232-10-02

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Решение

11 мая 2010 года                               г. Тирасполь                             Дело № 232/10-02

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики в составе судьи Лука Е.В. рассмотрел в открытом судебном заседании иск МУП «Бендерырынокторг» (г.Бендеры, ул.Лазо, 35) к ООО «Корпил» (г.Бендеры, ул.Советская, 29) об изменении условий договора аренды,

при участии:

от истца: Тьер А.В. (доверенность № 01/03 от 11.01.2010 г.);

от ответчика: Пилич Н.Н. (руководитель ООО «Корпил»), Гуцан О.И. (доверенность от 21.04.08 г.).

Установил:

Муниципальное унитарное предприятие (далее МУП) «Бендерырынокторг» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Корпил» об изменении условий договора аренды № 4 от 21.03.2005 г. на  основании Решений Бендерского городского Совета народных депутатов №15 от 31.01.08 г. 25-й сессии 23–го созыва «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменений в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры, утвержденное Решением № 13 от 14.03.2000г. 33-й сессии 21-го созыва» и  Решения № 16 от 29.05.08 года 28-й сессии 23 созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденное Решением № 15 от 31.01.2008г 25-й сессии 23-го созыва»...

Определением суда от 02.04.2010 г. иск был принят к производству и дело назначено к слушанию на 19.04.2010 г.. Определением от 19.04.2010 г. рассмотрение дела отложено на 30.04.2010 г. в целях разрешения заявления ответчика об отводе судьи. 30.04.2010 г. суд,  учитывая фактическое не получение ответчиком определения суда об отложении судебного разбирательства на 30.04.2010 г., исходя из принципа равноправия и состязательности сторон, также отложил рассмотрение дела на 07.05.2010 года. 07.05.10 г. в судебном заседании в порядке п.3 ст.106 АПК ПМР объявлен перерыв до 9 час. 00 мин. 11.05.10 г.. Также в судебном заседании 07.05.2010 г. судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела, а 11.05.10 г. – ходатайства о приостановлении производства по делу, мотивированных подачей кассационной жалобы на определение суда о возвращении встречного иска, поскольку препятствия для рассмотрения настоящего искового заявления отсутствуют, ввиду чего отложение и приостановление производства по делу повлекут необоснованное затягивание судебного разбирательства по иску, предъявленному МУП «Бендерырынокторг», и соответственно нарушение его прав и законных интересов, при этом, права ответчика на судебную защиту не нарушаются, поскольку не лишают его возможности на рассмотрение, предъявленного иска в общем порядке. 

О разрешении указанных ходатайств также имеются протокольные определения, вынесенные в судебном заседании в порядке п.3 ст.128 АПК ПМР без оформления в виде отдельного акта.

Окончательно спор рассмотрен и разрешен судом по существу 11 мая 2010 года.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, по основаниям, изложенным в иске, пояснив следующее:

Между МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Корпил» был заключен договор долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29 (встроенное помещение с подвалом секции «Хала»), № 4 от 21.03.2005 г. сроком с 1.04.2005 г. по 1.04.2015 г.

В настоящий момент размер арендной платы за арендуемое имущество устанавливается дополнительным соглашением № 3 от 2.04.07 г. к указанному выше договору, и составляет 3326,77 руб. в месяц за 418,7 кв.м. арендуемых площадей, а также эксплуатационные расходы в размере 744,12 руб. в месяц. Размер арендной платы в 2007 - 2010 годах не изменялся.

Вышеуказанное недвижимое имущество является муниципальной собственностью и принадлежит МУП «Бендерырынокторг» на праве хозяйственного ведения.

Собственник имущества - Бендерский городской Совет народных депутатов Решением № 15 от 31.01.08 г. 25-й сессии 23-го созыва «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением № 13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21-го созыва» определил порядок расчета арендной платы для применения муниципальными учреждениями, финансируемыми из местного бюджета, внебюджетных фондов, а также муниципальными унитарными предприятиями при сдаче в аренду недвижимого муниципального имущества.

В последующем в вышеуказанное Решение были внесены изменения и дополнения Решением № 16 от 29.05.08 г. 28-й сессии 23-го созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденное Решением № 15 от 31.01.08 г. 25 сессии 23 созыва». В результате размер арендной платы по указанному договору аренды изменился и составил 12 594,82 руб. в месяц.

