382-10-08

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Решение

22 июня 2010 года          г. Тирасполь          дело №382/10-08

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики, в составе судьи  Шидловской О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании  иск ООО «Ферон», г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 37 «а», к ГА г. Тирасполь и г. Днестровск, г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 101, к ООО «Тиан-групп», г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 19, о признании права, при участии представителей:

от истца: ходатайство от 14.06.2010г. №01-05/11;

от ответчика-ГА г. Тирасполь и г. Днестровск: Луговцова Е.Н. – по доверенности от 29.12.2009г. №04/01-26-2025;

от ответчика- ООО «Тиан-групп»: Корецкая В.В. – по доверенности от 24.11.2009г.;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика- Тираспольского городского Совета народных депутатов: Тарас И.И.- по доверенности от 15.04.2010г. №01/01-12/98;

Установил:

ООО «Ферон», изменив в порядке статьи 29 АПК ПМР предмет исковых требований, обратилось в арбитражный суд с иском к Государственной администрации г. Тирасполь и г. Днестровск  и к ООО «Тиан-групп» о признании  права долгосрочного землепользования на земельный участок площадью 539 кв.м, расположенный по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84, из которых 150 кв.м. выделено ООО «Тиан-групп», а 389 кв.м относятся к землям населенных пунктов жилой и общественной застройки и не предоставлено ГА г. Тирасполь и г. Днестровск ООО «Ферон».

Определением от 20 мая 2010 года указанный иск был принят судом к производству и назначен к судебному разбирательству.

В связи с удовлетворением ходатайств сторон, а также ввиду истребования у лиц, участвующих в деле дополнительных документов, имеющих значение для разрешения спора по существу, слушание по делу несколько раз откладывалось.

Окончательно спор рассмотрен и разрешен судом по существу 22 июня 2010 года.

Истец, в судебное заседание 22 июня 2010 года не явился и ходатайствовал перед судом о рассмотрении иска в его отсутствии, по материалам, имеющимся в деле. Ввиду данного обстоятельства, суд, в порядке пункта 3 статьи 108 АПК ПМР, рассмотрел дело в отсутствии представителя ООО «Ферон».

Исходя из сути искового заявления требования ООО «Ферон» сводятся к следующему:

В соответствии с Решением Тираспольского городского совета народных депутатов от 25.01.2005 года с изменениями от 28.11.2006 года (Решение Горсовета 14 сессии 23 созыва №12/1) был утвержден Перечень малых объектов приватизации на 2005-2006 годы, в пункте 10 которого, указан объект: Двухэтажное здание с подвалом. Год постройки 1910-1918г, требуется капитальный ремонт, начальная продажная цена 1 рубль. Способ приватизации - конкурс. Условия конкурса указаны в приложении №1.

В целях реализации указанного решения, в соответствии со ст. 13 закона «О разгосударствлении и приватизации» и в соответствии с Положением «О комиссии по разгосударствлению и (или) приватизации объектов муниципальной собственности» (утвержденным решением 36 сессии 22 созыва Тираспольского Горсовета №4 от 25.01.2005 года), Решением главы Госадминистрации г. Тирасполь № 841 от 22 февраля 2006 года, была создана комиссия по приватизации Объекта, состоящая из лиц, являющихся представителями органов и организаций, указанных в ст. 13 Закона.

По результатам работы комиссии по приватизации Объекта, Объект был выставлен на торги в форме конкурса. К участию в торгах были допущены два претендента – ООО «Ферон» и  ЗАО «ТирАЭТ». Вопрос о допуске претендентов к участию в конкурсе был разрешен конкурсной комиссией, о чем составлен Протокол №1 от 18 января 2007 года. В результате проведения торгов в форме конкурса, победителем конкурса признано ООО «Ферон», как предложившее, при прочих равных условиях конкурса (Приложение №1 к решению сессии Горсовета №12/1), наилучшую инвестиционную программу. Данное обстоятельство зафиксировано в Протоколе №2 заседания конкурсной комиссии от 18 января 2007 года, подписанном всеми членами конкурсной комиссии.

13 марта 2007 года между Госадминистрацией г. Тирасполь и ООО «Ферон» был заключен Договор купли-продажи Объекта и зарегистрирован переход права собственности на Объект, о чем 30 июля 2007 года сделана запись в ЕГРЮЛ №2513.

В соответствии с п.п. «и» п.7 ст. 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации» в редакции по состоянию на 28.11.2006г., в перечни малых объектов приватизации, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны были быть включены, в том числе, размер площади земельного участка, отведенного под малый объект приватизации. Однако в нарушение установленного порядка требования вышеуказанной нормы выполнены не были.

Таким образом, право пользования земельным участком ООО «Ферон», как лица, выигрывавшего торги по приватизации и как собственника объекта - здания по ул. 25 Октября, 84, расположенного на земельном участке были нарушены.

В соответствии п.п. «в» п.1 ст. 10 Закона «О разгосударствлении и приватизации» обязанность по предоставлению муниципальных перечней малых объектов разгосударствления и приватизации, соответствующих требованиям Закона «О разгосударствлении и приватизации» (п.п. и) п.7 ст. 10 Закона) на утверждение местным Советам народных депутатов возложена на глав государственных администраций. Однако по причине предоставления земельного участка в долгосрочное пользование ООО «Тиан-Групп», согласно решению госадминистрации г. Тирасполя №4222 от 01.11.2006г. размер площади земельного участка в документах направленных в Совет народных депутатов г. Тирасполя не был указан.

