Именем Приднестровской Молдавской Республики

РЕШЕНИЕ

12  апреля  2011 г.

г. Тирасполь                                                                                                                         Дело № 213/11-05            

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики в составе: судьи Арбитражного Суда ПМР  Сибирко Г.П.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску МУП « Бендерырынокторг» г. Бендеры. Ул. С. Лазо, 35 к   ООО « Корпил » г. Бендеры, ул. Советская, 29 о  расторжении договора аренды, при участи представителей: 

 истца:    Тьер А.В.-  по дов.  № 01/102 от 17.03.2011г.

 ответчика:     Пилич Н.Н. - директор

 Установил: 

Истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и выселении в течение 10 дней, ответчика, из занимаемого нежилого помещения,  в связи с существенным нарушением условий договора.

В порядке ст. 109 АПК ПМР, по ходатайству сторон, рассмотрение дела дважды откладывалось, в виду необходимости представления дополнительных доказательств.

 Истец,  свое требование  обосновал тем, что между сторонами был заключен договор долгосрочной аренды имущества № 4 от 21 марта 2005 года, расположенного по адресу:  г. Бендеры, ул. Советская, 29 (встроенное помещение с подвалом секции « Хала»), сроком  действия с 1 апреля 2005 г. по 1 апреля 2015г. Вышеуказанное недвижимое имущество является муниципальной собственностью и принадлежит МУП « Бендерырынокторг» на праве хозяйственного ведения.

 Пунктом 1.2  указанного договора установлено, что арендуемое имущество будет использоваться для реализации товаров непродовольственной группы и является существенным условием данного договора.

  Согласно пункту 1 статьи 634 Гражданского кодекса ПМР, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора. Следовательно, именно арендодатель определяет характер использования арендуемого объекта при заключении договора аренды и передаче его арендатору. При этом, арендодатель наделён полномочиями по контролю за использованием арендатором по целевому назначению арендуемых помещений.

 Но, ответчик,  использует объект аренды не по целевому назначению, а именно: не осуществляет на арендуемом объекте деятельность по реализации непродовольственных товаров, а осуществляет деятельность по сдаче объекта аренды по частям в субаренду. Таким образом, существенно нарушает условия договора, так как по этому вопросу требуется достижение согласия между сторонами договора.

 Вместе с тем, согласно положениям статьи 635 Гражданского кодекса ПМР арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Данная норма носит императивный характер и направлена на защиту прав и охраняемых законом интересов арендодателя.  Аналогичная норма закреплена в  пункте 2.4.1  договора аренды.   Однако, ответчик,  осуществляет сдачу имущества в субаренду без согласия истца, что нарушает его права и охраняемые законом интересы, предусмотренные, статьей    311 Гражданского кодекса ПМР.

 Так, пунктами 4.3.1 и 4.3.5 договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор использует арендованное имущество не в соответствии с договором или его назначением, а также без согласия арендодателя сдает в субаренду полученное по договору имущество.

 В адрес ответчика направлялась претензии № 01/120 от 13.04.2009 г., № 01/367 от 23.11.2010 г. с требованием об устранении существенных нарушений условий договора аренды имущества № 4 от 21 марта 2005 г. и прекращении использования имущества не по назначению.

 Однако нарушения условий договора, прав и охраняемых законом интересов истца со стороны ответчика устранены не были. При этом, на претензию № 01/367 от 23.11.2010 г. от арендатора поступил ответ № 32 от 23.12.2010 г., в котором ответчик отказывается устранить указанные нарушения.

 Несмотря на, неоднократные требования, имеющиеся нарушения, устранены ответчиком не были.

  В  адрес ответчика была направлена претензия № 01/473 от 27.12.2010 г. о расторжении договора аренды и освобождении помещения с соблюдением порядка и сроков его возврата. На указанную претензию арендатор также ответил отказом № 02 от 25.01.2011 г., направив очередное письмо № 03 от 25.01.2011г. о сдаче в субаренду помещений. При этом, арендуемое ответчиком помещение до настоящего времени не освобождено.

