1488-11-08

ИМЕНЕМ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Решение

15 декабря 2011 года       г. Тирасполь       дело № 1488/11-08

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики, в составе судьи Шидловской О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании иск ООО «Ферон», г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 37 а», к ГА г. Тирасполь и г. Днестровск, г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 101, об изменении условий договора, при участии представителей:

от истца: Шершел Т.А. – по доверенности б/н от 09.11.2011г.,

от ответчика: в судебное заседание представителей не направил при надлежащем извещении о времени и месте разбирательства дела (уведомление о вручении почтового отправления от 05.12.2011г. №854),

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Ферон» обратилось в арбитражный суд с иском к Государственной администрации г. Тирасполь и г. Днестровск об изменении условий договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 335 от 20 марта 2007 года, а именно абзацев 2 и  4 подпункта б) пункта 1.1. указанного договора.  

Определением суда от 1 декабря 2011 года исковое заявление принято судом к производству и дело назначено к судебному разбирательству на 15 декабря 2011 года.

Спор окончательно рассмотрен и разрешен по существу 15 декабря 2011г.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыва на иск не представил  и не заявил ходатайства о рассмотрении иска ООО «Ферон» в его отсутствии, при надлежащем уведомлении о времени и месте разбирательства дела. Факт надлежащего уведомления ответчика о времени и месте разбирательства дела подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления от 5 декабря 2011 года № 854.

Истец полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика.

Суд, учитывая мнение истца, исходя из достаточности имеющихся в материалах дела доказательств, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика (ст. 100, п. 2 ст. 108 АПК ПМР).

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, заявленные в иске, и пояснил:

20 марта 2007 года между ГА г. Тирасполь и ООО «Ферон» был заключен договор купли-продажи объекта приватизации муниципальной собственности №335. В соответствии с указанным договором ООО «Ферон» приобрело у ГА объект недвижимого имущества, а именно: нежилое здание с магазином лит. А (с повалом  под лит. А), за исключением приватизированных помещений, площадью 356,3 кв.м., расположенный по адресу: г.Тирасполь, ул. 25 Октября, 84.

Право собственности ООО «Ферон» на указанное недвижимое имущество зарегистрировано Министерством юстиции ПМР 30 июля 2007 года, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии АН №013090.

При этом права пользования на земельный участок, на котором расположен приобретенный по указанному договору объект недвижимого  имущества ГА ООО «Ферон» переданы не были.

Решением Арбитражного Суда ПМР от 22 июня 2010 года и Определением Арбитражного Суда ПМР от 21 марта 2011 года по делу №382/10-08, за ООО «Ферон» признано право долгосрочного землепользования на земельный участок площадью 493 кв.м., расположенный по адресу: г.Тирасполь, ул. 25 Октября, 84, по состоянию на 6 октября 1993 года.

30 августа 2011 года Министерство юстиции ПМР зарегистрировано право долгосрочного пользования указанным земельным участком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия АН №0256603.

Согласно условиям договора №335 купли-продажи объектов приватизации муниципальной собственности г.Тирасполь, ООО «Ферон» обязано осуществить  строительство и ввод в эксплуатацию нового здания на месте существующего объекта в течение двух лет, с момента передачи имущества;

- произвести благоустройство и озеленение прилегающей территории;

- инвестировать в строительство нового объекта не менее 1 400 000 долларов США.

Недвижимое имущество, приобретенное по договору, было передано ООО «Ферон» 6 апреля 2007 года согласно акту приема-передачи объекта приватизации. 

Учитывая тот факт, что право долгосрочного пользования на земельный участок за ООО «Ферон» было зарегистрировано только 30 августа 2011 года, а договор на право долгосрочного пользования земельным участком не заключен до настоящего времени, ООО «Ферон» не имело реальной возможности получить разрешительные документы на снос приобретенного объекта и, соответственно, строительство нового.