Вместе с тем достоверные сведения относительно размера земельного участка, который в обязательном порядке должен быть указан в Перечне малых объектов приватизации на 2005-2006 гг., имелись в инвентарном деле на объект недвижимости, хранящемся в архиве МУП «Тираспольское МБТИ».

Инвентарное дело в соответствии с п.п. «г» п.2 Положения об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденного Указом Президента ПМР №331 от 4 июля2005 г. это совокупность технической и правовой документации утвержденного формата, характеризующей историю возникновения и изменения объекта недвижимости, полученной по данным технического учета, с определенным инвентарным номером, подлежащая хранению в архиве бюро технической инвентаризации;

Следовательно, объект недвижимости по ул. 25 Октября, д.84 г. Тирасполя является ничем иным как объектом технического учета (инвентарным объектом).

В соответствии с п.п. е) п.2 Положения об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденного Указом Президента ПМР №331 от 4 июля2005 г. - объектом технического учета (инвентарным объектом) является отдельно расположенный объект недвижимости, его часть или же комплекс объектов недвижимости, имеющих общее назначение или расположенных в границах одного земельного участка, отнесенный законодательством к недвижимому имуществу (за исключением земельных участков, участков недр, лесов, обособленных водных объектов).

И вот, согласно данным инвентарного дела на приватизируемый объект по ул. 25 Октября, д.84, г. Тирасполя общая площадь земельного участка для этого объекта на момент приватизации составляла 493 кв.м., а с 28.11.2008г. и по настоящее время стала составлять 539 кв.м.

Таким образом, данные инвентарного дела отражают фиксированные границы, части поверхности земли, площадь, местоположение земельного участка д. 84 по ул. 25 Октября г. Тирасполя, который должен был быть отведен в пользование ООО «Ферон» и соответственно внесен в земельный кадастр и документы государственной регистрации.

Границы земельного участка были зафиксированы согласно данным инвентарного дела после проведенной технической инвентаризации еще в 1967 году, что есть ничто иное как описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получил характеристики, которые позволили однозначно выделить его из других земельных участков и иного недвижимого имущества, что соответствует полностью произошедшему фактическому формированию земельного участка согласно п. 18 ст. 3 Земельного кодекса ПМР.

Земельное законодательство МССР не требовало выдачи документов, регистрирующих право пользования землей, и поэтому такое право пользования было закреплено в результате инвентаризации по фактически сложившимся обстоятельствам.

В соответствии со статьей 53 ЗК ПМР при переходе праве собственности на здание, строение, сооружение, принадлежащее владельцу, пользователю, арендатору земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю переходят имевшиеся у прежнего собственника права на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходима для его использования, если иное не предусмотрено договором или Земельным Кодексом ПМР.

Принимая во внимание названные законодательные положения, а также учитывая тот факт, что размер земельного участка, на котором находится объект приватизации и который необходим для его использования, согласно данным инвентарного дела, на момент перехода права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84, составлял 493 кв.м., следует, что к ООО «Ферон», как к лицу, к которому перешло право собственности, за него должны были перейти и права пользования на земельный участок в указанном размере.

Однако, по причине неуказания в Перечне малых объектов приватизации на 2005-2006 годы, утвержденном Решением Тираспольского городского Совета народных депутатов от 25.01.2005г., с изменениями от 28.11.2006г., в нарушение требований статьи 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации», размера земельного участка, отведенного под малый объект приватизации, произошло нарушение земельных прав ООО «Ферон».

В силу статьи 12 ГК ПМР защита гражданских прав может быть осуществлена, в том числе, и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права

Часть земельного участка площадью0,16 ГАбыла выделена в долгосрочное землепользование ООО «Тиан-Групп» согласно решению ГА г. Тирасполя № 4222 от 1.11.2006г., которое впоследствии было решением арбитражного суда ПМР от 07.07.2009г по делу № 530/09-08,03,05 признано недействительным. То есть иными словами, препятствий для включения в решение Тираспольского гор. Совета 14 сессии 23 созыва №12/1 от 28.11.2006г. размера площади земельного участка 539 кв.м., отведенного под малый объект приватизации не имеется.

Все последующие решения государственной администрации г. Тирасполя предоставляющие ООО «Тиан-Групп» в долгосрочное пользование земельный участок по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84 не могут иметь юридической силы, постольку поскольку они не могут иметь обратной силы и распространяться на правоотношения, возникшие до их принятия.

На основании изложенного истец просил суд признать за ООО «Ферон» право долгосрочного землепользования  на земельный участок, площадью 539 кв.м., расположенный по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, д. 84, из которых из которых 150 кв.м. выделено ООО «Тиан-групп», а 389 кв.м относятся к землям населенных пунктов жилой и общественной застройки и не предоставлено ГА г. Тирасполь и г. Днестровск ООО «Ферон».

Ответчик- Государственная администрация г. Тирасполь и г. Днестровск  не признал исковых требований ООО «Ферон» и возражал против них, как необоснованных, ввиду следующего:

В соответствии с п. 13, 18 ст. 3 ЗК ПМР земельный участок - часть поверхности Земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации. Формирование земельного участка - его описание и индивидуализация, в результате чего он получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и иного недвижимого имущества.

Таким образом, сведения о площади и местоположении, имеющиеся в инвентарном деле, не являются достаточными характеристиками, позволяющими однозначно выделить земельный участок из числа других. Следовательно, посредством инвентарного дела не может быть доказан факт формирования такого земельного участка.

В соответствии с Положением об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденным Указом Президента ПМР №331 от 04.07.2005г. (далее «Положение») органы БТИ осуществляют технический учет объектов недвижимости.

