Арбитражный суд ПМР > Версия для печати

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Решение

04 мая 2011 года г. Тирасполь Дело № 212/11-02

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики в составе судьи Лука Е.В. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску МУП «Бендерырынокторг» (г.Бендеры, ул.Лазо, 35) к ООО «Голарс» (г.Бендеры, ул.Советская, 41/6) об изменении условий договоров аренды,

при участии:

представителя истца Тьер А.В. (доверенность № 01/102 от 17.03.2011 г.)

представителя ответчика Марчук Р.Л. (доверенность № 1 от 17.01.2011 г.).

Установил:

Муниципальное унитарное предприятие (далее МУП) «Бендерырынокторг» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Голарс» об изменении условий договоров аренды № 5 от 31.03.05 г., № 54 от 01.04.04 г. и № 15 от 31.03.05 г..

Определением суда от 05.03.2011 г. иск был принят к производству и дело назначено к слушанию на 23.03.2011 г.. 23.03.11 г. суд отложил рассмотрение дела, удовлетворив ходатайства сторон. 11.04.11 г. рассмотрение дела отложено, в целях обеспечения возможности представления сторонами дополнительных доказательств. 26.04.11 г. суд отложил рассмотрение дела, удовлетворив ходатайство ответчика, обеспечив последнему возможность ознакомления с письменными пояснениями истца, представленными непосредственно в судебное заседание, а также с представленными им копиями правоустанавливающих документов и дел технической инвентаризации по объектам.

Окончательно дело рассмотрено и спор разрешен судом по существу 4 мая 2011 года.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, по основаниям, изложенным в иске, пояснив следующее:

Между МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Голарс» были заключены: договор долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29 (торговый комплекс «Диминяца»), № 5 от 31.03.05 г. сроком с 01.04.05 г. по 1.04.15 г.; договор долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29 (закусочная «Арго»), № 54 от 1.04.04 г. сроком с 01.04.04 г. по 1.04.14 г.; договор долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Лазо, 35 (закусочная «Рюмочная»), № 15 от 31.03.05 г. сроком с 01.04.05 г. по 1.04.15 г.

Вышеуказанное недвижимое имущество является муниципальной собственностью и принадлежит МУП «Бендерырынокторг» на праве хозяйственного ведения.

В настоящий момент размер арендной платы за арендуемое имущество по договору № 5 от 31.03.05 г. устанавливается дополнительным соглашением № 5 от 01.02.10 г., и составляет 16182,15 руб. в месяц, а также эксплуатационные расходы в размере 1239,40 руб. в месяц; по договору № 54 от 1.04.04 г. устанавливается Определением Арбитражного Суда ПМР об утверждении мирового соглашения по делу № 1485/08-08 от 18.11.09 г., и составляет 3827,50 руб. в месяц, а также эксплуатационные расходы в размере 384,10 руб. в месяц; по договору № 15 от 31.03.05 г. устанавливается Определением Арбитражного Суда ПМР об утверждении мирового соглашения по делу № 1485/08-08 от 18.11.09 г., и составляет 2342,45 руб. в месяц, а также эксплуатационные расходы в размере 276,43 руб. в месяц.

Больше размер арендной платы в 2009 - 2010 годах не изменялся.

Размер и порядок исчисления арендной платы на территории г.Бендеры определяется РешениемБендерского городского Совета народных депутатов № 15 от 31.01.08 г. 25-й сессии 23-го созыва «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением № 13 от 14.03.00 г. 33-й сессии 21-го созыва»,с изменениями и дополнениями, внесеннымиРешением № 16 от 29.05.08 г. 28-й сессии 23-го созыва«О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры», утвержденное Решением № 15 от 31.01.08 г. 25 сессии 23 созыва».

При исчислении размера арендной платы МУП «Бендерырынокторг» руководствуется вышеуказанными решениями городского Совета народных депутатов, применяя соответствующую формулу:

An = C*(1+K1+K2+K3)*K4*K5*S, где С - базовый размер арендной платы в месяц, рублей. В приведённой формуле согласно п.6 Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры» базовый размер арендной платы является единым и составляет 1,0 РУ МЗП за 1 квадратный метр площади в месяц.

Действующий между сторонами расчет арендной платы был произведен исходя из РУ МЗП равного 8,25 руб.. Одновременно решениями Бендерского городского Совета народных депутатов о бюджете на соответствующий год базовый размер арендной платы (коэффициент С) устанавливался в размере 0,8 РУ МЗП за 1 квадратный метр площади в месяц.

На 2011 год п.п. «д» п.2 ст.59 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год» расчетный уровень минимальной заработной платы установлен 9,25 руб..

Таким образом, базовый размер арендной платы (коэффициент С) изменился. При этом, согласно пункту 4.7 Решения Бендерского городского Совета народных депутатов № 1 от 24.12.10 г. 8-й сессии 24-го созыва «О бюджете г. Бендеры на 2011 год» базовый размер арендной платы (коэффициент С) составляет 0,8 РУ МЗП за 1 квадратный метр площади в месяц (0,8* 9,25 руб.), т.е. 7,40 рублей ПМР.

