РЕШЕНИЕ

“24 ”  октября 2006 г.

г. Тирасполь                                                                                                                        Дело № 1698/05-05            

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики в составе: судьи Арбитражного Суда ПМР  Сибирко Г.П.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску    МУ « Управление культуры» г. Тирасполь, ул. Ленина, 13 к    ООО « Русское радио Т»  г. Тирасполь, ул. Одесская, 68 третье лицо:      Государственная администрация г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 101

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности, при участи:

                  истца:    Кириловой Л.А. – по дов. № 01-19/570 от 05.12.2005г., Ольховик И.А. –  по дов. № 01-19/569 от 05.12.2005г.

          ответчика:    Романенко А.П. – по дов. № 06/07-101 от 24.07.2006г.

     третьего лица:   Васильев Г.В. – по дов. № 04/01-26-1483 от 22.12.2005г.

 Установил: 

Истец обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды и взыскании задолженности, в связи с ненадлежащим исполнением, ответчиком,  своих договорных обязательств.

В порядке ст. 109 АПК ПМР по ходатайству сторон, в виду необходимости привлечения к участию в деле, третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования на предмет спора и, представления, сторонами, дополнительных доказательств,  рассмотрение дела, неоднократно, откладывалось.

            Истец,  свое требование  обосновал тем, что 3 февраля 2003 года, на основании решения Государственной администрации г. Тирасполь № 165 от 21.12.2002 года « О передаче в аренду МУ « КДЦ « Юность» по ул. Одесской, 68 ООО « Русское радио Т», между  Управлением культуры Госадминистрации г. Тирасполь ( в настоящее время МУ « Управление культуры») и ООО « Русское радио Т» г. Тирасполь был заключен договор аренды, сроком на 25 лет на здание, расположенное по адресу: г. Тирасполь, ул. Одесская, 68, общей площадью1458,8 кв. мдля организации культурно-досугового центра.

 Согласно, пункта 4.1 вышеуказанного договора, ответчик, обязан оплачивать арендную плату, ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца в рублях безналичным путем. Однако, на протяжении срока аренды ( 2004-2005гг.), ответчик,  нарушал условия арендной платы, что является основанием для расторжения договора. Долг по состоянию на 1 декабря 2005 года составил 61 498,73 руб.

Кроме того,  ответчик, грубо нарушает условия договора аренды, а именно: использует здание не в соответствии с договором, не выполняет инвестиционные обязательства, которые являются неотъемлемой частью договора,  не сдал здание в эксплуатацию, что повлекло ряд нарушений, осуществляет свою деятельность без разрешительных документов, самовольно произвел перепланировку и переоборудование арендуемого здания, данные обстоятельства также являются основанием для расторжения договора аренды.

В ходе судебного разбирательства, представителем истца, было заявлено ходатайство, в порядке ст. 29 АПК ПМР, об увеличении цены иска до суммы 89 197 руб. 31 коп. и об отказе в  части оснований, а именно: использования здания не в соответствии с договором и не выполнение инвестиционных обязательств.

Представитель третьего лица, заявленные, истцом,  требования,  поддержал.

Ответчик, требования не признал, мотивируя, необоснованностью,  представленного, истцом, расчета задолженности, поскольку, не учитывает того, что договор аренды здания КДЦ « Юность», подписанный сторонами 03.02.2003 года, зарегистрирован был 06.11.2003 года, поэтому, у истца, с данной даты, только и возникло право требования арендной платы, приложение к данному договору, вообще является, не зарегистрированным, кроме того, приложение, не изменяет условия договора об арендной плате, т.к. не устанавливает иного размера арендного платежа в твердой сумме, который установлен договором аренды, а также , истцом, не соблюден досудебный порядок расторжения договора, что противоречит нормам п.1 ст. 442, п.3 ст. 450, п.2 ст. 633, п. 2 ст. 672, п. 2. ст. 469 ГК ПМР.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, находит иск   подлежащим удовлетворению, частично, по основаниям:

            В силу ст. 326 ГК ПМР, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

            В силу ст. 624 ГК ПМР по договору аренды ( имущественного найма) арендатор ( наймодатель) обязуется предоставить арендатору ( нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            Как установлено судом, сторонами, 3 февраля 2003 года,  на основании решения Главы Государственной администрации города Тирасполь № 165 от 21 декабря 2002 года « О передаче в аренду МУ « КДЦ « Юность» по ул. Одесской, 68 ООО « Русское радио Т», был заключен договор аренды, сроком на 25 лет, здания, расположенного по адресу ул. Юности,68 г. Тирасполь, общей площадью1458,8 кв. м.,  для организации культурно-досугового центра.