При исчислении размера арендной платы МУП «Бендерырынокторг» руководствуется вышеуказанными Решениями городского Совета, применяя соответствующую формулу:

Aп = C*(1+K1+K2+K3)*K4*K5*S, где С - базовый размер арендной платы в месяц, руб.. В приведённой формуле согласно пункту 6 Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры» базовый размер арендной платы является единым и составляет 1,0 РУ МЗП за 1 квадратный метр площади в месяц.

Однако расчетный уровень минимальной заработной платы в данной формуле является переменной величиной и изменяется независимо от воли сторон с наступлением очередного финансового года.

В связи с этим установление фиксированного размера арендной платы по договору долгосрочной аренды имущества № 4 от 21.03.05 г. нерационально, ввиду необходимости ежегодного составления и подписания дополнительных соглашений.

Ввиду того, что арендатор необоснованно уклоняется от внесения изменений в договор аренды, МУП «Бендерырынокторг» считает целесообразным включить в договор аренды формулу, определяющую расчёт арендной платы (где переменной величиной является только базовый размер арендной платы, исчисляемый в РУ МЗП), что позволит избежать в будущем трудностей при своевременном пересчёте арендной платы, а именно в случаях уменьшения, либо увеличения расчётного уровня минимальной заработной платы.

Вместе с тем, применяемые коэффициенты (Kl, К2, К3, К4 и К5) изменяться в одностороннем порядке не будут. Тем самым, право арендатора на двустороннее изменение условий договора нарушены и ущемлены не будут.

В результате в адрес ООО «Корпил» было направлено предложение об изменении условий договора (исх. № 01/422 от 23.12.2009 г.), на что письмом № 01 от 21.01.2010 г. арендатор вновь необоснованно ответил отказом, признавая при этом применение соответствующих коэффициентов.

Подпункт «б» пункта 2 статьи 467 ГК ПМР предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях предусмотренных настоящим кодексом, иными законами или договором. Согласно п.2 ст.469 ГК ПМР требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

МУП «Бендерырынокторг» считает, что для внесения изменений в договор имеются как законные, так и договорные основания. Так, п.3.4 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в случае изменений, в том числе, в правилах арендной платы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 467, 469, 633 ГК ПМР, истец просит изменить пункт 3.1. договора аренды имущества, расположенного по адресу: г.Бендеры, ул.Советская, 29 (встроенное помещение с подвалом секции «Хала»), № 4 от 21.03.05 г., изложив его в следующей редакции:

«Арендная плата с 01.02.2010 года устанавливается в размере:

Al = С*(1 +1,2+1,5+0,5)*2*0,7 = (С*5,88) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь (торговый зал) -128 кв.м;

А2 = С*(1+1,2+0,4+0,5)*2*0,7 = (С*4,34) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательная площадь - 94 кв.м.;

A3 = С*(1 +0+0,4+0)*2*0,7 = (С* 1.96) рублей ПМР в месяц за 1м2 - подвальное помещение -            вспомогательная площадь 127.1 кв.м;

А4 = С*(1+0+0,2+0)*2*0,7 = (С*1,68) рублей ПМР в месяц за 1м2 - подвальное помещение -   места общего пользования - 69.6 кв.м,

где С - базовый размер арендной платы, является переменной величиной, размер которой определяется Законом ПМР «О республиканском бюджете» и соответствующими решениями Бендерского городского Совета народных депутатов.

Общий размер арендной платы составляет:

А1(С*5,88*128)+А2(С*4,34*94)+АЗ(С*1,96*127.1)+А4(С*1,68*69.6) итого в сумме 10 075,85 руб..

 Помимо арендной платы «Арендатор» оплачивает эксплуатационные расходы в размере 987,53 рублей ПМР.

В случае изменения базового размера арендной платы (РУ МЗП - коэффициент С) арендная плата пересчитывается Арендодателем в одностороннем порядке, после чего предъявляется к оплате Арендатору, что является обязательным для исполнения и не требует его письменного согласия. Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год».