Кроме того, во исполнение обязательств по договору, пояснил истец, ООО «Ферон» понесло существенные затраты, связанные с предоставлением квартир жильцам, проживающим на момент заключения договора в доме №84 по ул. 25 Октября. Общая сумма затрат на расселение составила 229 085 долларов США. Финансовое положение ООО «Ферон», вследствие мирового финансового кризиса, неблагополучное. У предприятия имеется задолженность по картотеке -2, размер которой, по состоянию на 14 ноября 2011 года составляет 1 451,44 рублей. В связи с этим инвестирование в строительство нового объекта возможно в меньшем размере, чем это предусмотрено условиями договора, а именно 800 000 долларов США. 

 С учетом приведенных обстоятельств ООО «Ферон» не имело реальной возможности выполнить инвестиционные обязательства по договору купли-продажи объекта приватизации муниципальной собственности № 335 от 20 марта 2007 года в указанной части.

При таких обстоятельствах истец просил суд удовлетворить заявленные им исковые требования.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности, находит требования истца подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего

Как установлено в судебном заседании, 20 марта 2007 года между Государственной администрацией г. Тирасполь и Обществом с ограниченной ответственностью «Ферон» был заключен договор № 335 купли-продажи объекта приватизации муниципальной собственности г. Тирасполь.

В соответствии с условиями данного договора продавец передал в собственность покупателя нежилое здание с магазином лит. А (с подвалом под лит. А), за исключением приватизированных помещений, 356,3 кв.м, по адресу: г. Тирасполь, ул. 25 Октября, д. 84 (п.1.1.).

При этом, согласно абзацу 2) подпункта б) подпункта 1.1. истец обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию нового здания на месте существующего объекта (на основании разработанного и утвержденного в установленном порядке проекта) в течение двух лет с момента передачи имущества. Передача имущества, являющегося предметом договора купли-продажи № 335 от 20 марта 2007 года, состоялась, как это следует из акта приема-передачи объекта приватизации, 6 апреля 2007 года. Следовательно, в срок до 6 апреля 2009 года истец должен был выполнить договорное обязательство, предусмотренное абзацем 2) подпункта б) пункта 1.1.

Ввиду наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 468 ГК ПМР, Решением Арбитражного Суда ПМР по делу №2270/08-08 от 6 апреля 2009 года, в удовлетворение исковых требований ООО «Ферон», были внесены изменения в абзац 2) подпункта б) пункта 1.1. договора №335 купли-продажи объекта муниципальной собственности г. Тирасполь от 20 марта 2007 года, в части, касающейся сроков строительства и ввода в эксплуатацию нового здания на месте существующего объекта (на основании разработанного и утвержденного», а именно новое здание должно было быть построено и введено в эксплуатацию до конца 2010 года.

Кроме того, в соответствии с абзацем 4) подпункта б) пункта 1.1. договора купли-продажи, истец обязался инвестировать в строительство нового объекта 1 400 000 долларов США.

Согласно пункту 2 статьи 467 ГК ПМР договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 1 статьи 468 ГК ПМР существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, является основанием для его изменения.

Как следует из содержания абзаца 2) подпункта б) пункта 1.1. Договора №335 купли-продажи объекта приватизации муниципальной собственности г.Тирасполя от 20 марта 2007 года, строительство и ввод в эксплуатацию нового здания на месте существующего объекта, должно было осуществляться на основании разработанного и утвержденного в установленном порядке проекта.

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного Кодекса ПМР юридические лица вправе осуществлять застройку земельного участка, снос или реконструкцию  приобретенных ими строений в соответствии с градостроительным, жилищным и другим законодательством Приднестровской Молдавской Республики, при условии выполнения обязательств обременения земельного участка, сохранения его целевого назначения, при условии, что земельный участок принадлежит им на праве долгосрочного пользования или в результате сделок с недвижимостью.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона ПМР «Об архитектурной деятельности», гражданин или юридическое лицо, имеющий намерение осуществить строительство, переустройство жилищного фонда, а также реконструкцию иных архитектурных объектов, для осуществления которой требуется разрешение на строительство, должны иметь архитектурный проект.  Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания является заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право на земельный участок (п.2 ст.3 Закона ПМР «Об архитектурной деятельности»).