  Ответчик, в судебном заседании, требование истца не признал, мотивируя тем,  что пользуется имуществом в соответствии с условиями договора № 4 от 21 марта 2005 года, то есть соблюдает п.1 ст.634 ГК ПМР,  не нарушает ст. 635 ГК ПМР, так как  истец при заключении договора аренды № 4 от 21.03.2005г. дал согласие сдавать арендованное имущество в субаренду пунктом 2.4.1 договора,   все договора субаренды заключены на срок, не превышающий срок договора аренды, то есть не нарушен п.2 ст. 635 ГК ПМР,  а также поддерживает имущество в исправном состоянии, производит своевременно текущий ремонт и несет расходы по содержанию имущества в соответствии со ст. 637 ГК ПМР.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, находит иск   подлежащим удовлетворению, полностью, по следующим основаниям:

В силу пункта 2 статьи 467 ГК ПМР по требованию одной из сторон договора может быть изменен или расторгнут по решению суда только: а) при существенном нарушении договора другой стороной; б) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 640 ГК ПМР по требованию арендодателя ( наймодателя) договор аренды  ( имущественного найма) может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор ( наниматель): а) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;    б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 ( двух) раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендую плату ( плату за наем имущества); г) на производит капитального ремонта имущества в установленном договором аренды  ( найма) сроки, а при отсутствии их в договоре- разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом или в порядке, им предусмотренном, или в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора ( нанимателя).

Договором аренды ( имущественного найма) могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя ( наймодателя) в соответствии с пунктом 2 статьи 467 Кодекса 

  Из материалов дела усматривается, что отношения сторон, в соответствии со статьей 624 ГК ПМР были урегулированы договором долгосрочной аренды имущества № 4 от 21 марта 2005 года ( в последующем договор), согласно раздела 1 которого,  истец передал ответчику в аренду имущество, а именно: встроенное помещение с подвалом секции павильона « Хала», расположенное по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29, общей площадью 418,7 кв. м, сроком  действия с 1 апреля 2005года по 1 апреля 2015года, с целью использования для реализации товаров непродовольственной группы ( пункт 1.2 договора).

  Во исполнение  указанного договора, ответчик, согласно пункта 2.3,  взял на себя ряд обязательства, среди которых такие как:  содержать и использовать имущество в соответствии с договором и его назначением (пункт 2.3.3); производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества, коммуникационных сетей (пункт 2.3.4); нести расходы по надлежащему содержанию арендованного имущества (пункт 2.3.6.); содержать арендуемое имущество и переданные согласно актам раздела коммуникационные сети в порядке, предусмотренном техническими нормами и правилами их эксплуатации (пункт 2.3.8); проводить реконструкцию, перепланировку переданного арендованного имущества только после согласования с арендодателем, государственной администрацией города (пункт 2.3.13).

   В соответствии со  статьей 634 ГК ПМР арендатор ( наниматель) обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.

 Однако, как было установлено судом, ответчик, с 30 марта 2005 года, фактически с момента заключения договора,  использует арендуемое помещение не по целевому назначению, поскольку, сам не осуществляет в  арендованном помещении деятельность по реализации товаров непродовольственной группы, а,  исключительно, осуществляет деятельность по сдаче арендуемого им помещения по частям в субаренду.

  Данный факт   подтверждается,  как письменными пояснениями самого ответчика, так и имеющимися в материалах дела копиями договоров субаренды, которые, ответчиком, заключались с субарендаторами, не только с целью реализации ими  товаров непродовольственной группы ( живых цветов), но и  с целью хранения товаров продовольственной группы ( продуктов, рыбы, сельхозпродуктов), что не предусматривалось договором и свидетельствует о  существенном нарушении его условия.

 Более того, факт использования ответчиком, арендуемого помещения в нарушение условия договора, подтверждается Решением Арбитражного Суда Приднестровской Молдавской Республики по делу № 470/10-07 от 01.07.2010 г., участниками которого были те же стороны и, в ходе рассмотрения которого, ответчик, пытался изменить условие пункта 1.2 договора, а именно:  использования помещения для реализации товаров непродовольственной группы на реализацию сельхозпродукции,   но  в этом ему, судом,  было отказано, при этом установлено, что ООО « Корпил», не использует арендованное имущество в тех целях, которые указаны в пункте 1.2 договора долгосрочной аренды № 4 от 21 марта 2005 года и не собирается использовать в соответствии с теми измененными условиями, на которых он настаивает.