п. 4 Положения устанавливает исчерпывающий перечень объектов недвижимости, подлежащих техническому учету. Земельные участки, как объекты недвижимости, в данный перечень не включены.

Следовательно, органы БТИ не осуществляют учет земельных участков, как объектов недвижимости. Следовательно, БТИ не осуществляет сбор, документирование, обработку, хранение информации о земельных участках. Следовательно, документы БТИ не являются допустимым доказательством по отношению к предмету доказывания по спорам о правах на земельный участок.

В соответствии с п.4 ст. 3 ЗК ПМР государственный учет земель (земельных участков) - свод сведений о наличии, состоянии и использовании земель ПМР и ее административно-территориальных образований, а также по категориям отдельных землепользовании, арендаторам и другим держателям прав, получаемых в процессе формирования прав на земельные участки.

В соответствии со ст. 14 ЗК ПМР ведение земельного кадастра и мониторинга земель относится к компетенции городской государственной администрации.

Согласно нормам ст.ст. 147 - 149 ЗК ПМР государственный земельный кадастр ПМР представляет собой базовую основу геоинформационной системы, содержащую совокупность документов и сведений о территориальном размещении, правовом, природном и хозяйственном режиме земель и землепользовании, размерах, качественной характеристике и оценке земельных участков и иных сведений о земле. Государственный земельный кадастр ведется органами, к ведению которых отнесены вопросы землеустройства. Кадастровая документация предназначается для обязательного ее использования при предоставлении и изъятии земельных участков, при защите прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов и обладателей других прав на земельные участки, а также предназначается для обязательного ее использования при разрешении земельных споров.

Таким образом, единственным допустимым доказательством по спорам о правах на земельный участок являются сведения, содержащиеся в земельной кадастровой документации.

В соответствии с п. 1,2 ст. 164 ЗК ПМР формирование земельного участка (его индивидуализация и описание) происходит в случае слияния, раздела или выделения земельного участка, связанных с установлением границ и образованием нового земельного участка для предоставления его в пользование, аренду или на другом праве. Формирование земельного участка производится юридическими и физическими лицами совместно с городскими органами, к ведению которых отнесены вопросы землеустройства.

Поскольку органы БТИ осуществляют технический учет объектов недвижимости за исключением земельных участков, органы БТИ не являются органами, к ведению которых отнесены вопросы землеустройства. Следовательно, органы БТИ не вправе формировать (описывать, индивидуализировать) земельные участки.

В соответствии со ст.ст. 12, 13, 95 ЗК МССР предоставление земельных участков в пользование осуществляется в порядке отвода. Отвод земельных участков из земель городов производится на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов, в котором указывается цель, для которой он отводится и основные условия пользования землей.

Согласно ст. 17 ЗК МССР право землепользования удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются исполнительными комитетами городских Советов народных депутатов (а не кальками БТИ).

Согласно ст. 97 ЗК МССР земельные участки, предоставленные в городах землепользователям, отграничиваются в натуре органами, осуществляющими земельно-хозяйственное устройство.

Вышеуказанные правовые нормы также опровергают доводы Истца о том, что сведения инвентарного дела БТИ о размерах земельного участка являются доказательством факта формирования земельного участка по ул. 25 октября 84, фактом предоставления земельного участка под данное домовладение, фактом наличия у Истца прав на данный земельный участок в заявленных размерах. Данные обстоятельства могут быть доказаны только сведениями земельной кадастровой документации, решениями исполнительного комитета городского Совета народных депутатов об отводе земельного участка (либо городской государственной администрации о предоставлении земельного участка в пользование), и государственным актом на право пользования землей, выдаваемым исполнительным комитетом городского Совета народных депутатов.

Согласно сведениям земельной кадастровой документации земли под зданием №84 по ул. 25 октября в г. Тирасполе до настоящего момента в земельный участок не формировались, т.е. не описывались и не индивидуализировались. Земли между зданиями №82 и №84 по ул. 25 октября впервые были сформированы в земельный участок при предоставлении их в пользование ООО «Тиан-групп». Ранее данные земли в земельный участок также не формировались и не описывались.

То обстоятельство, что вышеуказанные земли не составляют единого неделимого земельного участка, установлено кассационной инстанцией при рассмотрении дела № №120/09-10к, №123/09-10к., выводы которой имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, такой объект земельных отношений, как земельный участок площадью 539 кв.м., расположенный в г. Тирасполе по ул. 25 октября, 84, в природе отсутствует, т.е. отсутствует в природе предмет спора.

Заявляя свои требования о признании права долгосрочного пользования на земельный участок, Истец руководствуется ст. 53 ЗК ПМР.

Согласно ст. 53 ЗК ПМР при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, принадлежавшее владельцу, пользователю, арендатору земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю переходят имевшиеся у прежнего собственника права на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходима для его использования, если иное не предусмотрено договором или настоящим кодексом.

Следовательно, норма ст. 53 ЗК ПМР, на которой Истец основывает свои требования, не может быть применима к рассматриваемому спору, поскольку она регулирует отношения по переходу прав на земельный участок в случае, если прежний собственник здания, строения или иного недвижимого имущества является одновременно и обладателем прав на земельный участок, на котором располагается отчуждаемое здание.

Однако муниципальное образование г. Тирасполь в лице Государственной администрации, будучи прежним собственником здания №84 по ул. 25 октября в г. Тирасполе, не являлось обладателем прав на земельный участок, на котом данное здание располагалось, и, следовательно, не могло передать никаких земельных прав приобретателю объекта.