В результате, в адрес ООО «Голарс» было направлено письмо № 01/41 от 27.01.11 г. с предложением внести изменения в части арендной платы в договоры аренды имущества № 5 от 31.03.05 г., № 54 от 1.04.04 г. и № 15 от 31.03.05 г. К письму прилагались проекты дополнительных соглашений к договорам и расчеты арендной платы.

На предложение об изменении размера арендной платы от ООО «Голарс» поступило письмо № 1 от 8.02.11 г., в котором ООО «Голарс» отказалось внести изменения в договоры. Данное уклонение со стороны арендатора от внесения изменений в договоры носит неправомерный характер.

В вышеуказанной формуле изменяется только расчетный уровень минимальной заработной платы, так как он является переменной величиной и изменяется независимо от воли сторон с наступлением очередного финансового года.

В связи с этим, установление фиксированного размера арендной платы по указанным выше договорам нерационально, ввиду необходимости ежегодного составления и подписания дополнительных соглашений.

Ввиду того, что арендатор неоднократно уклоняется от внесения изменений в договор аренды МУП «Бендерырынокторг» считает целесообразным включить в договор аренды формулу, определяющую расчёт арендной платы {где переменной величиной является только базовый размер арендной платы, исчисляемый в РУ МЗП), что позволит избежать в будущем трудностей при своевременном исчислении арендной платы, а именно в случае уменьшения, либо увеличения расчётного уровня минимальной заработной платы.

Вместе с тем, применяемые коэффициенты (K1, К2, КЗ, К4 и К5) изменяться в одностороннем порядке не будут. Тем самым, право арендатора на двустороннее изменение условий договора не нарушается и не ущемляется.

Подпункт «б» пункта 2 статьи 467 ГК ПМР предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях предусмотренных настоящим кодексом, иными законами или договором. Согласно п.2 ст.469 ГК ПМР требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.12, 467, 469, 633 ГК ПМР, истец просит изменить пункты 3.1. вышеназванных договоров аренды имущества, изложив их в редакции, приведенной в просительной части искового заявления.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, и просит в удовлетворении иска МУП «Бендерырынокторг» отказать, пояснив следующее:

Заявленные в иске требования об изменении условий договорных обязательств в сфере аренды недвижимого имущества (договора долгосрочной аренды № 54 от 01.04.04 г., № 5 от 31.03.05 г. и № 15 от 31.03.05 г.), заключённые между МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Голарс» не соответствуют императивным установлениям ст.467 и ст.468 ГК ПМР, так как в иске отсутствуют основания к изменению именно условий договорных обязательств и соответствующая аргументация в рамках норм ст.ст.467 и 468 ГКПМР и Главы 34 ГК ПМР.

Изменения (корректировка) расчётной величины платы за аренду имущества (стоимости аренды) в связи с изменением в централизованном порядке величины базового коэффициента относятся к порядку исполнения условий договоров аренды о размере арендной платы. Полагаем, что истцом заявлен иск по ненадлежащему предмету.

Спор между истцом и ответчиком о внесении изменений в условия договоров долгосрочной аренды № 54 от 01.04.04 г., № 5 от 31.03.05 г. и № 15 от 31.03.05 г., по сути, отсутствует.

Истцом, при изменении им размеров арендной платы (стоимости аренды), не были представлены в адрес арендатора: аргументированные обоснования установления размеров РУ МЗП (со ссылкой на конкретную норму бюджетного законодательства ПМР на выбор размеров ставки РУ МЗП (9-25 руб.) для применения её в расчётах - ст.59 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год») и установления различных размеров коэффициентов, применяемых при расчётах арендных платежей по каждому из объектов недвижимости (эксплуатируемых в качестве единого объекта аренды), при отсутствии изменений в целевом использовании переданного в наём имущества (его эксплуатации арендатором в соответствии с условиями договора имущественного найма); разъяснения такого факта, как с фактическим уменьшением, по сравнению с 2010 финансовым годом, основного коэффициента формулы расчёта стоимости аренды «С» (1 РУ МЗП в 2010 году - 8-25 руб., а с 01.01.11 г.- 0,8 РУ МЗП - 7-40 рубля), арендная плата изменилась в сторону увеличения на 4,7%, хотя должна была уменьшиться на 11%; разъяснения факта несоответствия представленных расчётов стоимости аренды в части указания площадей арендуемого объекта недвижимости по договору № 5 от 31.03.05 г. данным государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и техническим паспортам объектов недвижимости с учётом изменений, внесённых в марте 2010 года в данные указанного реестра (игорный зал ООО «Игра», вспомогательные площади и места общего пользования - часть помещения № 12, помещения № 14,15 и 16 1-го эт. здания лит.А1 занимают площадь размером 76,1 кв.м (а не 81,7 кв.м. как указано в расчёте) согласно свидетельства о регистрации права субаренды от 31.10.08 г. -зарегистрированное право впоследствии не изменялось, так как вносились изменения по размерам площадей других помещений 1-го этажа здания лит. А1 по ул. Советская, 29 в г. Бендеры (№ 2 и № 18), в соответствие с письмом директора МУП БГБТИ в БФ ГС «Регистрации и нотариата» МЮ ПМР за № 478 от 23.03.10 г. и соответствующего свидетельства о регистрации права хозяйственного ведения от 12.04.10 г. серии АН № 0222155 за МУП «Бендерырынокторг»).

