ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Кассационной инстанции Арбитражного Суда

Приднестровской Молдавской Республики 

30 мая 2011 года      

г. Тирасполь                                                             дело №60/11-04к

Заместитель Председателя Арбитражного Суда Приднестровской Молдавской Республики Романенко А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО АКБ «Ипотечный» на решение Арбитражного суда ПМР от 19 апреля 2011 года по делу №308/11-07 по иску ЗАО «Текстиль-групп» (с.Суклея, ул.Свердлова, 32) к ЗАО АКБ «Ипотечный» (г.Тирасполь, ул.25 Октября, 103Б) о признании сделки недействительной, при участии в судебном заседании:

Мельник М.Б. – представитель ЗАО «Текстиль-групп» по доверенности,

Сандул О.В., Маракуца Н.С. – представители ЗАО АКБ «Ипотечный»,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Текстиль-групп» обратилось в Арбитражный суд с иском к ЗАО АКБ «Ипотечный»,  о признании ничтожным договора залога б/н от 30 мая 2008г. объекта незавершенного строительством, расположенного в г. Тирасполь, ул. Юности, 22, права долгосрочного пользования земельным участком общей площадью 1.585 по адресу, г. и применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи о государственной регистрации права залога.

Решением Арбитражного суда ПМР от 19 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены – договор залога признан ничтожным и применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения ипотеки.

Не согласившись с принятым решением ЗАО АКБ «Ипотечный» подало кассационную жалобу, в которой просит судебный акт отменить и принять новое решение – в удовлетворении иска ЗАО «Текстиль-групп» отказать. В качестве оснований для отмены решения суда ЗАО АКБ «Ипотечный» привел следующие доводы.

Суд при вынесении решения неверно применил нормы материального права. Так, п.4 ст.6 Закона ПМР «Об ипотеке» устанавливает, что при передаче в ипотеку предприятий как имущественных комплексов, в том числе жилых домов и иных строений и сооружений, непосредственно связанных с землей, данные объекты могут быть предметом залога только при одновременной передаче в залог по этому же договору прав на земельный участок, на котором находится данный объект. Из этого следует, что данная норма делает предмет ипотеки сложным, но никак не двойным. ЗАО АКБ «Ипотечный» считает, что сторонами при заключении договора залога соблюдены все требования, предусмотренные ст.10 Закона ПМР «Об ипотеке», в том числе произведена оценка предмета залога.

Статьей 74 Земельного кодекса ПМР установлено, что цена заложенных прав на земельный участок устанавливается не ниже нормативной с учетом инфляции на момент заключения договора залога. Так как нормативная стоимость прав пользования земельным участком не установлена, стороны договора вправе самостоятельно производить оценку заложенных прав, в том числе и включать ее в оценку объекта незавершенного строительства как единого предмета залога.

Представитель ответчика, возражала против удовлетворения кассационной жалобы, указа в отзыве на то, что договор залога заключен в отношении двух объектов залога. Таким образом, имеет место множественность предметов залога, что предопределяет необходимость следования правилам, определенным в законодательстве, относительно каждого из объектов.

Статьей 74 Земельного кодекса ПМР установлено, что цена заложенных прав на земельный участок устанавливается не ниже нормативной с учетом инфляции на момент заключения договора залога. Законом не предусмотрен иной механизм определения стоимости заложенных прав на земельный участок, вследствие  чего доводы Банка о возможности самостоятельного определения прав на земельный участок не соответствуют п.5 указанной нормы.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 149 АПК ПМР правильность применения норм процессуального права при принятии решения по делу, кассационная инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30 мая 2008 года между истцом и ответчиком заключен договор залога объекта незавершенный строительством, расположенный в г. Тирасполь, ул. Юности, 22; право долгосрочного пользования земельным участком общей площадью 1585 кв. м., кадастровый номер 33-01-000913, по адресу – г.Тирасполь, ул. Юности.

Удовлетворяя исковые требования суд пришел к выводу о том, что договор залога от 30 мая 2008 года не соответствует требованиям закона, а именно п.п.б п.1, п.3 ст.10 Закона об ипотеке и п.1 ст.356 ГК ПМР, п.5 ст.74 Земельного Кодекса ПМР, в части отсутствия оценки одного из предметов залога – права пользования земельным участком.