Также ст. 53 ЗК ПМР не содержит требования о том, что приобретатель недвижимого имущества (здания, строения, сооружения) право именно долгосрочного пользования земельным участком, на котором располагается объект, а не какое-либо иное право (например, право краткосрочного пользования или право аренды). Иных ссылок на правовые нормы, которыми Истец обосновывает возникновения у него права долгосрочного пользования заявленными землями, исковое заявление не содержит.

Таким образом, не доказанными являются и основания возникновения у Истца права на данные земли в принципе, а также основания возникновения требуемого вида землепользования (долгосрочного пользования).

Вместе с тем, согласно ч.2 п. 5 ст.23 ЗК ПМР если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания имеет право долгосрочного пользования земельным участком, на котором расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, ООО «Ферон» имеет право на предоставление ему в долгосрочное пользование земельного участка размером и в границах, занятых принадлежащим ему зданием, и не более того.

В связи с вышеизложенным, ГА в ответ на обращения ООО «Ферон» направляла последнему для согласования проект решения главы Государственной администрации о предоставлении в пользование земельного участка, занятого принадлежащим Истцу зданием.

Каких-либо собственных притязаний на земли, занятые объектом недвижимости ООО «Ферон», Государственная администрация не имеет. Как следствие, в данной части спор между сторонами отсутствует.

Однако, поскольку Истец заявляет требования о признании за ним права долгосрочного пользования и на земли, занятые его объектом недвижимости, и на земельный участок, находящийся в пользовании ООО «Тиан-групп» как на единый земельный участок, с данными требованиями Государственная администрация г. Тирасполя и г. Днестровска не согласна по вышеизложенным основаниям и просит Суд в их удовлетворении отказать за необоснованностью и недоказанностью.

Ответчик- ООО «Тиан-групп», считает исковое требование ООО «Ферон» необоснованным и не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям:

В соответствии с понятием инвентарного дела, приводимого истцом, данное дело является совокупностью технической и правовой документации. Сама по себе техническая документация, как считает ответчик, не имеет никакого правового значения, а имеет значение только правовая документация в части статуса и выделения земельного участка, поскольку в соответствии с ч.1 п.2 ст. 40 Земельного Кодекса ПМР граждане и юридические лица, не обладающие фактически оформленными правами на пользование земельными участками, хотя и пользующиеся ими добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретают прав на этот земельный участок, независимо от срока пользования. Ст. 40 ЗК ПМР предусматривает, что права на земельные участки возникают по следующим основаниям: договор или иная сделка, акт государственного органа и местных органов власти, предусмотренных законом в качестве основания для возникновения земельных прав и обязанностей, судебное решение, установившее земельные права и обязанности, вследствие причинения вреда в результате нарушения земельного законодательства, вследствие иных действий, с которыми законодательство связывает возникновение земельных нрав и обязанностей. Инвентарное дело в перечень таких оснований законодателем не отнесено. Поскольку инвентарное дело никому не выдавалось и не выдается, то, полагает ответчик, оно не может быть документом, которым ранее могли удостоверяться права на землю, то есть оно не подтверждает площадь земельного участка и права каких-либо лиц на данный участок, равно как и статус земельного участка. Согласно требованиям пункта 5 статьи 44 Земельного кодекса ПМР государственные акты и иные документы (акты), удостоверяющие права на землю, ранее выданные гражданам и юридическим лицам, имеют равную юридическую силу со свидетельством о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения и права долгосрочного пользования земельным участком. Кроме того, конструкция нормы 53 ЗК ПМР требует обозначения назначения объекта недвижимости, поскольку императивно устанавливает два критерия: первый- переход права на часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости, и второй- переход права на часть земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости. Таким образом, по мнению ответчика,  для возможного применения требований статьи 53 ЗК ПМР, нужен государственный акт или иной документ, который ранее удостоверял права на землю и был выдан юридическому лицу, в частности жилищно-эксплуатационной организации, а также необходимым является указание назначения здания 84 по ул. 25 Октября г. Тирасполя. В пользу сказанного, по мнению ответчика, свидетельствует следующее. Так, ранее д. 84 по ул. 25 Октября г. Тирасполя являлся жилым домом, категория земли: земли населенных пунктов. Истец является собственником нежилого двухэтажного здания, категория земли: земли населенных пунктов. Следовательно, речь идет не о переходе права на земельный участок, а о первичном предоставлении земельного участка, поскольку, к новому собственнику нежилого двухэтажного здания по ул. 25 Октября г.Тирасполя не могут перейти имевшиеся у прежнего собственника жилого двухэтажного дома права на земельный участок. Это связано, прежде всего, с разрешенным видом использования земельного участка и назначением здания. Таким образом, размер земельного участка находится в прямой зависимости от разрешенного вида использования земельного участка и назначения здания.

Как следует из искового заявления истец является собственником двухэтажного здания 84 по ул. 25 Октября г. Тирасполя. Договор купли-продажи был заключен в результате проведенных торгов. При этом, предметом торгов и договора являлось нежилое здание 84, расположенное по определенному адресу: ул. 25 Октября г. Тирасполя. Права на земельный участок предметом торгов и договора не являлись. В соответствии с требованиями п/п «г» п. 7 ст. 10 закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации» Перечень малых объектов приватизации должен содержать размер площади земельного участка, отведенного под малый объект приватизации, и площади помещений, занимаемых малым объектом приватизации. Вместе с тем. п.4 Решения Горсовета г. Тирасполя № 12/1 от 28.11.2006г. «О внесении изменений в ранее принятые Решения Тираспольского городского Совета народных депутатов» сведений об отводе под двухэтажное здание с подвалом земельного участка, ею площади не содержит. С отсутствием таких сведений истец связывает нарушение прав на земельный участок на момент приватизации размером 493 кв.м. и на дату подачи иска площадью 539 кв.м.