Отсутствие указанных сведений и неустранимые противоречия в представленных расчётах нарушает право ответчика на необходимую информацию, а действия истца противоречат установлениям ст.ст.633,469,10 ГК ПМР.

Кроме того, действия истца по установлению повышенных коэффициентов при расчётах размеров арендных платежей по помещениям ТК «Диминяца» (по договору долгосрочной аренды № 5 от 31.03.05 г. и договору субаренды № 1/1 от 01.06.05 г.), предоставленных ООО «Голарс» в субаренду с разрешения арендодателя, истца, и установления дискриминационных ставок аренды были восприняты ответчиком как вмешательство арендодателя в хозяйственную деятельность ООО «Голарс», в договорные правоотношения, участником которых арендодатель не является, и как открытое злоупотребление правом.

Ответчик, соответственно, не согласился с внесением изменений в договорные отношения в сфере аренды.

Таким образом, ответчик выразил своё несогласие с представленным расчётом размеров арендных платежей ООО «Голарс» именно в части размеров переданных в субаренду площадей здания лит.А1 (основной договор аренды № 5 от 31.03.05 г.) и применяемых размеров коэффициентов для сданного в субаренду недвижимого имущества (договор субаренды № 1/1 и соответствующее право зарегистрированы арендатором и субарендатором) и размера ставки РУ МЗП, так как они противоречат положениям разд.4 п.4.9 Решения № 1 «О бюджете г.Бендеры на 2011 год», принятого на 8-й сессии Совета народных депутатов г.Бендеры 24.12.10 г. и нормам Указа Президента ПМР № 1069 от 30.12.2010 г. «Об утверждении Порядка передачи движимого и недвижимого имущества государственной собственности в аренду в 2011 году», изданным в развитие ст.16 КЗ ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год» и на который ссылается Решение № 1 Совета народных депутатов г.Бендеры от 24.12.2010 г. в п. 4.9. «О бюджете г.Бендеры на 2011 год», положениям Закона ПМР «Об актах законодательства ПМР», данным государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, существу гражданских правоотношений между арендодателем и арендатором.

В иске МУП «Бендерырынокторг» содержатся недостоверные сведения в части изменений в договора долгосрочной аренды, размеров РУ МЗП, установленных и применённых в 2010 году при расчёте арендных платежей, а также фактических обстоятельств, имевших место при возникновении гражданско-правового спора.

В случае устранения указанных недостатков и противоречий, ООО «Голарс», в принципе, готово рассмотреть вопрос о внесении изменении в порядок расчётов за аренду недвижимого имущества путём заключения соответствующего мирового соглашения сторон.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, проверив обоснованность исковых требований и возражений на иск, заслушав объяснения представителей сторон, находит исковые требования МУП «Бендерырынокторг» обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между истцом - МУП «Бендерырынокторг» и ответчиком - ООО «Голарс» заключены согласованные Государственной администрацией г.Бендеры договоры долгосрочной аренды имущества № 5 от 31.03.05 г. сроком с 01 апреля2005 г. по 1 апреля2015 г., № 54 от 1.04.04 г. сроком с 01 апреля2004 г. по 1 апреля2014 г. и № 15 от 31.03.05 г. сроком с 01 апреля2005 г. по 1 апреля2015 г..

Предметами аренды по договорам № 5 от 31.03.05 г., № 54 от 1.04.04 г. и № 15 от 31.03.05 г. являлись соответственно недвижимое имущество - торговый комплекс «Диминяца», расположенное по адресу: г.Бендеры, ул.Советская, 29 , недвижимое имущество - закусочная «Арго», расположенное по адресу: г.Бендеры, ул.Советская, 29, недвижимое имущество - закусочная «Рюмочная», расположенное по адресу: г. Бендеры, ул. Лазо, 35.

В указанные договоры по соглашению сторон вносились изменения, в том числе, в части размера арендной платы, расчет которой отражался в соответствующих, подписанных сторонами, приложениях к договорам, являющихся неотъемлемой частью этих договоров.