Кассационная инстанция находит данный вывод не соответствующим положениям ст.184 ГК ПМР.

В силу статьи 184 Гражданского кодекса ПМР сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Из данной нормы следует, что ничтожной является та сделка, условия которой не соответствуют требованиям, установленным законом для определенного вида договора (императивным требованиям).

Исходя из содержания п.п.б п.1 ст.10 Закона ПМР «Об ипотеке» и п.1 ст.356 ГК ПМР следует, что условие об оценке предмета залога является его существенным условием.

В соответствии с п.1 ст.449 ГК ПМР договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Следовательно, при отсутствии в договоре залога такого существенного для него условия как оценка предмета залога, такой договор, в силу п.1 ст.449 ГК ПМР, должен признаваться незаключенным, но не ничтожным. Незаключенная сделка не может быть признана недействительной ввиду ее отсутствия как таковой. В этой связи кассационная инстанция приходит к выводу о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Вместе с тем, из договора залога (п.2), заключенного сторонами, следует, что предметом ипотеки являются: объект незавершенный строительством, расположенный в г. Тирасполь, ул. Юности, 22; право долгосрочного пользования земельным участком общей площадью 1.585 (одна тысяча пятьсот восемьдесят пять) кв. м., кадастровый номер 33-01-000913,… по адресу, г. Тирасполь, ул. Юности. Пункт 6 данного договора содержит оценку предмета залога 5273566 рублей. Кроме того, 21 июля 2009 года сторонами заключено соглашение, согласно которому стороны оценку стоимости объекта, незавершенного строительством и права долгосрочного пользования земельным участком в размере 564559,1 долларов США (л.д.№32).

Таким образом, вывод суда об отсутствии в договоре залога оценки права долгосрочного пользования земельным участком не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Определяя существенные условия договора залога недвижимого имущества закон (п.п.б п.1 ст.10, абз2 ст.55 Закона ПМР «Об ипотеке», п.1 ст.356 ГК ПМР) не предъявляет каких-либо специальных (императивных) требований к содержанию условия об оценке в целом, и о необходимости оценки каждого из предметов в отдельности, в частности.

При изложенных обстоятельствах дела и учитывая отсутствие в законодательстве каких-либо специальных (императивных) требований к условию об оценке предмета ипотеки в договорах залога, не имеется оснований для вывода о несоответствии оспоренной сделки требованиям закона и признания ее ничтожной.

Довод ЗАО «Текстиль-групп» относительно того, что законом не предусмотрен иной механизм определения стоимости заложенных прав на земельный участок, вследствие чего доводы Банка о возможности самостоятельного определения прав на земельный участок не соответствуют п.5 указанной нормы суд отклоняет. Поскольку нормативная цена прав на земельные участки не установлена, что является общеизвестным фактом, то не имеется оснований о том, что стороны оценили право долгосрочного пользования земельным участком ниже нормативно установленной цены.

В связи с вышеизложенным, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что судебный акт надлежит отменить в силу п.п.4 п.1 ст.152 Арбитражного процессуального кодекса Приднестровской Молдавской Республики ввиду неправильного применения норм материального права.

Учитывая, что судом исследованы все фактические обстоятельства дела, но неправильно применены нормы материального права, кассационная инстанция находит возможным принять новое решение – об отказе ЗАО «Текстиль-групп» в иске, не направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По правилам ст.84 Арбитражного процессуального кодекса Приднестровской Молдавской Республики расходы по оплате госпошлины относятся на ЗАО «Текстиль-групп»

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 151 АПК ПМР, кассационная инстанция Арбитражного Суда Приднестровской Молдавской Республики

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Решение Арбитражного суда ПМР от 19 апреля 2011 года по делу №308/11-07 отменить и принять новое.

Исковые требования ЗАО «Текстиль-групп» оставить без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО «Текстиль-групп» в пользу ЗАО АКБ «Ипотечный» 462 рубля 50 копеек в возмещение расходов по оплате госпошлины и 925 рублей госпошлины в доход республиканского бюджета.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и обжалованию не подлежит.

Заместитель Председателя

Арбитражного Суда ПМР                                                             А.П. Романенко