиан-Групп» в долгосрочное землепользование в нарушение действующего земельного законодательства.  

Более того, учитывая то обстоятельство, что статья 59 Земельного Кодекса ПМР устанавливает альтернативу относительно документов, являющихся основанием для предоставления гражданам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и юридическим лицам, земельных участков для размещения и строительства объектов, и допускает,  в качестве таковых, наряду с решением о предварительном согласовании места размещения объекта, генеральный план и проект застройки (в городах и других населенных пунктах), суд полагает необходимым отметить следующее:

в представленном для обозрении в судебном заседании проекте размещения строительства в городе Тирасполе на 2008 год, подписанном заместителем Главы ГА г. Тирасполь  -главным архитектором города, отсутствует такой объект, как «бизнес-развлекательный центр», строительство которого  по адресу г. Тирасполь, ул. 25 Октября, велось бы ООО «Тиан-Групп». Напротив, в этом документе имеется такой строительный объект, как  «бизнес-жилищный комплекс», строительство которого должно вести ООО «Тиан-Групп», но по адресу г. Тирасполь, ул. Свердлова, 13.

 Следовательно, в обоих случаях, как в первом: отсутствие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, так и во втором: отсутствие объекта в генеральном плане и проекте застройки города, не имелось правовых оснований для принятия Государственной администрацией г. Тирасполь Решения №4222 от 1 ноября 2006 года.

Вследствие описанных нарушений со стороны ГА г. Тирасполь как порядка выдачи разрешений на разработку ООО «Тиан-Групп» проектной документации, так и порядка предоставления в долгосрочное пользование земельных участков, неправомерно  вынесенное ГА г. Тирасполь Решение от 23 июня 2008 года №2581 «О разрешении ООО «Тиан-груп» строительства 2-3-х этажного здания бизнес-развлекательного комплекса по ул. 25 Октября, 84 «а».

Тем более, что в силу пункта статьи 3 Закона ПМР «Об архитектурной деятельности» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения: на отвод земельного участка, в соответствии с действующим законодательством ПМР, и собственником здания, сооружения с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В  рассматриваемом же случае, когда имеется явное нарушение со стороны ГА г. Тирасполь порядка предоставления земельного участка ООО «Тиан-Групп» в долгосрочное землепользование, а также имеется несоответствие требованиям законодательства в сфере градостроительства и архитектуры строительной документации ООО «Тиан-Групп», решение  ГА г. Тирасполь№2581 от 23 июня 2008 года, является ненормативным правовым актом,  вынесенным с нарушением законодательных норм.

При таких обстоятельствах, суд находит оспариваемые ненормативные акты Государственной администрации г. Тирасполь не соответствующими нормам законодательства, а потому подлежащими признанию недействительными.

Вместе с этим, признанию недействительным подлежит и Государственный акт на право пользования землей ТР №000910 от 01.11.2006г., выданный ООО «Тиан-Групп», поскольку основанием для его выдачи явилось принятое с нарушением норм земельного законодательства Решение ГА г. Тирасполь №4222 от 1 ноября 2006 года.

Помимо прочего, суд  полагает возможным отметить наличие со стороны ГА г. Тирасполь, при вынесении оспариваемых решений и нарушений СНИП ПМР и ППБ, соблюдение которых, как условие осуществления градостроительства закреплено статьей 1 Закона ПМР «Об основах градостроительства», а именно:

- нарушение СНиП ПМР 30-01-02 приложение 1 и ППБ 01-06 п.22, в части предоставления под застройку ООО «Тиан-Групп» земельного участка, расположенного между домами №84 и №82 по ул. 25 Октября, являющегося на момент вынесения Решения ГА г. Тирасполь №4222 от 1 ноября 2006 года, неделимым земельным участком.

Кроме того, вынесенные во время ведения судебного разбирательства по настоящему делу, решения ГА г. Тирасполь №1416 от 24 апреля 2009 года и №1812 от 28 мая 2009 года, согласно которым была уменьшена площадь земельного участка, выделенного в долгосрочное землепользование ООО  «Тиан-Групп» и изменена его конфигурация, также, с точки зрения суда, подтверждают наличие нарушений со стороны государственной администрации норм земельного законодательства.

Принятые с нарушением норм законодательства оспариваемые решения ГА г. Тирасполь нарушают права и законные интересы истца ООО «Ферон», а именно, право собственности в части правомочия по распоряжению принадлежащим ему строением по ул. 25 Октября, 84, а также конституционное право на осуществление предпринимательской деятельности, направленное на извлечение прибыли, поскольку вследствие принятия этих решений имеются препятствия для выполнения ООО «Ферон» обязательств, предусмотренных договором купли-продажи объекта приватизации муниципальной собственности г. Тирасполь №335 от 20 марта 2007 года.

При таких обстоятельствах суд находит доводы иска обоснованными, а обстоятельства, положенные в его основу, доказанными.

Давая оценку доводам и возражениям ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, по существу исковых требований ООО «Ферон», суд считает, что они являются несостоятельными и опровергаемыми теми нормами права, на которые ссылается суд, мотивируя свои выводы относительно правомерности требований истца.

Таким образом, исковые требования ООО «Ферон», подлежат удовлетворению в полном объеме.

Арбитражный Суд ПМР, руководствуясь  статьями 113-116, 121, 123 АПК ПМР,-

Решил:

1)      Исковые требования ООО «Ферон», удовлетворить.

2)      Признать недействительными Решения Государственной администрации г. Тирасполь №1701от 25 апреля 2006 года, с изменениями, внесенными Решением №3437 от 7 сентября 2006 года, Решение №4222 от 1 ноября 2006 года, Решение №2581 от 23 июня 2008 года, а также государственный акт на право пользования землей ТР №000910 от 1 ноября 2006 года.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней после принятия и подлежит немедленному исполнению.

Председательствующая

Судья                                                                                         О.А. Шидловская

Судьи                                                                                        Е.А. Костяновский

                                                                                                     Г.П. Сибирко