На момент возникновения спора и последующего судебного разбирательства размер арендной платы за арендуемое имущество установлен в соответствии со вступившим в законную силу судебным актом - Определением Арбитражного Суда ПМР об утверждении мирового соглашения по делу № 1485/08-08 от 18.11.09 г.. Так, в соответствии с мировым соглашением, утвержденным указанным выше судебным актом, пункты 3.1. договоров аренды имущества изменены и изложены в иной редакции, согласно которой: по договору № 5 от 31.03.05 г. арендная плата с 01.11.2009 г. устанавливается в размере 16607,15 руб. в месяц, помимо которой арендатор оплачивает эксплуатационные расходы в размере 1259,76 руб. в месяц; по договору № 54 от 1.04.04 г. арендная плата с 01.11.2009 г. устанавливается в размере 3827,50 руб. в месяц, помимо которой арендатор оплачивает эксплуатационные расходы в размере 384,10 руб. в месяц; по договору № 15 от 31.03.05 г. арендная плата с 01.11.2009 г. устанавливается в размере 2342,45 руб. в месяц, помимо которой арендатор оплачивает эксплуатационные расходы в размере 276,43 руб. в месяц.

При этом, в соответствии с п.3 мирового соглашения, утвержденного судебным актом арбитражного суда от 18.11.09 г. по делу № 1485/08-08, расчеты размера арендной платы и эксплуатационные расходы, подписанные истцом и ответчиком, прилагаются к настоящему Мировому соглашения и являются его неотъемлемой частью.

Указанные расчеты, подписанные сторонами и скрепленные печатями юридических лиц, произведены в соответствии с Решением № 15 от 31 января2008 г. 25-й сессии 23-го созыва Бендерского городского Совета народных депутатов «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г. Бендеры и внесении изменения в Положение «О расчете минимальных ставок арендной платы по г. Бендеры», утвержденное Решением №13 от 14.03.2000 г. 33-й сессии 21-го созыва», с изменениями и дополнениями, внесенными Решением №16 от 29 мая 2008 года 28-ой сессии 23-го созыва «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», утвержденное Решением №15 от 31.01.2008г. 25 сессии 23 созыва», принятыми исходя из п.1 ст.3 Закона ПМР «Об актах законодательства в ПМР» и п.16 ст.19 Закона ПМР «Об органах местной власти, местного самоуправления и государственной администрации в ПМР» и определяющими порядок расчета арендной платы для применения муниципальными учреждениями, финансируемыми из местного бюджета, внебюджетных фондов, а также муниципальными унитарными предприятиями при сдаче в аренду недвижимого муниципального имущества.

Согласно указанным нормативным актам при исчислении размера арендной платы применялась соответствующая формула An = C*(1+K1+K2+K3)*K4*K5*S, где С - базовый размер арендной платы в месяц, рублей. В приведённой формуле согласно п.6 Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры» базовый размер арендной платы является единым и составляет 1,0 РУ МЗП за 1 квадратный метр площади в месяц.

Действующий между сторонами расчет арендной платы был произведен исходя из РУ МЗП, установленного п.3 ст.55 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2009 год» для других целей в размере 8,25 руб.. При этом, решениями Бендерского городского Совета народных депутатов о бюджете на соответствующий год базовый размер арендной платы (коэффициент С) устанавливался в размере 0,8 РУ МЗП за 1 квадратный метр площади в месяц. Соответственно, базовый размер арендной платы – С , используемый при расчете, составлял 6,60 руб. (8,25х0,8).

Согласно пункту 4.7 Решения Бендерского городского Совета народных депутатов № 1 от 24.12.10 г. 8-й сессии 24-го созыва «О бюджете г. Бендеры на 2011 год» базовый размер арендной платы (коэффициент С) также составляет 0,8 РУ МЗП за 1 квадратный метр площади в месяц. Однако, на 2011 год согласно подпункту «д» пункта 2 статьи 59 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год» расчетный уровень минимальной заработной платы (далее РУ МЗП) для других целей изменился и составляет 9,25 руб..

Соответственно, в силу изменения нормативного акта, устанавливающего РУ МЗП, используемый при расчете арендной платы, изменился базовый размер арендной платы (коэффициент С), который составил 7,40 руб.(0,8* 9,25 руб.).

В связи с чем, на основании пунктов 3.4. договоров долгосрочной аренды имущества № 5 от 31.03.05 г., № 54 от 1.04.04 г., № 15 от 31.03.05 г. МУП «Бендерырынокторг» 27.01.2011 г. направило в адрес ООО «Голарс» дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, которые ООО «Голарс» подписаны не были.

04.03.2011 г. МУП «Бендерырынокторг» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Голарс» об изменении договора, в части размера арендной платы.

В соответствии с п.2 ст.469 ГК ПМР требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Как указано выше, подтверждается материалами дела и объяснениями представителей сторон, 27.01.11 г. истцом в адрес ответчика в качестве приложений к письму № 0/41 от 27.01.2011 г. были направлены дополнительное соглашение № 6 от 15.01.11 г. и приложение № 6 (Расчет арендной платы) к договору долгосрочной аренды имущества № 5 от 31.03.2005 г., дополнительное соглашение № 5 от 15.01.11 г. и приложение № 6 (Расчет арендной платы) к договору долгосрочной аренды имущества № 15 от 31.03.2005 г. и дополнительное соглашение № 5 от 15.01.11 г. и приложение № 6 (Расчет арендной платы) к договору долгосрочной аренды имущества № 54 от 01.04.04 г., согласно которым предлагалось установить размер арендной платы в соответствии с названными выше решениями Бендерского городского Совета народных депутатов и Законом ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год», путем закрепления в договорах порядка ее расчета, установленного Положением «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры».