 А установленные обстоятельства вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному делу, в соответствии с пунктом 2 статьи 50 АПК ПМР, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

  В результате, проведенной истцом проверки арендуемого помещения, согласно Акта  от 30.03.2009г., было установлено, что ответчик содержит имущество в ненадлежащем техническом и санитарном состоянии: вытяжная вентиляция на основной площади (торговый зал) заклеена; помещение находится в постоянной сырости, стены и потолок покрыты плесенью, подвальное помещение находится в антисанитарном состоянии, арендатор не выполняет возложенных договором обязанностей по осуществлению текущего ремонта.

  Письмом № 01/117 от 13.04.2009 г., истец обратился в ГУЗ « Центр гигиены и эпидемиологии» о необходимости проведения проверки надлежащего содержания арендуемого имущества.     В связи с чем  ГУ « ЦГиЭ»,  была проведена проверка, в результате которой на директора ООО « Корпил» был составлен протокол о нарушении санитарно-эпидемиологических правил и определен срок проведения текущего ремонта помещений до 15.06.2009 г., что подтверждается ответом  ГУЗ «  ЦГиЭ» № 02в-07/288 от 15.04.2009 г.

  Ответчиком, согласно представленных документов ( трудовые договора, заключенные с работниками выполняющими ремонт, расходные кассовые ордера о получении денежных средств за выполненные ремонтные работы), текущий ремонт проводился, однако только в помещении торгового зала на  первом  этаже, а в подвальном помещении текущий ремонт не осуществлялся, что подтверждается Актом проверки от 15.03.2011г., проведенной истцом. Это  подтверждается  и санитарным предписанием ГУ « ЦГиЭ» № 02в-36/358 от 06.04.2011 г., где  отражен факт несоблюдения ответчиком обязанности по осуществлению технического ремонта арендуемых помещений, представленного истцом в ходе судебного разбирательства.

  Таким образом, хотя ответчик и осуществлял ремонт арендуемого имущества, но вышеуказанное  свидетельствует,  что необходимость его проведения возникает у ответчика только после проверки помещения истцом и  дает основание суду полагать о неоднократности  нарушений, ответчиком,  условий договора по содержанию имущества в порядке.

 На основании представленных истцом доказательств ( акта проверки 30.03.2009 г., Решения государственной администрации города Бендеры № 203 от 10.02.2010г. и схем планировки, арендуемого ответчиком, подвального помещения),  судом установлено, что один из субарендаторов Баталенко Александр Владимирович с разрешения ООО « Корпил» произвел самовольную (без проектной и разрешительной строительной документации) перепланировку в подвальном помещении, где установил капитальную стену из материала фортан. На данную перепланировку своего согласия, как истец, так и Государственная администрация города, ответчику, не давали.

  Доводы ответчика относительно того, что перепланировка подвального помещения осуществлена с согласия, судом откланяется, поскольку опровергается материалами дела, т.к. заявление с просьбой о разрешении перепланировки № 9 от 30.04.2009г., ответчиком,  было направлено уже после того, как перегородка была субарендатором установлена, а Решение Государственной администрации города № 203 от 10.02.2010г. о даче разрешения, истцу, на перепланировку, отношения к уже существующей перегородке в подвальном помещении, не имеет.

   В связи с тем, что истец не давал согласия на перепланировку помещения, суд приходит к выводу, что нарушение является существенным, поскольку тем самым было ухудшено состояние арендуемого имущества.

  Пунктом 2.4.1 договора предусмотрено право арендатора на сдачу в субаренду арендованного имущества только с письменного уведомления арендодателя.

  Истец, считая, что в соответствии с вышеуказанным пунктом договора аренды, арендатор должен получить от арендодателя  именно письменное согласие на сдачу арендуемого объекта в субаренду, а не ограничится уведомлением, что указано в пункте договора, поэтому, неоднократно,  заявлял требования о  необходимости получения ответчиком такого согласия ( письмо за № 01/39 от 12.02.2009г., претензия за № 01/120 от 13.04.2009г., претензия за № 01/367 от 24.11.2010г.).