С данными доводами нельзя согласиться, поскольку, как было сказано выше, ст. 40 ЗК ПМР. также как и ст. 8 ГК ПМР не связывают возникновение земельных прав и обязанностей с Перечнем малых объектов приватизации, с наличием либо отсутствием в нем сведений об отводе и размере площади земельного участка. Подтверждением этому служит норма статьи 39 закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации», которая не предусматривает в качестве обязательных условий договора купли-продажи государственного или муниципального имущества размер площади земельного участка, отведенного под малый объект приватизации. Таким образом, права на землю являются самостоятельным объектом права и возникают в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Опровергающим доводом требований истца является договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 20 марта2007 г.. В соответствии с п. 6.9. договора купли-продажи муниципального имущества от 20 марта.2007 г. соответствующие права и обязанности в отношении земельного участка, на котором расположен «Объект приватизации» (п.6.9, договора) возникают с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Следовательно при заключении договора истец согласился с тем, что объектом приобретенного им права является только нежилое двухэтажное- здание с магазином, с подвалом за исключением приватизированных помещений. Земельный участок как объект права должен был быть предоставлен ему в пользование Государственной администрацией г. Тирасполя в соответствии с п. 6.7. договора, в связи с чем, истцом были приняты на себя соответствующие обязанности, в течение 3-х дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи муниципального имущества обратиться в соответствующее подразделение Государственной администрации г. Тирасполя для оформления правоустанавливающих документов на пользование земельным участком, на котором расположен объект приватизации. Таким образом, договором, было определено, что право на земельный участок, на котором расположен объект приватизация, предоставляется на основании акта государственного органа или местного органа власти, под которыми подразумеваются принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Из всего изложенного выше, заключает ответчик, следует, что на момент приватизации право на земельный участок у истца не существовало.

Вместе с тем, согласно ст. 570 ГК ПМР, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, полагает ответчик, истцу следует определиться, является ли обязательным условием договора купли-продажи № 335 от 20 марта 2007г. условие об отведенном под здание земельном участке, либо такое условие является несущественным, поскольку существенность такого условия влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 570 ГК ПMP. Данное установление корреспондирует части 2 ст. 233 ГК ПМР, согласно которой при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения, прекращения и ограничения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Как было сказано выше, иное в отношении обязательности условия об отводе земельных участков под объект недвижимости, подлежащий разгосударствлению и приватизации, законом ПМР «О разгосударствлении и приватизации» не предусмотрено.

ООО «Тиан-групп» принадлежит право долгосрочного пользования земельным участком общей площадью 150 кв.м. по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября в районе нежилого здания № 84 и фирменного магазина ЗАО «Квинт-маркет», о чем свидетельствует запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в ним от 27.01.2010 г. Право долгосрочного пользования принадлежит ООО «Тиан-групп» на основании решения ГА г. Тирасполя и г. Днестровска № 3683 от 16.10.2009 г., договора долгосрочного землепользования № 1964 от 16.101.2009 г., Решения ГА г. Тирасполя и г. Днестровска № 12 от 20.01.2010 г., дополнительного соглашения № 1 от 22.01.2010 г. к договору № 1964 от 16.10.2009 г. Решения ГА г. Тирасполя и г. Днестровска являются действующими, никем не отменены и не признаны недействительными.

Земельный участок, на который претендует истец и который предоставлен ООО «Тиан-, групп», обладает всеми требуемыми атрибутами: определенным размером, соответствует правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, обладает технологической и производственной самостоятельностью, определенным местоположением, разрешенное использование сформированного земельного участка сложилось без перевода в состав земель иной категории, имеет самостоятельный выход к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам) и тем самым не ограничивает право владельцев иных земельных участков необходимостью обеспечения прохода (проезда) через их участок, что соответствует критериям, изложенным в Постановлении кассационной инстанции Арбитражного суда ПМР по делам № 120/09-10к, 123/09-10к.

Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 232 ГК ПМР право долгосрочного пользования земельным участком, являющееся вещным правом защищается от его нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном законом. Согласно п.2 ст. 41 ЗК ПМР государство признает права граждан и юридических лиц на землю и защиту государством неприкосновенности этих прав с момента выдачи документов, удостоверяющих права на землю, прошедших государственную регистрацию. Следовательно, в отношении титульного владения ООО «Тиан-групп» земельным участком, расположенным по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября д. 84 «а» действует, презумпция законности, и ООО «Тиан-групп» имеет право па беспрепятственное пользование и владение своим имуществом, в том числе в рамках осуществления вещных прав - права долгосрочного пользования, которое подлежит защите государством вне зависимости от признания истцом за ним юридической силы.

Ссылка на решение Арбитражного суда ПМР по делу № 530/09-08,03,05 как на основание, необходимое для удовлетворения исковых требований не состоятельна, постольку согласно Постановлению кассационной инстанции Арбитражного суда ПМР по делам № 120/09-10к, 123/09-10к решение ГА г. Тирасполя о выделении земельного участка ООО «Тиан-групп» от 2006 года было признано недействительным в связи с нарушением процедуры его выделения, имевшей место до принятия решения Советом народных депутатов г. Тирасполя о включении нежилого двухэтажного здания 84 по ул. 25 Октября г. Тирасполя в Перечень малых объектов приватизации, и неопределенностью границ с прилегающим земельным участком, который должен быть предоставлен ООО «Ферон». Данные нарушения были устранены. Кроме того, указанные правоустанавливающие акты предметом рассмотрения настоящего дела не являются и суд не может высказываться о них и в мотивировочной части, поскольку до разрешения дела № 1574/09-07,08,05 Решения ГА г. Тирасполя и г. Днестровска являются действующими и законными.