Ответчик письмом от 08.02.2011 г. отказался подписать направленные в их адрес дополнительные соглашение, полагая, что «оснований для внесения изменений в договорные обязательства, в виду отсутствия всей необходимой информации, у нашего предприятия отсутствуют».

Изложенное свидетельствует о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного п.2 ст.469 ГК ПМР.

Согласно подпункту «б» пункта 2 статьи 467 ГК ПМР, на который ссылается истец в обоснование иска, договор может быть изменен по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 3.4 договоров долгосрочной аренды имущества № 5 от 31.03.05 г., № 54 от 1.04.04 г., № 15 от 31.03.05 г. предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в случае изменения регулируемых государством цен, тарифов, налогов и платежей в бюджет и внебюджетные фонды, а также изменений учетной, налоговой политики государства, изменений нормативных актов ПМР, изменений в правилах арендной платы, приводящих к изменению норм амортизации и других расходов на арендуемые средства.

О наличии такого случая свидетельствует принятие Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год» в соответствии с подпунктом «д» пункта 2 статьи 59 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год» расчетный уровень минимальной заработной платы (далее РУ МЗП) для других целей изменился и составляет 9,25 руб..

Соответственно, как указано выше, в силу изменения нормативного акта ПМР, устанавливающего РУ МЗП, используемый при расчете арендной платы в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», изменился базовый размер арендной платы (коэффициент С), который составил 7,40 руб.(0,8* 9,25 руб.) и, как следствие изменился размер арендной платы.

Кроме того, следует указать, что в 2011 году увеличился минимальный размер оплаты труда, что следует из Приказа Министерства экономики ПМР № 706 от 17.12.2010г. «Об установлении минимального размера оплаты труда на I квартал 2011 года и минимальной почасовой оплаты труда на январь, февраль, март 2011 года в Приднестровской Молдавской Республике» и Приказа Министерства экономики ПМР № 161 от 18.03.2011г. «Об установлении минимального размера оплаты труда на II квартал 2011 года и минимальной почасовой оплаты труда на апрель, май, июнь 2011 года в Приднестровской Молдавской Республике», что влечет изменение расходов арендодателя, связанных с содержанием имущества собственником которого он является.

Таким образом, суд считает требования истца об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы, обоснованными и соответствующими положениям п.п.«б» п.2 ст.467 ГК ПМР и пунктам 3.4 договоров долгосрочной аренды имущества № 5 от 31.03.05 г., № 54 от 1.04.04 г. и № 15 от 31.03.05 г..

В соответствии с п.1 ст.675 ГК ПМР договор аренды (имущественного найма) здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (платы за имущественный наем).

Истцом предлагается зафиксировать размер арендной платы путем согласования порядка ее определения, что не противоречит действующему законодательству.

Размер в предложенной истцом редакции четко зафиксирован, как указано выше, соответствующей формулой и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Предоставление же арендодателю права в одностороннем порядке произвести пересчет арендной платы в случае изменения базового размера арендной платы (РУ МЗП - коэффициент С), не является изменением размера арендной платы в одностороннем порядке, поскольку расчет производится в соответствии с установленной формулой, определяющей размер, которая содержит неизменный алгоритм расчета и постоянные коэффициенты. При осуществлении такого пересчета в случае изменения коэффициента С возможно изменение суммы, но не размера арендной платы.

Обязательство арендатора платить эксплуатационные расходы, является договорной обязанностью, что корреспондируется с нормой п.2 ст.324 ГК ПМР, и возражений в указанной части от ответчика не поступило.

Порядок определения арендной платы, который просит зафиксировать истец, соответствует Положению «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», утвержденному Решением Бендерского городского Совета народных депутатов №15 от 31 января 2008 года 25 сессии 23 созыва, с учетом изменений и дополнений, внесенных Решением №16 от 29 мая 2008 года, и содержит, установленную данным Положением формулу, определяющую расчет арендной платы. Как следует из пунктов 5, 6 названного Положения, в указанной формуле переменной величиной является (С) - базовый размер арендной платы в месяц за 1 кв.м. площади арендуемого объекта недвижимости муниципальной собственности, который устанавливается Решением Бендерского городского Совета народных депутатов при принятии местного бюджета г.Бендеры на соответствующий год в РУ МЗП, устанавливаемых Законом ПМР о республиканском бюджете на соответствующий год. Остальные показатели отраженные в формуле являются постоянными и не оспариваются ответчиком за исключением используемых при расчете арендной платы по договору № 5 от 31.03.05 г. коэффициента К2, учитывающего характер деятельности, осуществляемой на объекте, а также площади части помещений, арендуемых по данному договору и сдаваемых в субаренду.

Возражения ответчика в указанной части суд считает не законными не обоснованными ввиду следующего.