Ответчик в судебном заседании исковые требования признал частично, не признав таковые по основаниям, изложенным в отзыве, в части применения истцом при расчете арендной платы коэффициента использования (К2) в размере 1,5 как для торговли непродовольственными товарами, а не 1 как для торговли сельхозпродукцией, а также в части включения эксплуатационных расходов, которые по мнению ответчика необходимо исключить, пояснив следующее:

Между ООО «Корпил» и МУП « Бендерырынокторг» заключен договор долгосрочной аренды имущества №4 от 21.03.2005г., по которому Истец арендует встроенное помещение с подвалом секции павильона «Халы», расположенное по адресу: г.Бендеры, ул. Советская,29, общей площадью 418,7 кв.м. В соответствии с условиями данного договора ООО «Корпил» ежемесячно перечисляет сумму арендной платы согласно п. 3.1 договора долгосрочной аренды №4 от 21.03.05г. Дополнительным соглашением №3 от 02.04.2007г. сумма арендной платы установлена с 01.05.07г. -3326,77 руб. с учетом индекса инфляции, помимо арендной платы ответчик оплачивает эксплуатационные расходы в сумме 744,12 руб. ежемесячно. Пунктом 1.2. договора аренды имущества №4 от 21.03.2005г., между сторонами было установлено, что «Арендуемое имущество будет использоваться для реализации товаров непродовольственной группы», при заключении договора аренды стороны согласились о данном условии, в связи с тем, что оно не было существенным. В соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденным Решением Бендерского городского Совета народных депутатов №15 от 31.01.08 г. 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29.05.08 г. изменяется метод исчисления размера арендной платы. В связи с чем в п.1.2. данного договора надлежит внести изменения «Арендуемое имущество будет использоваться для реализации сельхозпродукции (растениеводство, цветоводство)», в виду того, что в арендуемом имуществе осуществляется деятельность по реализации растений и цветов, для которой п.8 Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры» установлен коэффициент 1,0, который меньше чем, используемый истцом при расчете коэффициент 1,5, установленный для торговли непродовольственными товарами. Указанные изменения в п.3.1. договора аренды необходимо внести на основании пунктов 6,8,12 названного Положения, исходя из которых, при определении размера арендной платы Арендодатель обязан применить коэффициент К2, в зависимости от деятельности, которую Арендатор осуществляет на объекте, переданном в аренду, в целом, либо исходя из целей использования помещений, переданных в аренду. Вид деятельности, осуществляемый Арендатором на объекте аренды, подлежит указанию именно Арендатором, а не Арендодателем. Следует, что фактическое использование площадей не соответствует предложенному расчету и при правильном расчете сумма арендной платы должна быть уменьшена. Кроме того, необходимо руководствоваться ст. 448 ГК ПМР.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды №4 от 21.03.2005г. необходимо исчислять с применением при расчете аренды основной площади (торгового зала) – 128 кв.м. К2 равный 1,0, а не 1,5 как предложено истцом. В остальной части расчет арендной платы верный.

Кроме того, в действующем законодательстве ПМР в области бухгалтерского учета понятие таких расходов как эксплуатационные, отсутствует, поэтому эксплуатационные расходы из расчета необходимо исключить, так как все затраты должны входить в расчет арендной платы, кроме амортизационных отчислений на полное восстановление помещений и за коммунальные услуги Арендатор оплачивает самостоятельно.

Расчет эксплуатационных расходов, установленный в договоре аренды имущества № 4 от 21.03.2008г. не обоснованный и не законный. Арендатор за свой счет поддерживает в надлежащем техническом состоянии данное помещение, а затраты представленные истцом состоят из налогов (охрана природы, земля), вывоз мусора, которые являются затратами истца. В переданном нам расчете сумм эксплуатационных расходов в предлагаемой редакции к договору аренды № 4 от 21.03.2005г. с 01.02.10г. для согласования эксплуатационные расходы всего составляют 992,32 руб.

Расходы за вывоз мусора в сумме 715,98 руб. необходимо исключить так как с ул.Советская, 29 ООО «Корпил» оплачивает самостоятельно за вывоз мусора МУП «Бенедерское спецатохозяйство» в силу договора №360 от 15.11.2005г., торговая площадь, которую ООО «Корпил» арендует у МУП «Бендерырынокторг» в договор на вывоз ТБО с МУП «Бендерырынокторг» не включена, что подтверждается письмом № 03-104 от 17.02.2009г. адресованное МУП «Бендерырынокторг».

ООО «Корпил» считает расчет амортизационных отчислений на сумму 155,62руб. неверен, так как Согласно договора долгосрочной аренды №4 от 21 марта 2005 года балансовая стоимость арендуемого  помещения, принятая и учитываемая ООО «Корпил» на забалансовом счете - 78703,00 руб..

По единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства ПМР (Приказ Министерства финансов ПМР со внесенными в него изменениями 24.11.2003 г. от 06.05.2009г. годовая норма амортизационных отчислений зданий 2%. Сумма амортизации в год на арендуемое помещение составляет 78703,00 руб. х 2% = 1574,06 : 12 = 131,17 руб. - сумма амортизационных отчислений в месяц.