Как установлено в ходе судебного разбирательства негативную роль в отступлении истцом от договорных сроков сыграло вынесение Государственной администрацией г.Тирасполь и г. Днестровск ненормативных правовых актов, нарушающих земельные права ООО «Ферон», как собственника объекта недвижимости, подлежащего сносу, повлекшее за собой неоднократные длительные судебные разбирательства, в том числе по иску о признании за истцом права долгосрочного пользования на земельный участок, на котором расположен данный объект (дела № 530/09-08,03, 05; №1574/09-07, 05,08; №382/10-08).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия АН №0265603, право долгосрочного пользования ООО «Ферон» земельным участком общей площадью 493 кв.м., на котором расположен объект приватизации, приобретенный истцом в соответствии с договором купли-продажи №335 от 20 марта 2007 года, зарегистрировано Министерством юстиции ПМР толь лишь 30 августа 2011 года.

Соответственно, без регистрации названного права, истец был лишен возможности получить необходимую разрешительную документацию для сноса нежилого здания, приобретенного по договору купли-продажи №335, а также последующего строительства и ввода в эксплуатацию нового здания на месте существующего, как это предусмотрено абзацем 2) подпункта б) пункта 1.1. договора, о внесении изменений которого просит ООО «Ферон». 

В результате негативного влияния мирового финансового кризиса на деятельность всех хозяйствующих субъектов Республики, в том числе и на деятельность ООО «Ферон», сложилась ситуация, при которой инвестирование в строительство нового объекта оговоренной суммы денежных средств (1 400 000 долларов США), не представляется возможным.

Таким образом, учитывая в совокупности все приведенные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам. В момент заключения договора стороны исходили из существующей возможности строительства и ввода в эксплуатацию истцом нового здания на месте существующего. Они не могли предвидеть, что вследствие принятия ответчиком ряда ненормативных правовых актов, нарушающих земельные права истца, как собственника объекта недвижимости, на месте сноса которого подлежит строительство и ввод в эксплуатацию нового здания (абз.2 п.п.б) п.1.1. договора №335), а также вследствие влияния на деятельность всех хозяйствующих субъектов Приднестровской Молдавской Республики, в том числе ООО «Ферон», последствий мирового финансового кризиса, сложится ситуация, при которой исполнение истцом договорных обязательств станет невозможным.

Изменение обстоятельств, по мнению суда, вызвано объективными причинами, в связи с которыми исполнение договора без изменения его условий нарушает соотношение имущественных интересов сторон договора. Из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец.

Совокупность указанных обстоятельств является в силу пункта 2 статьи 468 ГК ПМР основанием к изменению условий договора, в силу чего требование истца об изменении условий договора подлежат удовлетворению.

Следовательно, доводы иска являются обоснованными, а обстоятельства, положенные в его основу, доказанными.

В соответствии со статьей 84 АПК ПМР, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Учитывая, что ответчик в силу подпункта 29 пункта 2 статьи 5 Закона ПМР «О государственной пошлине» освобожден от уплаты государственной пошлины, истцу подлежит возврату из бюджета государственная пошлина в размере 640 рублей.

Арбитражный Суд ПМР руководствуясь статьями 113- 116, 119 АПК ПМР,-

РЕШИЛ:

1.  Исковые требования ООО «Ферон», удовлетворить.
2.  Изменить абзац 2) и абзац 4) подпункта б) пункта 1.1. договора № 335 купли-продажи объекта муниципальной собственности г. Тирасполь от 20 марта 2007 года, изложив их в следующей редакции:

«2) строительство и ввод в эксплуатацию нового здания на месте существующего объекта (на основании разработанного и утвержденного в установленном порядке проекта) до конца 2014 года;

4) инвестирование в строительство нового объекта не менее 800 000 долларов США».

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней после принятия.

Судья                                                                                                              О.А. Шидловская