Исходя из пункта 12 указанного выше Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры» при сдаче в аренду нескольких помещений при их использовании в разных целях общий размер арендной платы складывается из сумм платежей, рассчитанных за каждое помещение или группу помещений в отдельности.

Размер арендной платы за арендуемое имущество, рассчитанный в соответствии с требованиями Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры», в том числе с учетом характера использования арендуемых помещений и их площади, установлен вступившим в законную силу судебным актом - Определением Арбитражного Суда ПМР об утверждении мирового соглашения по делу № 1485/08-08 от 18.11.09 г.. При этом, в соответствии с п.3 мирового соглашения, утвержденного судебным актом арбитражного суда от 18.11.09 г. по делу № 1485/08-08, расчеты размера арендной платы и эксплуатационные расходы, подписанные истцом и ответчиком, прилагаются к настоящему Мировому соглашения и являются его неотъемлемой частью.

Доводы ответчика о необоснованности ссылок истца на указанные обстоятельства, ввиду отсутствия государственной регистрации соглашений от 13.11.2009 г. суд считает необоснованными.

Так, согласно п.п. «в» п.1 с т.8 ГК ПМР гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. При этом, исходя из ст.11 ГК ПМР под судебным актом следует понимать судебный акт суда общей юрисдикции, арбитражного суда, третейского суда. Согласно, п.3 ст.470 ГК ПМР, в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Приведенные нормы права свидетельствуют о том, что ГК ПМР придает судебному акту характер юридического факта, порождающего, изменяющего и прекращающего гражданские права и обязанности.

Исходя из изложенного, приведенных выше норм права, с момента вступления в силу судебного акта - Определения Арбитражного Суда ПМР об утверждении мирового соглашения по делу № 1485/08-08 от 18.11.09 г., права и обязанности сторон, предусмотренные п.3.1. договоров аренды имущества, считаются измененными.

Довод истца, о том, что судебный акт, в том числе и решение суда, является лишь основанием для государственной регистрации, изменений и дополнений, противоречит п.п. «в» п.1 с т.8 ГК ПМР, закрепляющему судебный акт как основание возникновения гражданских прав и обязанностей, и п.3 ст.470 ГК ПМР, устанавливающему, что, в случае изменения договора в судебном порядке, обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. При ином подходе, такой судебный акт, как определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения, утрачивало бы какой-либо правовой смысл и не влекло бы для сторон, гражданско-правовых последствий. При этом, утверждение судом мирового соглашения в силу п.8 ст.74 АПК ПМР влечет такое процессуальное последствие как прекращение производства по делу, в результате которого вторичное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (п.3 ст.75 АПК ПМР).

Суд считает обоснованным довод ответчика о незаключенности дополнительного соглашения № 5 от 01.02.10 г. к договору № 5 от 31.03.05 г. в силу п.2 ст.672 и п.1 ст.469 ГК ПМР.

Однако, незаключенность указанного соглашения не свидетельствует о необоснованности расчета арендной платы в части применяемых коэффициентов и площади помещений.

Так, как указано выше исходя из п.п.6, 12 указанного выше Положения «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры» общий размер арендной платы складывается из сумм платежей, рассчитанных за каждое помещение или группу помещений в отдельности в зависимости от характера их использования.

Характер использования помещений, расположенных в торговом комплексе «Диминяца» в г.Бендеры по ул.Советской, 29, арендуемом ответчиком на основании договора № 5 от 31.03.2005 г., с отражением их площади, указан в документах, подписанных ответчиком и скрепленных печатью юридического лица, а именно в дополнительном соглашении № 5 от 01.02.2010 г. к договору долгосрочной аренды имущества № 5, расчете арендной платы к договору № 5 от 31.03.05 г. с ООО «Голарс» Т/к «Диминяца», введенном с 01.02.2010 г., Распределении площадей по Т/к «Диминяца» (приложение № 6). При этом, в последнем из документов, отражены поэтажно помимо наименований помещений, площади и назначения использования площади, также и номера помещений по техническому паспорту. В частности, по оспариваемым истцом позициям в разделе казино отражены помещения № 12, 16, 15, 14, 10. Номера помещений и их площади полностью соответствуют правоустанавливающим документам (свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения от 12.04.2010 г.) и техническому паспорту № 12-19-7278. При этом, в расчете учтена именно часть помещения № 12 площадью 67,8 кв.м., а не все помещение в целом. Так, согласно техническому паспорту площадь помещения № 12 составляет всего 69,7 кв.м., а в расчете учитывается площадь помещения, используемая под зал (игровые автоматы) в размере 67,8 кв.м.. То есть, исключена не используемая часть помещения № 12 в размере 1,9 кв.м. (1,03х1,80 план лит.А¹ 1 этаж). Разница в площади, отраженной в свидетельстве о государственной регистрации права субарендатора от 31.10.08 г., копия которого представлена ответчиком, возникла, в частности, в связи с отсутствием в данном свидетельстве помещения № 10, поименованного как указано в названных выше документах, подписанных ответчиком, как кабинет, площадью 5,2 кв.м., с назначением – вспомогательная площадь. Однако, его отсутствие в свидетельстве о регистрации права субарендатора свидетельствует лишь о том, что помещение № 10 не принадлежит на праве субаренды ООО «Игра», а не о несоответствии расчетов стоимости аренды в части указания площадей арендуемого объекта, как ошибочно полагает ответчик.