Ставка налога на землю на2010 г. составляет 0,896 (годовая2010 г. Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2010год САЗ № 52 от 28.12.2009г.). Соответственно налог на землю 222 кв.м * 0,896/12= 16,58 в месяц.  

Налог по охране природы необходимо исключить, так как согласно Закона ПМР «О платежах за загрязнение окружающей природной среды» объектом регулирования настоящего Закона являются, отношения возникшие в связи с негативным воздействием на окружающую природную среду. Возмещение ущерба ввиду негативного воздействия на окружающую природную среду производится путем уплаты платежей за загрязнение окружающей природной среды. ООО «Корпил» негативного воздействия на окружающую природную среду не производит.

Внесение изменения в арендную плату в одностороннем порядке противоречит договору и гражданскому законодательству ПМР и изменение договора возможно по соглашению сторон.

На основании изложенного ответчик просит арбитражный суд в удовлетворении иска МУП «Бендерырынокторг» отказать.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, проверив обоснованность исковых требований и возражений на иск, заслушав объяснения представителей сторон, находит исковые требования МУП «Бендерырынокторг» обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между истцом - МУП «Бендерырынокторг» и ответчиком - ООО «Корпил» заключен договор  долгосрочной аренды имущества № 4 от 21.03.2005 г., согласованный Государственной администрацией г.Бендеры 31.03.2005 г.. Предметом аренды является недвижимое имущество, а именно: встроенное помещение с подвалом секции павильона «Халы», расположенное по адресу: г.Бендеры, ул.Советская, 29, общей площадью 418,7 кв.м. (основная площадь 128 кв.м., подсобное помещение 94,0 кв.м., подвальное помещение 127,1 кв.м., места общего пользования 69,6 кв.м.) (п.1.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 02.04.07 г.). В соответствии с п.4.1. договора, настоящий договор заключен на срок 10 лет с 01.04.2005 г. по 01.04.2015 г. с правом продления. 30.12.05 г. 01.03.06 г., 02.04.07 г. сторонами заключены последовательно дополнительные соглашения № 1, № 2, № 3 к указанному договору аренды № 4, в соответствии с которыми в договор вносились изменения, в том числе, в части размера арендной платы. На момент возникновения спора и последующего судебного разбирательства размер арендной платы за арендуемое имущество установлен пунктом 3 дополнительного соглашения № 3 от 2.04.2007 г. к указанному выше договору, в соответствии с которым п.3.1 договора надлежит читать в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается в размере 3326,77 руб. в месяц. Эксплуатационные расходы устанавливаются в размере 744,12 руб. в месяц. Расчет оплаты производится в приложении № 4». С 02.04.2007 г. стороны не изменяли размер арендной платы.

Решением № 15 от 31 января2008 г. 25-й сессии 23-го созыва Бендерского городского Совета народных депутатов «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением №13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21-го созыва», с изменениями и дополнениями, внесенными Решением №16 от 29 мая 2008 года 28-ой сессии 23-го созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», утвержденное Решением №15 от 31.01.2008г. 25 сессии 23 созыва», определен порядок расчета арендной платы для применения муниципальными учреждениями, финансируемыми из местного бюджета, внебюджетных фондов, а также муниципальными унитарными предприятиями при сдаче в аренду недвижимого муниципального имущества.

В связи с чем, МУП «Бендерырынокторг» направило в адрес ООО «Корпил» дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, которое ООО «Корпил» подписано не было. Изменение договора аренды № 4 от 21.03.2005 г. в части размера арендной платы на основании указанных выше решений, являлось предметом судебного разбирательства по делу  № 376/08-06 и 800/08-06 (встречный иск).  По данным делам 15.08.08 г. было вынесено решение, которое отменено Постановлением Кассационной инстанции Арбитражного суда ПМР от 01.10.2008 г. № 129/08-10к и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением суда от 26.11.2008 г. по данным делам встречный иск ООО «Корпил» к МУП «Бендерырынокторг» об изменении условий договора аренды (дело № 800/08-02) и первоначальный иск МУП «Бендерырынокторг» к ООО «Корпил» об изменении условий договора аренды (дело № 376/08-02) оставлены без рассмотрения, ввиду неявки сторон в силу п.6 ст.76 АПК ПМР.

31.03.2010 г. МУП «Бендерырынокторг» вновь обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Корпил» об изменении договора, в части размера арендной платы.