В связи с изложенным, ответчик просил суд в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчиков- Тираспольский городской Совет народных  депутатов по существу исковых требований ООО "Ферон» пояснило следующее:

Закон ПМР «О разгосударствлении и приватизации» определяет правовые и организационные основы разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности. В п. 1 ст. 5 данного закона установлено, что разгосударствление и приватизацию муниципального имущества осуществляют городские (районные) государственные администрации. П. 3 ст. 5 данного Закона определяет, что городские (районные) государственные администрации:

а)            разрабатывают муниципальные программы разгосударствления и приватизации;

б)           разрабатывают проект перечня малых объектов приватизации, находящихся в муниципальной собственности;

г) организуют, исполняют и контролируют реализацию муниципальных программ разгосударствления и приватизации перечня малых объектов приватизации и перечня малых объектов разгосударствления в пределах своих полномочий.

Более того именно городские (районные) государственные администрации в целях практического осуществления разгосударствления и приватизации:

Главы городских (районных) государственных администраций представляют согласно требованиям настоящего Закона на утверждение местным Советам народных депутатов муниципальную программу разгосударствления и (или) приватизации, муниципальные перечни малых объектов разгосударствления и приватизации (Подп. в) п. 1 ст. 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации»).

Это положение свидетельствует, что именно государственная администрация и созданная при ней комиссия по приватизации муниципального имущества должна разработать программу по тем требованиям, которые установлены в ст. 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации». Ст.13 закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации» в п. 1, 3 и 4 установила, что для организации и проведения разгосударствления и (или) приватизации конкретного объекта имущества, находящегося в ... муниципальной собственности, ... городской (районной) государственной администрацией создаётся комиссия по разгосударствлению и (или) приватизации.

Комиссия формирует пакет документов, наличие которых необходимо для осуществления приватизации объекта, представляемых собственником приватизируемого объекта, и может привлекать к своей работе группы экспертов, независимых оценщиков, консультационные, аудиторские и другие организации в порядке, установленном уполномоченным исполнительным органом государственной власти.

Комиссия готовит по установленной форме необходимую информацию об объекте разгосударствления или приватизации для субъектов, участвующих в данном процессе, а также для опубликования в средствах массовой информации.

Эти положения закона свидетельствуют, о том, что на государственную администрацию возложены полномочия по подготовке программы разгосударствления и приватизации.

Пункт 9 ст. 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации» определяет, что проект перечня малых объектов приватизации, находящихся в муниципальной собственности, направляется на утверждение местному Совету народных депутатов одновременно с проектом местного бюджета на очередной календарный год в составе прилагаемых к нему документов и материалов.

Также необходимо обратить внимание, что ст. 12 закрепила следующие положения:

Представленные предложения по разгосударствлению и приватизации объектов имущества, находящихся в ... муниципальной собственности, рассматриваются ... городскими (районными) государственными администрациями с учетом экономического положения конкретной организации и предложений о форме и порядке проведения разгосударствления и приватизации, а также по источникам финансирования и условиям дальнейшего содержания объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в том числе жилищного фонда.

Предложения по проведению разгосударствления и приватизации по объектам имущества, находящимся в ... муниципальной собственности, не включенным соответственно в ... муниципальную программу, представляются соответственно ... городскими (районными) государственными администрациями в течение сорока пяти дней со дня внесения предложения (с учетом заключения Государственного антимонопольного органа о целесообразности проведения разгосударствления и приватизации) на рассмотрение и утверждение соответствующим Советом народных депутатов.

Отклонение предложения в проведении разгосударствления или приватизации может последовать по следующим основаниям:

а)            если не учитываются требования настоящего Закона, государственной программы, других законов и принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актов Приднестровской Молдавской Республики;

б)           отсутствие согласия исполнительного и (или) соответствующего представительного органа государственной власти на разгосударствление и приватизацию объекта государственного или муниципального имущества.

В случаях, предусмотренных подпунктом а) настоящего пункта, ... городские (районные) государственные администрации должны наряду с обоснованием отклонения предложений указать условия и сроки, при которых разгосударствление или приватизация могут быть осуществлены. Отклонение предложения в разгосударствлении и приватизации в десятидневный срок со дня принятия данного решения (в письменной форме) доводится до сведения инициатора приватизации.

На основании вышеизложенного на Тираспольский городской Совет народных депутатов  не  возложены  полномочия  по  проверке  документов,  представленных Государственной администрацией. Единственным полномочием Тираспольский городского Совета является утверждение проекта муниципальной программы разгосударствления и приватизации, разработанной Государственной администрацией.

Тираспольский городской Совет как собственник имущества соответствующего Совета на основании ст. 231 ГК ПМР, ст. 11 Закона ПМР «Об органах местной власти, местного самоуправления и государственной администрации в Приднестровской Молдавской Республике» принимает решение об изменении формы собственности муниципального имущества.

Объект недвижимости по адресу г.Тирасполь ул. 25 Октября, 84 включался в программу приватизации два раза.

Первый раз Решением 36 сессии XXII созыва Тираспольского городского Совета народных депутатов №3 от 25 января 2005 года «Об утверждении Муниципальной программы разгосударствления и приватизации и перечня малых объектов приватизации на 2005-2006 гг.» где объектом приватизации указан «Магазин «Дары моря» с площадью помещений 158,10 м².