Таким образом, приведенные выше документы, подписанные непосредственно самим ответчиком и скрепленные его печатью, содержат информацию о характере и целях использования конкретных помещений, арендуемых ответчиком.

При этом, суд считает необходимым указать, что исполнение договора № 5 от 31.03.2005 г. в части внесения арендной платы и эксплуатационных расходов, производилось ответчиком именно в размерах отраженных в дополнительном соглашении № 5 от 01.02.2010 г. к договору долгосрочной аренды имущества № 5 и расчете арендной платы к договору № 5 от 31.03.05 г. с ООО «Голарс» Т/к «Диминяца», введенном с 01.02.2010 г., что подтверждается как объяснениями истца, так и объяснениями ответчика.

Исходя из изложенного, применяемые коэффициенты определены МУП «Бендерырынокторг» в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности, находящегося на территории г.Бендеры» исходя из характера использования этих помещений.

При этом, ответчиком не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие об использовании помещений в иных, согласованных с арендодателем, целях.

Доводы ответчика о необоснованности применения РУ МЗП в сумме 9, 25 руб. необоснованны. Так, размеры РУ МЗП на 2011 год установлены п.2 ст.59 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год». Содержание указанной нормы свидетельствует о том, что при расчете арендной платы за муниципальное имущество, возможно применение исключительно РУ МЗП в размере 9,25 руб., установленного п.п. «д» п.2 ст.59 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2011 год», поскольку только РУ МЗП в указанном размере возможно применять в силу данной нормы в других целях. Подпункты же «а»-«г», «д»-«ж» п.2 ст.59 Закона, устанавливают размер РУ МЗП для конкретных, прямо поименованных в них начислений и выплат, к которым исчисление арендных платежей не относится.

При этом, как указано выше, действующий между сторонами расчет арендной платы был произведен исходя из РУ МЗП, установленного п.3 ст.55 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2009 год» также для других целей в размере 8,25 руб..

В связи с изложенным, суд считает доводы иска обоснованными, а обстоятельства, положенные в его основу, доказанными. Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, исковые требования МУП «Бендерырынокторг» об изменении пунктов 3.1. договоров долгосрочной аренды имущества № 5 от 31.03.05 г., № 54 от 1.04.04 г. и № 15 от 31.03.05 г. подлежат удовлетворению. В соответствии с п.3 ст. 470 ГК ПМР, при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Руководствуясь ст.ст.113-116, 122 Арбитражного процессуального кодекса Приднестровской Молдавской Республики, Арбитражный суд ПМР

РЕШИЛ:

1. Исковые требования МУП «Бендерырынокторг» удовлетворить.

2. Изменить пункт 3.1. договора долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29 (торговый комплекс «Диминяца»), № 5 от 31 марта2005 г., изложив его в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере:

Первый этаж - Бар - 96,6 кв.м.:

А1 = С*(1+1,2+1,2+0,5)*2*0,6 = (С*4,68) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь -79,9 кв.м.;

А2 = С*(1+1,2+0,4+0,5)*2*0,6 = (С*3,72) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательные помещения - 5 кв.м.;

A3 = С*(1+1,2+0,2+0,5)*2*0,6 = (С*3,48) рублей ПМР в месяц за 1м2 - места общего пользования -11,7 кв.м;

А1(С*4,68*79,9)+А2(С*3,72*5)+АЗ(С*3,48*11,7)=3206,03рублей ПМР.

Первый этаж - Шашлычная - 36,4 кв.м.:

А1 = С*(1+1,2+1,2+0,5)*2*0,6 = (С*4,68) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь -19,5 кв.м.;

А2 = С*(1+1,2+0,4+0,5)*2*0,6 = (С*3,72) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательные помещения -16,9 кв.м.;

А1(С*4,68*19,5)+А2(С*3,72*16,9)=1140,54рублей ПМР.

Второй этаж - 267,2 кв.м. (столовая):

А1 = С*(1+0,5+0,7+0,5)*2*0,6 = (С*3,24) рублей ПМР в месяц за 1м2 - столовая - 115,2

кв.м.;

А2 = С*(1+0,5+0,3+0,5)*2*0,6 = (С*2,76) рублей ПМР в месяц за 1м2 - кухня (производство) - 84,7кв.м.;

A3 = С*(1+0,5+0,4+0,5)*2*0,б = (С*2,88) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательные помещения -11,8 кв.м.;

А4 = С*(1+0,5+0,2+0,5)*2*0,6 = (С*2,64) рублей ПМР в месяц за 1м2 - места общего пользования - 55,5 кв.м.;

А1(С*3,24*115,2)+А2(С*2,76*84,7)+АЗ(С*2,88*П,8)+А4(С*2,64*55,5)=5827,68 рублей ПМР.