В соответствии с п.2 ст.469 ГК ПМР требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и объяснениями представителей сторон, 23.12.09 г. истцом в адрес ответчика было направлено  дополнительное соглашение № 4 от 23.12.09 г и приложение № 5 к нему (письмо от 23.12.2009 г. исх.№ 01/422), в соответствии с которым предлагалось установить размер арендной платы в соответствии с названными выше решениями Бендерского городского Совета народных депутатов, путем закрепления в договоре порядка ее расчета, установленного Положением «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры».

Ответчик письмом от 21.01.2010 г. отказался подписать направленное в их адрес дополнительное соглашение, полагая, что в договор надлежит внести иные изменения, в части целей использования арендуемого имущества, исключения эксплуатационных расходов, а также указав, что содержащееся в дополнительном соглашении условие о внесении изменений в арендную плату в одностороннем порядке противоречит договору и гражданскому законодательству ПМР.

Изложенное свидетельствует о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного п.2 ст.469 ГК ПМР.

Согласно подпункту «б» пункта 2 статьи 467 ГК ПМР, на который ссылается истец в обоснование иска, договор может быть изменен по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель может изменить размер арендной платы в случае изменения регулируемых государством цен, тарифов, налогов и платежей в бюджет и внебюджетные фонды, а также изменений учетной, налоговой политики государства, изменений нормативных актов ПМР, изменений в правилах арендной платы, приводящих к изменению норм амортизации и других расходов на арендуемое имущество.

О наличии такого случая свидетельствует принятие Бендерским городским Советом народных депутатов Решения № 15 от 31.01.08 г. 25-ой сессии 23-го созыва «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением №13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21-го созыва» и Решения №16 от 29.05.08 года 28-ой сессии 23-го созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», утвержденное Решением №15 от 31.01.2008г. 25 сессии 23 созыва».

Данными решениями, принятыми исходя из п.1 ст.3 Закона ПМР «Об актах законодательства в ПМР» и п.16 ст.19 Закона ПМР «Об органах местной власти, местного самоуправления и государственной администрации в ПМР» в пределах компетенции местных советов, определен порядок расчета арендной платы для применения муниципальными учреждениями, финансируемыми из местного бюджета, внебюджетных фондов, а также муниципальными унитарными предприятиями при сдаче в аренду недвижимого муниципального имущества. Право муниципальной собственности на объект недвижимости, арендуемый ООО «Корпил», зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует имеющееся в материалах свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности серия АН № 0078483. Указанные выше решения устанавливают правила поведения, влекущие изменение правоотношений, складывающихся по поводу аренды муниципального имущества в части изменения размера арендной платы.  

Пункт 1 статьи 77 Закона ПМР «Об органах местной власти, местного самоуправления и государственной администрации в ПМР»  гласит, что решения местных Советов народных депутатов и государственной администрации, принимаемые в пределах полномочий, установленных настоящим Законом, другими законами Приднестровской Молдавской Республики, обязательны для исполнения всеми расположенными на подведомственной территории организациями, учреждениями и предприятиями всех форм собственности, общественными организациями и их органами, должностными лицами и гражданами.

 Таким образом, суд считает требования истца об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы, обоснованными и соответствующими положениям п.п.«б» п.2 ст.467 ГК ПМР и п.3.4 договора аренды № 4 от  21.03.2005 г..

В соответствии с п.1 ст.675 ГК ПМР договор аренды (имущественного найма) здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (платы за имущественный наем).

Истцом предлагается зафиксировать размер арендной платы путем согласования порядка ее определения, что не противоречит действующему законодательству.

Порядок определения арендной платы, который просит зафиксировать истец, соответствует  Положению «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», утвержденному Решением Бендерского городского Совета народных депутатов  №15 от 31 января 2008 года 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29 мая 2008 года, и содержит, установленную данным Положением формулу, определяющую расчет арендной платы. Как следует из пунктов 5, 6 названного Положения, в указанной формуле переменной величиной является (С) - базовый размер арендной платы в месяц за 1 кв.м. площади арендуемого объекта недвижимости муниципальной собственности, который устанавливается Решением Бендерского городского Совета народных депутатов при принятии местного бюджета г.Бендеры на соответствующий год в РУ МЗП, устанавливаемых Законом ПМР о республиканском бюджете на соответствующий год. Остальные показатели отраженные в формуле являются постоянными, соответствуют условиям заключенного сторонами договора аренды № 4 от  21.03.2005 г., и не оспариваются ответчиком за исключением коэффициента К2, учитывающего характер деятельности, осуществляемой арендатором на объекте.