Согласно, п.4.1 вышеуказанного договора, размер арендной платы составил, в месяц 5832,63 руб., оплата аренды должна была производится, ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца в рублях  безналичным путем.  Согласно, п. 4.5 этого же договора на период капитального ремонта и реконструкции здания арендная плата начислялась в размере 50% от расчетного уровня, а оплата начиналась с 02.01.2004 года, с учетом накопившейся задолженности за время проведения капитального ремонта с помесячной разбивкой в равных долях.

В последующем, сторонами,  к договору аренды от 03.02.2003 года, было принято соглашение в виде  приложения к договору аренды от 03.02.2003 года, без указания даты принятия, вносящее изменение в пункт 4.1 договора, об увеличении базовой ставки за аренду нежилых помещений на 25% с 01.07.2003 года, на основании Решения 23 сессии Совета народных депутатов от 29.05.2003г. Размер арендной платы составил 7290,78 руб.

Договор аренды от 03.02.2003 года, был зарегистрирован, 6 ноября 2003 года, в ГУ   « Регистрационная палата», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, Серия АН  № 0033411.

На основании вышеуказанного договора и приложения к нему, истцом, был составлен расчет задолженности, ответчика, по состоянию на 23.10.2006г., которая составила 89 197,31 руб.

Суд, считает, что представленный, истцом, расчет задолженности, является необоснованным, поскольку, произведен, в большей части,   на основании не прошедшего государственную регистрацию, соглашения сторон, в виде приложения к договору аренды от 03.02.2003 года, являющегося его неотъемлемой частью и изменяющего содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Согласно, п. 1 ст. 470 ГК ПМР при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении условия договора аренды, подлежащего государственной регистрации,  является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку, соглашение сторон, о внесении, в зарегистрированный договор аренды,  изменений, относительно размера арендной платы, не было зарегистрировано, то, в соответствии с п. 3  ст. 450 ГК ПМР должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

 Кроме этого,  в нарушение п/п «а» п.2 ст. 633  ГК ПМР, устанавливающего  арендную плату в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, приложением к договору аренды от 03.02.2003 года, устанавливается  арендная плата,  в виде увеличения процента базовой ставки за аренду нежилого помещения.

Вместе с тем, суд, находит, необоснованным, и  утверждение, ответчика, об отсутствии обязанности по уплате арендной платы за период с 03.02.2003г по 06.11.2003г., поскольку, у истца право требования возникло, только с 06.11.2003г., с момента регистрации договора,  т.к, в соответствии  с п. 4.5 договора аренды от 03.02.2003 года, оплата аренды, должна была начаться с 02.01.2004 года с учетом накопившейся задолженности за время проведения капитального ремонта с помесячной разбивкой в равных долях, поэтому,  и право требования, у истца возникло с этого же момента, а не как, ошибочно, считает, ответчик.  

С учетом  вышеизложенного, задолженность ответчика перед истцом, подтвержденная материалами дела, составляет: начисления-  34 995,72 руб.( 2916,31х 12, за 2003 год, согласно п. 4.6 договора) + 58326,30 руб. ( за 2004 год) + 69991,56 руб. ( за 2005 год) + 58 326,30 руб. ( за 2006 год) – 195143,10 руб.( оплата) = 26 496,78 руб.

В силу  п. 2 ст. 469 ГК ПМР требование об изменении или расторжении договора  может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии- в тридцатидневный срок.

Представленное истцом, в качестве доказательства  предложения о расторжении договора аренды, письмо от 19.10.2005 года за № 01-19/483, не может являться таковым, поскольку,  речь, в данном письме,  идет о необходимости погашения долга по арендной плате, что в соответствии с  п. 2 ст. 640 ГК ПМР, дает основание, истцу, права требования досрочного расторжения договора, но не может, в силу п. 2 ст. 469 ГК ПМР,  являться основанием для заявления о расторжения договора. По основаниям, не сдачи здания в эксплуатацию и самовольной перепланировки, истец, письменно, ответчика не предупреждал о необходимости исполнения обязательств, что в силу п.2 ст. 640 ГК ПМР, не дает права требования досрочного расторжения.

Таким образом, в удовлетворении данного требования, суд находит, возможным, истцу, отказать, в виду отсутствия правовых оснований для обращения в суд.

            В порядке ст. 84 АПК ПМР судебные расходы должны быть отнесены на стороны, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, но, в силу ст. 5 Закона ПМР « О государственной пошлине», истец, от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 113-117,122  Арбитражного Процессуального Кодекса Приднестровской Молдавской Республики,  Арбитражный Суд ПМР

РЕШИЛ : 

1. Исковые требования удовлетворить частично
2. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 03.02.2003г., отказать.
3. Взыскать с ООО « Русское радио Т» г. Тирасполь в пользу МУ « Управление культуры» г. Тирасполь сумму задолженности по арендной плате в размере 26 496 руб. 78 коп.
4. Взыскать в доход республиканского бюджета с ООО « Русское радио Т» г. Тирасполь государственную пошлину в сумме 1159 руб. 87 коп.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней после принятия.

Судья                                                                               Г. П. Сибирко