Подвальное помещение - 230,4 кв.м.:

А1 = С*(1+0+0,4+0)*2*0,6 = (С* 1,68) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь - 87,9

кв.м.;

А2 = С*(1+0+0,4+0,5)*2*0,6 = (С*2,28) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь (вода канализация) - 20 кв.м.;

A3 = С*(1+0+0,2+0)*2*0,6 = (С*1,44) рублей ПМР в месяц за 1м2 - места общего пользования -119,5 кв.м.;

А4 = C*(l+0+0,2+0,5)*2*0,6 = (С*2,04) рублей ПМР в месяц за 1м2 - места общего пользования (вода канализация) - 3 кв.м.;

А1(С*1,68*87,9)+А2(С*2,28*20)+АЗ(С*1,44*119,5)+А4(С*2,04*3)=2748,88рублей ПМР.

Первый этаж — 81,7 кв.м., (казино, игровые автоматы):

А1 = С*(1+1,2+5+0,5)*2*0,б = (С*9,24) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь -72,9 кв.м.;

А2 = С*(1+1,2+0,4+0,5)*2*0,б = (С*3,72) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательные помещения -5,2 кв.м.;

A3 = С*(1+1,2+0,2+0,5)*2*0,6 = (С*3,48) рублей ПМР в месяц за 1м2 - места общего пользования -3,6 кв.м.;

А1(С*9,24*72,9)+А2(С*3,72*5,2)+АЗ(С*3,48*3,6)=5220,47рублей ПМР.

где С - базовый размер арендной платы, является переменной величиной, размер которой определяется Законом ПМР «О республиканском бюджете» и соответствующими решениями Бендерского городского Совета народных депутатов.

По состоянию на 01.01.2011 г. С = 9,25 (0,8 РУ МЗП; 0,8*9,25 принят на 8-й сессии Горсовета 24 созыва 24.12.2010 г. Решение №1)

Общий размер арендной платы составляет:

3206,03 +1140,54 + 5827,68 + 2748,88 + 5220,47 итого в сумме 18143,60рублей ПМР.

Помимо арендной платы «Арендатор» оплачивает эксплуатационные расходы в размере 1239,4 рублей ПМР.

В случае изменения базового размера арендной платы (РУ МЗП - коэффициент С) арендная плата пересчитывается Арендодателем в одностороннем порядке, после чего предъявляется к оплате Арендатору, что является обязательным для исполнения и не требует его письменного согласия».

3. Изменить пункт 3.1. договора аренды имущества, расположенного по адресу: г.Бендеры, ул. Советская, 29 (закусочная «Арго»), № 54 от 1 апреля2004 г., изложив его в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере:

А1 = С*(1+1,0+1,2+0,5)*2= (С*7,4) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь (закусочная «Арго» - павильон) - 59,5 кв.м.;

А2 = С*(1+1,0+0,4+0,5)*2= (С*5,8) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательные помещения - 24,0 кв.м.

По состоянию на 01.01.2011 г. С = 9,25 (0,8 РУ МЗП: 0,8*9,25 принят на 8-й сессии Горсовета 24 созыва 24.12.2010 г. Решение №1)

Общий размер арендной платы составляет:

А1(С*7,4*59,5)+А2(С*5,8*24,0) итого в сумме 4288,30рублей ПМР.

Помимо арендной платы «Арендатор» оплачивает эксплуатационные расходы в размере 381,60 рублей ПМР

4. Изменить пункт 3.1. договора аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Лазо, 35 (закусочная «Рюмочная»), № 15 от 31 марта2005 г., изложив его в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере:

А1 = С*(1+1,2+1,2+0,5)*2= (С*7,8) рублей ПМР в месяц за 1м2 - основная площадь (закусочная «Рюмочная») - 31,6 кв.м.;

А2 = С*(1+1,2+0,4+0,5)*2= (С*6,2) рублей ПМР в месяц за 1м2 - вспомогательные помещения — 16,6 кв.м.;

A3 = C*(l+1,2+0,2+0,5)*2= (С*5,8) рублей ПМР в месяц за 1м2 - места общего пользования -0,9 кв.м.;

По состоянию на 01.01,2011 г. С = 9,25 (0,8 РУ МЗП: 0,8*9,25 принят на 8-й сессии Горсовета 24 созыва 24.12.2010 г. Решение №l)

Общий размер арендной платы составляет:

А1(С*7,8*31,6)+А2(С*6,2*16,6)+АЗ(С*5,8*0,9) итого в сумме 2624,19рублей ПМР.

Помимо арендной платы «Арендатор» оплачивает эксплуатационные расходы в размере 273,49рублей ПМР

5. Взыскать с ООО «Голарс» в пользу МУП «Бендерырынокторг» 2775 (две тысячи семьсот семьдесят пять) руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение двадцати дней после его принятия.

Судья: Е.В.Лука

Вернуться назад