В приведенной формуле истцом применен К2, установленный в соответствии с п.8 Положения, для торговли непродовольственными товарами в размере 1,5. Применение К2 в указанном размере полностью соответствует п.1.2 заключенного сторонами договора аренды, которым определено, что арендуемое имущество будет использоваться для реализации товаров непродовольственной группы. Пункт 1 статьи 634 ГК ПМР устанавливает, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества. Таким образом, довод ответчика, о том, что применению подлежит К2 в размере 1, установленный для торговли сельхозпродукцией, не основан на нормах Гражданского кодекса ПМР и противоречит п.1.2. договора аренды. При этом, не обоснованны и ссылки ответчика в обоснование данного довода на п.6,8,9 названного Положения, поскольку из содержания этих пунктов, следует, что в них идет речь об определении К2 до заключения договора, а не при его наличии. Об этом, в частности, свидетельствуют такие выражения как «потенциальный арендатор», «в его заявке (в коммерческом предложении)», «если в дальнейшем с потенциальным арендатором будет заключен договор аренды».

Изменение п.1.2. договора по требованию ответчика, не является предметом данного иска. Такое требование может быть заявлено ООО «Корпил» как стороной договора в суд, при условии соблюдения порядка изменения договора, установленного п.2 ст.469 ГК ПМР.

Ссылка ответчика на ст. 448 ГК ПМР необоснованна, так как предметом ее регулирования является толкование договора, а пункт 1.2 договора аренды № 4 от 21.03.05 г. толкования не требует.

Суд считает необоснованными доводы ответчика, о том, что при внесении в договор предложенных истцом изменений будут нарушены требования п.3 ст.633 ГК ПМР и п.4.2. договора.

Так, в соответствии с п.3.4. договора аренды, как указано выше, непосредственно стороны договорились о том, что расчет арендной платы составляется на один год и арендодатель может изменять размер арендной платы в случае изменения регулируемых государством цен, тарифов, налогов и платежей в бюджет и внебюджетные фонды, а также изменений учетной, налоговой политики государства,  изменения нормативных актов ПМР, в правилах арендной платы, приводящих к изменению норм амортизации и других расходов на арендуемое имущество. Наличие такого случая нашло подтверждение в судебном заседании.

Согласно п. 3 ст. 633 ГК ПМР размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще  одного раза в год.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается объяснениями представителей истца и ответчика, со 2.04.07 г. стороны не изменяли размер арендной платы.

Следует обратить внимание, что по указанным выше основаниям Постановлением  Кассационной инстанции Арбитражного суда ПМР от 01.10.2008 г. № 129/08-10к, имеющим  преюдициальное значение при рассмотрении данного дела,  отклонены доводы кассационной жалобы ООО «Корпил» о том,  что арендная плата может изменяться только по соглашению сторон.

Более того, как указано в предложенной редакции: «Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год», что соответствует п.3 ст.633 ГК ПМР.

Независимо от избранной сторонами формы арендной платы, обязательна в силу п.1 ст.675 ГК ПМР фиксация ее размера. Размер в предложенной редакции четко зафиксирован, как указано выше, соответствующей формулой и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Предоставление же арендодателю права в одностороннем порядке произвести пересчет арендной платы в случае изменения базового размера арендной платы (РУ МЗП - коэффициент С), не является изменением размера арендной платы в одностороннем порядке, поскольку расчет производится в соответствии с установленной формулой, определяющей размер, которая содержит неизменный алгоритм расчета и постоянные коэффициенты. При осуществлении такого пересчета в случае изменения коэффициента С возможно изменение суммы, но не размера арендной платы.

Доводы ответчика в указанной части базируются на необоснованном отождествлении используемых в нормах ГК ПМР различных понятий: форма арендной платы, размер арендной платы и сумма арендной платы.

Суд считает необоснованными возражения ответчика относительно эксплуатационных расходов в силу следующего.

Кассационной инстанции Арбитражного суда ПМР 01.10.2008 г. была рассмотрена  кассационная жалоба  ООО «Корпил» на решения арбитражного суда от  15.08.08 по делу № 3760/08-06 по иску МУП «Бендерырынокторг» к ООО «Корпил» об изменении условий договора №4  от 21.03.05 г. долгосрочной аренды имущества и делу № 800/08-06 встречный иск ООО «Корпил» к МУП «Бендерырынокторг» об изменении условий этого же договора аренды. Изменение договора долгосрочной аренды имущества № 4 от 21.03.2005 г., заключенного между МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Корпил» является и предметом настоящего иска.