В дальнейшем Государственная администрация г. Тирасполя письмом №06/01-24-1917 от 24.11.2006 года направила в адрес Тираспольского городского Совета народных депутатов внесла проект решения Тираспольского городского Совета народных депутатов «О внесении изменений в Решение №3 36-й сессии XXII созыва Тираспольского городского Совета народных депутатов от 25.01.2005 г.».

Решением 14 сессии Тираспольского городского Совета народных депутатов XXIII созыва №12/1 от 28 ноября 2006 года «О внесении изменений в ранее принятые Решения Тираспольского городского Совета народных депутатов», был утвержден представленный проект Решения и в муниципальную программу разгосударствления и приватизации и перечня малых объектов приватизации на 2005-2006 год» был внесен объект «двухэтажное здание с подвалом», с минимальными инвестиционными условиями с условием реализации «на конкурсе».

При принятии решения №12/1 от 28 ноября 2006 года государственной администрации было предложено привести в соответствии с настоящим Решением решение Государственной администрации г. Тирасполь № 4222 от 01.11.2006 г. «О предоставлении ООО «Тиан-Групп» в долгосрочное пользование земельного участка по ул. 25 Октября».

После включения объекта в программу разгосударствления и приватизации, посредством принятия соответствующего Решения городским (районным) Советом народных депутатов государственная администрация города (района) организуют, исполняют и контролируют реализацию муниципальных программ разгосударствления и приватизации перечня малых объектов приватизации и перечня малых объектов разгосударствления в пределах своих полномочий.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, а также  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, основываясь на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах, установленных в ходе судебного разбирательства, находит исковые требования ООО «Ферон» подлежащими частичному  удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, Решением 36 сессии XXII созыва Тираспольского городского Совета народных депутатов №3 от 25 января 2005 года, в редакции Решения №12/1 14-ой сессии XXIII созыва от 28 ноября 2006 года, в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 231 ГК ПМР и статьей 11  Закона ПМР «Об органах местной власти, местного самоуправления и государственной администрации», в корреспонденции с пунктом 9 статьи 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации», Тираспольским городским Советом народных депутатов в пункт 10 Перечня малых объектов приватизации на 2005-2006 г.г., был включен объект «Двухэтажное здание с подвалом. г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84. Год постройки 1910-1918г. Требуется капитальный ремонт и реконструкция». Минимальные инвестиционные условия: см. Приложение№1. Прогноз дохода от приватизации: 1 руб. Условия реализации-«конкурс».

Предложение о включении указанного объекта в Перечень малых объектов приватизации было направлено Тираспольскому городскому Совету народных депутатов Государственной администрацией г. Тирасполь, в рамках полномочий, предоставленных статьями 5 и 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации».

При этом, статьей 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации», а именно пунктом 7, установлено содержание Перечня малых объектов приватизации, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К числу обязательных требований относится указание в перечне размера площади земельного участка, отведенного под малый объект приватизации (п.п.г).

Анализ содержания пункта 10 Перечня малых объектов приватизации на 2005-2006 год, касающегося объекта малой приватизации «двухэтажное здание с подвалом. год постройки 1910-1918г. г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84», позволяет однозначно установить отсутствие в нем такой законодательно требуемой информации, как размер площади земельного участка, отведенный под малый объект приватизации.

Отсутствие  необходимой информации объясняется тем, что на момент включения названного объекта в Перечень малых объектов приватизации, часть земельного участка, отведенного под него, в соответствии с Решением Государственной администрации г. Тирасполь №4222 от 1 ноября 2006 года, площадью0,16 га, была предоставлена в долгосрочное пользование ООО «Тиан-групп».

Вследствие названных обстоятельств, сложилась ситуация, при которой истец-ООО «Ферон», лишился в значительной мере того, на что был вправе рассчитывать при приватизации объекта приватизации «двухэтажное здание с подвалом, год постройки 1910-1918, г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84». В частности, лишился возможности получения в долгосрочное землепользование всего земельного участка, отведенного под указанный объект недвижимости, исходя из данных технической инвентаризации, являющихся, на момент приватизации объекта, единственно возможным источником информации о земельном участке.

Вывод суда о том, что именно данные технической инвентаризации следует расценивать как единственно возможный источник информации относительно характеристик земельного участка, отведенного под объект приватизации, основан на следующем:

Данный земельный участок, исходя из дат постройки объекта недвижимости, был впервые сформирован как самостоятельный объект технического учета, еще в период действия Земельного Кодекса МССР и представлял собой землю, занятую городской постройкой.

В силу положений ранее действовавшего законодательства Союза ССР по вопросам технической инвентаризации, на бюро технической инвентаризации возлагалась обязанность по техническому учету городских (поселковых) застроенных земель. В соответствии же со статьей 91 ЗК МССР земли городской застройки относятся к землям городов.

Таким образом, именно инвентарное дело на объект недвижимости, относящийся к городской застройке, являлось первичным документом, содержащим сведения относительно земельного участка, занятого таким строением.

Из содержания инвентарного дела на объект  недвижимости, расположенный в г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84, начатого 28 декабря 1946 года, следует, что на момент первичной технической инвентаризации этого объекта, его владельцем были Местные советы.