  Однако, ответчик, ссылаясь на указанный пункт договора, ежегодно, при заключении договоров субаренды, направлял в адрес истца только уведомление о заключении договоров с субарендаторами, что является неправомерным.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 439 ГК ПМР договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

 Согласно статьи 635 ГК ПМР арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Данная норма носит императивный характер и  направлена на защиту прав и охраняемых законом интересов арендодателя. 

 С учетом вышеуказанных норм права, 20.12.2002 г. Государственной администрацией  г. Бендеры было принято Решение № 992 « Об утверждении порядка сдачи в аренду муниципального имущества, примерного договора аренды и отмене решения государственной администрации № 200 от 05.04.200г.». Согласно пунктам 2.5 - 2.8 Приложения № 1 к указанному Решению при оформлении договоров субаренды договор подлежит согласованию и регистрации в Государственной администрации г. Бендеры, которая выступает в качестве собственника муниципального имущества.

 Пунктом 2.4.1 Примерного договора аренды имущества (Приложение № 2 к указанному Решению) установлено, что арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду только с письменного согласия арендодателя.

Ответчик,  в соответствии  действующим законодательством и Решением № 992 от 20.12.2002 г., а также  договором аренды,  при сдаче имущества в субаренду получил согласие истца и Государственной администрации г. Бендеры, что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами субаренды от 30.03.2005 г.

Указанные договора субаренды были заключены на определённый срок - до 31.12.2005 г., т.е. согласие на сдачу имущества в субаренду, как истцом,  так  и Государственной администрации г. Бендеры было выражено именно на этот срок, своего согласия на заключение договоров субаренды на новый срок,  не давалось.

 Однако, ответчик, продолжал осуществлять после истечения срока договоров субаренды самостоятельную деятельность по сдаче арендуемого объекта по частям в субаренду, указывая на то, что договоры субаренды продлевались, так как субарендаторы не изменялись.

 Но данное утверждение не соответствуют действительности, так как ответчик,  по сути,  заключал  новые договоры субаренды, поскольку,  в них имело место, как изменение субарендаторов,  так и  размеров площадей, сдаваемых в субаренду, а также целей использования имущества, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями договоров субаренды.

 Следовательно, действия ответчика по сдаче арендуемого имущества по частям в субаренду носят незаконный характер, противоречат положениям статей  635 Гражданского кодекса ПМР, Решению Государственной администрации г. Бендеры № 992 от 20.12.2002 г., а также условиям  2.4.1 договора, что является основанием, в соответствии с пунктом 4.3.5. договора аренды, для  его досрочного расторжения.

  Таким образом, доводы иска являются обоснованными, а обстоятельства положенные в его обоснование, доказанными.

 В силу пункта 2 статьи 640 ГК ПМР истец вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору ( нанимателю) письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

  Имеющиеся в материалах документы ( претензии № 01/120 от 13.04.2009г., № 01/367 от 23.11.2010г.) с требованием об устранении ответчиком существенных нарушений условий договора аренды и прекращении использования имущества не по назначению, дают основание суду, считать о том, что у истца возникло  право требования расторжения договора аренды.   В порядке ст. 84 АПК ПМР уплата государственной пошлины должна быть возложена на ответчика.

Руководствуясь статьями 113-116,122,123  Арбитражного Процессуального Кодекса Приднестровской Молдавской Республики,  Арбитражный Суд ПМР

РЕШИЛ :

1. Заявленное  МУП « Бендерырынокторг» требование удовлетворить.
2. Договор долгосрочной аренды имущества № 4 от 21 марта 2005года, заключенный между МУП   « Бендерырынокторг» и ООО « Корпил», считать расторгнутым.
3. Обязать ООО « Корпил» освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Бендеры, ул. Советская, 29 ( встроенное помещение с подвалом секции « Хала»), в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
4. Взыскать с ООО « Корпил» в пользу МУП    « Бендерырынокторг» уплаченную государственную пошлину в сумме 925 руб.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней после принятия

Судья                                                                               Г. П. Сибирко