Вступившим в законную силу Постановлением  Кассационной инстанции Арбитражного суда ПМР от 01.10.2008 г. № 129/08-10к по указанным делам установлено:  «Расходы по эксплуатации помещений представляют совокупность затрат, связанных с поддержанием в надлежащем техническом состоянии объекта, обеспечение его нормального использования с целями аренды, указанными в договоре.

            Ни СБУ № 3, утвержденный Указом Президента ПМР от 28.12.01 № 690,  ни   методические рекомендации по применению в хозяйственной деятельности организаций стандарта бухгалтерского учета №3, утвержденные приказом Министерства экономики ПМР от 25.02. 02 № 35 не содержат императивных норм, определяющих отнесение эксплуатационных расходов при сдаче имущества в аренду на арендодателя или арендатора.

           В связи с чем,  эксплуатационные расходы на содержание  объектов аренды могут нести как арендодатель, так и арендатор, следовательно, договор аренды в этой части не противоречит действующему законодательству и определяется сторонами. Согласно условиям договора аренды (п. 3.5) арендатор обязался платить эксплуатационные расходы.

 Таким образом, обязательство платить эксплуатационные расходы возникло из договора аренды, что корреспондируется с  нормой п.2 ст.324 ГК ПМР».

В силу п.2 ст.50 АПК ПМР, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с изложенным, суд отклоняет доводы ответчика относительно исключения из расчета эксплуатационных расходов.

Также суд отклоняет доводы ответчика относительно неверного исчисления истцом эксплуатационных расходов, поскольку, как следует из представленных расчетов, сумм эксплуатационных расходов в действующей редакции договора и предложенной, приложенных в их обоснование документов, методика расчета истцом эксплуатационных расходов аналогична методике, по которой таковые рассчитывались на момент заключения договора. Требования об изменении условий договора в части расчета эксплуатационных расходов не являются предметом рассматриваемого иска. Изменение суммы эксплуатационных расходов связано не с изменением истцом методики их расчета, либо включением истцом в эксплуатационные расходы каких-либо расходов, не входивших  в них при заключении договора, т.е. состава эксплуатационных расходов, а с изменениями действующего законодательства, регулирующего вопросы налогообложения (объект, субъект, ставки), и изменением регулируемых государством тарифов на услуги по вывозу ТБО.

Более того, суд считает необходимым указать, что возражения ответчика по существу иска, изложенные в отзыве, в части изменения п.1.2. договора, исключения из п.3.1. договора эксплуатационных расходов, изменения порядка расчета этих расходов, по сути выходят за рамки возражений на предъявленное истцом требование, носят характер самостоятельных требований об изменении условий договора и могут являться предметом самостоятельного иска об изменении условий договора.  

При этом, суд считает, возможным также указать, что довод ответчика об исключении из состава эксплуатационных расходов, расходов по вывозу мусора, помимо изложенного выше также необоснован ввиду следующего. Указав, на то обстоятельство, что оплату за вывоз мусора с арендуемых объектов он производит самостоятельно, ответчик представил договор, заключенный с МУП «Бендерское спецавтохозяйство» от 15.11.2005 г.. Данный договор имеется и в материалах дела № 376/08-02, в приложении № 1 к которому указана дислокация объекта – ул.Лазо, 35. После  того, как в названном выше Постановлении Кассационной инстанции Арбитражного Суда ПМР от 01.10.2008 г. № 129/08-10к было указано на необоснованность доводов ООО «Корпил» в части затрат связанных с вывозом мусора, поскольку «как усматривается из материалов дела № 376/08-06 (л.д. 49-50), вывоз твердых бытовых отходов должен был вывозиться с ул. Лазо, 35, согласно  условиям договора аренды объект аренды расположен по ул. Советской, 29», ответчик 10.11.2008 г. заключил дополнительное соглашение к договору от 15.11.2005 г.. Заключение дополнительного соглашения мотивировано изменением тарифов на вывоз ТБО, а фактически изменения внесены в том числе и в расположение объекта, каковым указана ул.Советская, 29, являющаяся юридическим адресом ответчика. Однако, как следует из письма МУП «Бендерское спецавтохозяйство» от 17.02.09 г. исх.№03-104 указанное дополнительное соглашение заключено на предмет вывоза ТБО с объектов, расположенных по ул.Суворова, 26 «б», находящихся в собственности ООО «Корпил» и объем вывоза ТБО определен на основании данных технических паспортов объектов и утвержденных норм накопления. Ответчик подтвердил в судебном заседании, наличие в его собственности объектов по ул.Суворова, 26 «б», но утверждает, что в силу дополнительного соглашения от 10.11.2008 г. осуществляется оплата за вывоз ТБО как с собственных объектов, так и, с момента заключения соглашения, с арендуемых объектов.