При этом площадь земельного участка, на котором расположен объект недвижимости- «двухэтажное здание, с подвалом, год постройки 1910-1918, г. Тирасполь, ул. 25 октября, 84», с 3 марта 1967 года по 28 ноября 2008 года, составлял 493 кв.м. Размер площади земельного участка подтверждается данными, указанными в плане усадебного участка (лист 16 инвентарного дела), а также данными технического паспорта на строение по ул. 25 Октября, 84, составленному по состоянию на 6 октября 1993г. (раздел 1. Экспликация земельного участка графы 1 и 2; план участка) и по состоянию на 12 марта 2007 года (раздел V земельная площадь усадебного участка).

Следовательно, принимая во внимание давность формирования спорного земельного участка, положения ранее действовавшего законодательства, регулирующего технический учет застроенных земель городов (поселков), можно с достоверностью установить, что на момент включения в Перечень объектов малой приватизации на 2005-2006 год объекта недвижимости «двухэтажное здание, с подвалом, год постройки 1910-1918, г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84»,  земельный участок, на котором расположен объект приватизации, имел площадь 493 кв.м.

Тот факт, что на момент включения данного  объекта в перечень объектов малой приватизации, часть земельного участка площадью0,16 гана основании Решения Государственной администрации г. Тирасполь от 1 ноября 2006 года №4222 была предоставлена в долгосрочное землепользование ООО «Тиан-групп», не может рассматриваться в качестве препятствия для приведенного вывода суда, постольку, поскольку:

1)      Решением Арбитражного Суда ПМР от 7 июля 2009 года по делу №530/09-08,03,05, измененного Постановлением Кассационной инстанции арбитражного суда от 16 сентября 2009 года №120,123/09-10к, Решение Государственной администрации г. Тирасполь и г. Днестровск от 01.11.2006г. №4222, признано недействительным.

2)      Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, с учетом мнения кассационной инстанции, выраженного в Постановлении от 16.09.2009г. относительно необходимости для вывода о его неделимости исследовать вопрос о фиксированности границ, следует считать неделимым, так как о фиксированности границ земельного участка свидетельствуют данные инвентарного дела.     

В соответствии с подпунктом е) пункта 2 Положения об организации системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденного Указом Президента ПМР №331 от 4 июля 2005  года, объектом технического учета (инвентарным объектом) является отдельно расположенный объект недвижимости, его часть или же комплекс объектов недвижимости, имеющих общее назначение или расположенных в границах одного земельного участка.

В силу установлений Земельного Кодекса ПМР (ст.ст. 122, 123), земельный участок, на котором расположен объект недвижимости- «двухэтажное здание с подвалом. год постройки 1910-1918г. г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84», на момент приватизации не изменил своего статуса и входил в состав земель города жилой и общественной застройки.

Соответственно размер земельного участка- 493 кв.м, подлежал внесению в качестве обязательной информации (п.п.7 ст. 10 Закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации») в Перечень малых объектов приватизации на 2005-2006 год.

В силу статьи 53 Земельного Кодекса ПМР, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, принадлежащее владельцу, пользователю, арендатору земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю переходят имевшиеся у прежнего собственника права на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строение, сооружением и необходима для его использования.

Согласно статье 291 ГК ПМР при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее пользователю или владельцу земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят соответствующие права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. При этом, если договором об отчуждении здания или сооружения не предусматривается иного, к приобретателю переходит право землепользования на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и которая необходима для его использования. В соответствии со статьей 568 ГК ПМР при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В том случае, когда собственником земельного участка является продавец недвижимости (государство в лице уполномоченных органов), которая находится на этом земельном участке, то покупатель приобретает право аренды или предусмотренное в договоре иное право на соответствующую часть земельного участка. Если же в договоре продажи недвижимости не оговорены условия передачи прав на земельный участок, то покупатель становится правообладателем в отношении той части земельного участка, которая занята недвижимой вещью и которая необходима для ее использования.

Исходя из приведенных законодательных установлений, а также основываясь на том обстоятельстве, что на основании договора купли-продажи объекта приватизации муниципальной собственности №335 от 20 марта 2007 года, заключенного между Государственной администрацией г. Тирасполь и г. Днестровск и ООО «Ферон», к последнему перешло право собственности на объект недвижимости «двухэтажное здание, с подвалом, год постройки 1910-1918г., г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84»,   следует, что ООО «Ферон» должно стать правообладателем той части земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости и которая необходима для его использования. Ввиду того, что земельный участок под названным объектом недвижимости является, по мнению суда, неделимым, соответственно на него в целом и должны перейти права к ООО «Ферон». 

При таких обстоятельствах суд находит доводы иска обоснованными, но подлежащими удовлетворению, в связи со следующим:

по данным технической инвентаризации (инвентарного дела) размер площади земельного участка, указанный истцом в качестве искового требования, установлен не на момент приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84, а по состоянию на 28.11.2008г. Следовательно, у суда отсутствуют фактические основания для удовлетворения искового требование истца в полном объеме.

Арбитражный Суд ПМР, руководствуясь статьями 113-116 АПК ПМР,-

Решил:

1)       Исковое требование ООО «Ферон», удовлетворить частично.

2)      Признать за ООО «Ферон» право долгосрочного землепользования на земельный участок площадью 493 кв.м., расположенный по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 84, из которых 150 кв.м., выделено ООО «Тиан-групп», а 343 кв.м. относятся к землям населенных пунктов жилой и общественной застройки.

3)    В части признания за ООО «Ферон» права долгосрочного землепользования на земельный участок, площадью 46 кв.м., расположенный по адресу: г Тирасполь, ул. 25 Октября, 84, относящийся к землям населенных пунктов жилой и общественной застройки, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней  после принятия.

Судья                                                                             О.А. Шидловская