Данное утверждение не нашло подтверждения в судебном заседании и опровергается, как приложением к представленному дополнительному соглашению, из которого следует, что количество контейнеров, их объем, периодичность вывоза мусора, количество м3 в год с появлением дополнительного объекта не изменились, так и письмом МУП «Бендерское спецавтохозяйство» от 17.02.09 г. исх.№03-104 «О договоре на вывоз ТБО с ООО «Корпил», в котором сообщается, что торговая площадь, которую ООО «Корпил» арендует у МУП «Бендерырынокторг» в договор на вывоз ТБО с МУП «Бендерское спецавтохозяйство» не включена. Более того, из договора на вывоз ТБО следует, что заказчик обязан оборудовать площадки с установкой необходимого количества контейнеров (п.5 раздела II договора на вывоз ТБО от 15.11.2005 г.), а как пояснил представитель истца и непосредственно представитель самого ответчика, у него по ул.Советской, 29, собственная контейнерная площадка и собственные контейнеры отсутствуют. Имеющаяся же контейнерная площадка и контейнера принадлежат истцу, что ответчиком также не оспаривается.

В связи с изложенным, суд считает доводы иска обоснованными, а обстоятельства, положенные в его основу, доказанными. Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, исковые требования МУП «Бендерырынокторг» об изменении п.3.1. договора долгосрочной аренды подлежат удовлетворению, с учетом уменьшения истцом суммы эксплуатационных расходов с 992,32 руб. до 987,53 руб., т.е. на 4,79 руб.. Указанная разница образовалась ввиду исчисления истцом земельного налога по ставкам2009 г., а не2010 г., что признано истцом и не влияет на существо заявленных требований.  Также удовлетворяя по существу требования МУП «Бенредырынокторг» об изменении размера арендной платы, арбитражный суд исключает, что она устанавливается с 01.02.2010 г., поскольку в соответствии с п.3 ст. 470 ГК ПМР, при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении  или расторжении договора.

Руководствуясь ст.ст.113-116, 122 Арбитражного процессуального кодекса Приднестровской Молдавской Республики, Арбитражный суд ПМР

РЕШИЛ:

1.  Исковые требования МУП «Бендерырынокторг» удовлетворить.

2. Изменить пункт 3.1. договора долгосрочной аренды имущества № 4 от 21 марта2005 г., изложив его в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере:

Al = Сх(1 +1,2+1,5+0,5)х2х0,7 = (Сх5,88 )рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь (торговый зал) -128 кв.м;

А2 = Сх(1+1,2+0,4+0,5)х2х0,7 = (Сх4,34) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательная площадь - 94 кв.м.;

A3 = Сх(1+0+0,4+0)х2х0,7 = (Сх1.96) рублей ПМР в месяц за 1м2 - подвальное помещение -            вспомогательная площадь 127.1 кв.м;

А4 = Сх(1+0+0,2+0)х2х0,7 = (Сх1,68) рублей ПМР в месяц за 1м2 - подвальное помещение -   места общего пользования - 69.6 кв.м,

где С - базовый размер арендной платы, является переменной величиной, размер которой определяется Законом ПМР «О республиканском бюджете» и соответствующими решениями Бендерского городского Совета народных депутатов.

Общий размер арендной платы составляет:

А1(Сх5,88х128)+А2(Сх4,34х94)+А3(Сх1,96х127.1)+А4(Сх1,68х69.6) итого в сумме 10075,85 рублей ПМР.

Помимо арендной платы «Арендатор» оплачивает эксплуатационные расходы в размере 987,53 рублей ПМР.

В случае изменения базового размера арендной платы (РУ МЗП - коэффициент С) арендная плата пересчитывается Арендодателем в одностороннем порядке, после чего предъявляется к оплате Арендатору, что является обязательным для исполнения и не требует его письменного согласия. Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год».

3. Взыскать с ООО «Корпил» в пользу МУП Бендерырынокторг» 825  (восемьсот двадцать пять) руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение двадцати дней после его принятия.

Судья:                                                                                                             Е.В.Лука